2026년 1월 기준, 울산 남구 달동 아파트 시장은 2.3% 반등하며 회복 국면에 진입했습니다. 같은 달동 내에서도 24% 폭락과 43% 폭등이 공존하는 극단적 양극화 속, 3천만원대 갭투자 기회와 트램 호재를 분석합니다. 지금, 달동의 진짜 가치를 데이터로 확인하세요.
같은 달동 하늘 아래 극명하게 엇갈린 운명의 실마리를 찾기 위해, 먼저 달동 시장의 거시적인 흐름과 핵심 지표들을 면밀히 살펴보겠습니다.
A. 거시적 시장 분석: 울산 남구 달동 아파트의 현재
울산 남구 달동 아파트 시장은 2025년 12월 24일 확정치 기준, 역사적 저점 대비 2.26% 반등하며 Bottoming 국면에 진입했으며, 전년 동기 대비 매수 가속도가 12.97%를 기록하며 시장의 회복 흐름이 가속화되고 있습니다. 이는 시장이 바닥을 다지고 점진적인 상승 동력을 확보하고 있음을 시사합니다.
최근 3개월간 거래량은 전 분기 대비 21.4% 상승하며 시장 에너지가 유입되었으나, 같은 기간 평균 가격은 2.7% 하락하며 보합세를 유지, 거래량 주도의 선별적 회복 양상을 보입니다.
매수자들의 탄력적인(Elastic) 반응에도 불구하고, 시장의 상승 동력은 신축(2.6%)이 아닌 구축 아파트(97.4%)에 집중되어 ‘구축 중심의 안정적 시장’ 흐름을 나타냅니다.
달동은 2025년 10월 15일 대책에서 규제지역으로 지정되지 않은 비규제 지역으로, 대출 및 투자 제약이 상대적으로 자유롭습니다. 그러나 최근 3개월간 전세가율이 4.0%p 벌어지며 갭투자 환경이 악화되어, 정책적 자유도와 별개로 실수요 기반의 매수세가 강화되는 특징을 보입니다. 정책 발표 직후 거래 에너지가 5.57% 감소하여 인근 규제 지역으로부터의 직접적인 풍선효과 유입은 미미하며, 시장은 ‘선별적 회복 초기 국면‘으로 진단됩니다.
B. 달동: 주요 단지 심층 분석
| 구분 | 주요 내용 | 현재 상태 | 리스크 평가 |
|---|---|---|---|
| 달동 생활권 – 달동 주공 1단지 | 평지 대단지 | 재건축 기대감/장기 투자 유입 | 심각한 주차난/녹물 발생 |
| 강남초 학세권 – 달동 삼성 아파트 | 강남초 도보 학군 | 학군 가치 우수/전세 수요 탄탄 | 심각한 주차난/엘리베이터 미연결 |
| 현대백화점 몰세권 – 달동 현대 타운 | 백화점 마트 도보 몰세권 | 꾸준한 거래량/중장년층 선호 | 상권 소음 발생/화재 안전 우려 |
| 삼산로 생활권 – 울산 센트럴자이 | 울산 시내 파노라마 조망 | 시세 리딩 단지/고소득층 선호 | 대로변 소음/상가 외부인 유입 |
| 번영사거리역 역세권 – 번영로 코아루 더 클래식 | 트램 역세권 | 신축급 단지/트램 수혜 기대 | 대로변 소음/인근 화재 트라우마 |
달동주공1단지
달동의 남쪽 끝자락 평지에 위치한 1993년 준공의 948세대 달동주공1단지는 준공 32년차 연식에도 외벽 도색은 깔끔하지만, 콘크리트 크랙과 배관 노후화 흔적은 분명히 보입니다. 저점 대비 상당한 회복세를 보이며 재건축 잠재력에 대한 기대감으로 호가가 지지되는 이곳은, 달동 내 희소한 평지 대단지이자 우수한 대지 지분을 자랑하며 장기적 가치 상승 가능성이 높습니다. 다만, 심각한 주차난과 녹물 등 구축의 고질적인 불편함은 감수해야 하기에, 당장의 편의성보다는 미래 가치와 핵심 입지 확보를 우선하는 장기 투자자에게 적합한 곳입니다.
삼산선경
현대백화점 울산점의 배후 수요를 책임지는 입지에 자리한 1991년 준공의 828세대 삼산선경은 준공 34년차 연식에도 불구하고 전고점 대비 하락폭을 상당 부분 회복하며 꾸준한 거래량을 보이고 있습니다. 편리한 상권 접근성과 압도적인 거래량으로 우수한 환금성을 자랑하지만, 구축 단지의 특성상 노후화된 시설과 제한적인 커뮤니티 시설은 감수해야 할 부분입니다. 이곳은 편리한 상권과 활발한 거래를 중시하는 실수요자에게 매력적인 선택지가 될 것입니다.
달동 삼성
번영로 이면 도로에 위치해 조용한 주거 환경을 제공하는 준공 28년차 692세대 달동 삼성 아파트는 인근 신축 대비 합리적인 가격으로 실수요 접근성이 우수합니다. 동백초등학교까지 안전한 도보 통학이 가능하고 옥동 학원가 셔틀버스 이용이 편리해 학군 프리미엄을 누릴 수 있으며, 향후 번영사거리역(예정) 트램 개통 시 교통 편의성도 기대됩니다. 하지만 세대당 0.62대에 불과한 주차 대수로 인한 심각한 주차난과 지하 주차장과 엘리베이터 미연결은 불편함으로 작용합니다. 자녀의 안전한 통학 환경과 학원가 접근성을 최우선으로 고려하는 학부모 가구에게 적합한 곳입니다.
현대2
현대백화점 울산점 배후 수요를 책임지는 몰세권 입지의 1994년 준공 499세대 현대2는 준공 31년차 연식에도 단지 내 조경 관리와 경비 시스템이 우수합니다. 대형 평형 위주로 구성되어 넓은 주거 공간을 선호하는 중장년층에게 만족도가 높으며, 가격 조정 후 저점 대비 상당한 반등세를 보이며 매수 기회를 제공하고 있습니다. 다만, 단지 동쪽으로 인접한 달동 먹자골목과 유흥 상권의 네온사인과 소음은 저층 세대에게 스트레스 요인이 될 수 있으며, 상가 인접 동에서는 화재 안전에 대한 민감도가 감지됩니다. 넓은 주거 공간과 편리한 몰세권 입지를 선호하지만 상권 소음과 노후도에 대한 이해가 있는 중장년층 가구에게 적합한 선택지입니다.
이처럼 구축 단지들이 가진 고질적인 불편함에도 불구하고, 울산 남구 달동 부동산 시장은 잠재된 가치를 인정받으며 새로운 국면을 맞이하고 있습니다. 시장의 자율적인 흐름 속에서 노후 아파트의 재건축 및 리모델링 기대감이 현실화되며, 미래 가치에 대한 기대감이 현재 시장의 상승 동력으로 작용하고 있습니다.
C. 달동의 양극화: 상승 및 조정 단지 비교 분석
2026년 1월 현재, 울산 남구 달동 부동산 시장은 긴 침체기를 벗어나 새로운 변곡점을 맞이하고 있습니다. 특히 미분양 물량이 절반 이하로 감소하며 공급 과잉의 우려가 해소되고 있으며, 울산 도시철도 1호선(수소 트램) 착공 가시화는 달동에 ‘역세권‘이라는 새로운 가치를 부여하며 시장의 기대를 한 몸에 받고 있습니다.
먼저 시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들부터 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 어울림 | 74.0㎡ | 1999년 | 478세대 | |||
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| 달동삼성2 | 59.0㎡ | 1997년 | 328세대 | |||
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| 어울림 | 59.0㎡ | 1999년 | 478세대 | |||
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| 달동주공1단지 | 41.9㎡ | 1993년 | 948세대 | |||
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| 달동SKVIEW | 76.0㎡ | 1999년 | 454세대 | |||
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a. 달동 어울림 (74.0㎡ 타입)
가장 먼저 주목할 곳은 달동 어울림 (74.0㎡ 타입)입니다. 478세대의 아담한 단지이자 준공 26년차 구축 아파트인 이곳은 데이터 분석에 따르면, 시장을 주도하는 뚜렷한 상승 흐름을 보이고 있습니다. 특히 전년 대비 매매가가 8.5% 상승하고 10건의 활발한 거래가 이루어지며, 달동 내 구축 단지들의 희소성이 부각되는 ‘옥석 가리기’ 장세 속에서 그 가치를 증명하고 있습니다.
실제로 지난 2025년 12월, 22층 매물이 3억 5,300만 원에 거래되었습니다. 이는 2021년 10월 기록된 최고가 3억 7,800만 원(15층) 대비 6.61% 하락한 수준이지만, 2023년 4월 1층에서 기록된 최저점 2억 5,950만 원 대비 36.03% 반등하며 강력한 회복세를 보였습니다. 결국 탄탄한 실수요와 입지적 강점이 뒷받침되는 단지는 조정장에서도 빠르게 회복하며 시장의 리더로 자리매김할 수 있음을 보여줍니다.
b. 달동삼성2 (59.0㎡ 타입)
한편, 달동 달동삼성2 (59.0㎡ 타입), 328세대의 준공 28년차 구축 단지 역시 시장을 주도하는 상승 흐름을 이어가고 있으며, 최근 2억 7,800만 원에 거래되며 학군 수요 기반의 견고한 가치를 증명했습니다.
c. 달동주공1단지 (41.9㎡ 타입)
이러한 흐름은 달동 달동주공1단지 (41.9㎡ 타입), 948세대의 준공 32년차 구축 단지에서도 확인됩니다. 재건축 잠재력으로 상승 흐름을 타고 있는 이 단지는 최근 1억 6,500만 원에 거래되며 높은 회복 탄력성을 보였습니다.
하지만 이 화려한 반등 뒤에는, 여전히 심각한 주차난과 노후화 문제, 그리고 상업지 인접으로 인한 소음 및 화재 위험이라는 현실적인 위협에 직면하며 시장의 냉정한 평가를 받는 단지들도 존재합니다. 시장의 조정 국면을 이끄는 단지들의 현실도 냉정하게 짚어보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 달동주공1단지 | 49.0㎡ | 1993년 | 948세대 | |||
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| 삼산선경 | 119.1㎡ | 1991년 | 828세대 | |||
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| 현대2 | 127.7㎡ | 1994년 | 499세대 | |||
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| 달동주공2단지 | 38.6㎡ | 1993년 | 2,099세대 | |||
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| 달동주공2단지 | 44.9㎡ | 1993년 | 2,099세대 | |||
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d. 달동주공1단지 (49.0㎡ 타입)
먼저 살펴볼 곳은 달동 달동주공1단지 (49.0㎡ 타입)입니다. 948세대의 중규모 단지이자 준공 32년차 단지로 현재 시장 흐름을 보면, 이 단지는 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기 장세를 보이고 있습니다. 데이터 분석에 따르면, 71.6%의 전세가율로 하방 경직성을 확보하고 있으며 4건의 꾸준한 거래가 이루어지고 있으나, 심각한 주차난과 노후화 문제는 여전히 해결해야 할 과제로 남아있습니다.
실제로 최근 2025년 7월, 13층 매물이 1억 8,000만 원에 거래되었습니다. 이는 2021년 10월 기록된 역사적 고점 2억 3,900만 원(9층) 대비 24.69% 하락한 수준입니다. 참고로 2025년 7월에는 1억 8,000만 원까지 하락하며 바닥을 찍었으나, 최근 거래가는 당시와 동일한 수준으로 반등이 미미한 모습입니다. 결국 재건축 잠재력을 가진 단지 내에서도 평형별, 층별로 시장의 평가가 엇갈릴 수 있으며, 노후화된 인프라는 여전히 가격 상승의 발목을 잡는 요인임을 보여줍니다.
e. 삼산선경 (119.1㎡ 타입)
한편, 달동 삼산선경 (119.1㎡ 타입), 828세대의 준공 34년차 구축 단지는 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 보합 장세를 이어가고 있으며, 최근 4억 1,000만 원에 거래되며 상업지 인접 소음 등의 영향으로 조정 흐름을 보였습니다.
f. 현대2 (127.7㎡ 타입)
마지막으로 달동 현대2 (127.7㎡ 타입), 499세대의 준공 31년차 구축 단지 역시 조정장 속에서, 최근 5억 8,500만 원에 거래되었습니다.
달동 시장의 현재 상황과 주요 단지들의 성과를 확인했습니다. 그렇다면 이러한 데이터와 비규제 환경 속에서, 우리가 주목해야 할 구체적인 투자 전략과 행동 원칙은 무엇일까요? 이제 심층 분석을 통해 기회를 찾아보겠습니다.
D. 달동: 소액 투자 전략
최근 부동산 시장은 수도권과 지방 간의 규제 디커플링이 심화되고 있습니다. 특히 2025년 10월 15일 발표된 정부의 부동산 대책은 서울 및 경기 주요 12개 지역을 규제지역으로 묶는 데 집중했지만, 울산광역시 남구는 이 명단에서 제외되었습니다. 이는 LTV/DTI 강화, 분양권 전매제한, 토지거래허가 등의 강력 규제에서 자유롭다는 것을 의미합니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 삼산선경 | 84.0㎡ | 1991년 | 828세대 | |||
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| 달동삼성1 | 59.0㎡ | 1997년 | 364세대 | |||
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| 어울림 | 59.0㎡ | 1999년 | 478세대 | |||
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| 달동주공1단지 | 41.9㎡ | 1993년 | 948세대 | |||
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| 현대3차 | 84.0㎡ | 1995년 | 411세대 | |||
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오늘 저희가 제시할 전략은 바로 ‘소액 갭투자‘입니다. 규제에서 자유로운 달동 시장의 특성을 활용하여, 상대적으로 적은 실투자금으로 우량 단지에 진입하는 기회를 포착하는 것이 핵심입니다. 특히 ‘전세가율’과 ‘실투자금’을 핵심 지표로 삼아, 안정적인 수익을 기대할 수 있는 단지들을 선별했습니다.
a. 달동삼성1 (59.0㎡ 타입)
가장 먼저 보실 곳은 달동 달동삼성1 59.0㎡ 타입입니다. 1997년 준공된 준공 28년차 구축, 364세대의 아담한 단지인데요. 최근 1년 평균 전세가율이 83.8%에 달해, 약 4,133만 원이라는 소액으로 진입 가능한 단지입니다. 저희 분석에 따르면, 이렇게 상대적으로 높은 전세가율은 하방 경직성을 확보해 준다는 장점이 있습니다.
특히 이 단지는 동백초등학교까지 도보 통학로가 잘 정비되어 있어 학부모님들의 선호도가 높고, 옥동 학원가 셔틀버스 이용도 편리해 전세 수요가 꾸준합니다. 향후 번영사거리역 트램 개통 시 도보 10~15분 내외로 역세권 편의를 누릴 수 있다는 점도 매력적입니다.
b. 삼산선경 (84.0㎡)
이어서 달동 삼산선경 (84.0㎡), 준공 34년차 단지는 전세가율 84.16%로, 실투자금 약 4,913만 원이 필요하며 현대백화점 울산점의 배후 수요를 책임지는 ‘몰세권‘ 입지가 핵심 투자 가치입니다.
c. 어울림 (59.0㎡)
마지막으로 달동 어울림 (59.0㎡), 준공 26년차 단지 역시 전세가율 82.62%로, 실투자금 약 4,590만 원이 필요하며 울산 최대 학원가인 옥동과 인접해 학군 수요가 탄탄하며, 향후 트램 개통 시 교통 편의성 개선에 따른 매매가 상승 탄력이 기대됩니다.
보시다시피 이 세 단지는 모두 상대적으로 높은 전세가율을 바탕으로 한 소액 접근성이 큰 장점입니다. 우수한 학군, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라 등 실거주 가치가 탄탄한 입지에 위치해 있어 전세 수요가 꾸준하다는 공통점을 가지고 있습니다. 하지만, 규제에서 자유로운 지방 시장의 특성상 향후 입주 물량 증가로 인해 역전세 리스크가 발생할 수 있다는 점은 반드시 염두에 두셔야 합니다. 투자 전에는 반드시 개별 단지의 전세가 변동 추이와 주변 공급 물량을 꼼꼼히 확인하시길 권장드립니다.
E. 달동 시장의 3가지 생존 원칙
그렇다면 이 모든 데이터를 종합했을 때, 우리가 내려야 할 최종 결론은 무엇일까요?
| 핵심 원칙 | 구분 | 주요 내용 | 핵심 지표 |
|---|---|---|---|
| 첫 번째 원칙은, ‘규제의 틈새에서 유동성을 낚아라’입니다. | 규제 틈새 활용 | 비규제 지역 풍선 효과 | 시장 흐름 읽고 선점 |
| 두 번째 원칙은, ‘전세가율, 시장의 나침반으로 삼아라’입니다. | 전세가율 활용 | 비규제 지역 리스크 관리 | 실투자금 최소화 및 리스크 관리 |
| 세 번째 원칙은, ‘도심 기축의 숨겨진 희소성을 발굴하라’입니다. | 도심 기축 발굴 | 신규 공급 제한 및 입지적 가치 | 숨겨진 가치 옥석 가리기 |
a. 규제의 틈새에서 유동성을 낚아라
첫 번째 원칙은, ‘규제의 틈새에서 유동성을 낚아라’입니다. 수도권의 강력 규제 지역이 유동성을 지방 비규제 지역으로 밀어내는 ‘풍선 효과’가 명확히 감지되는 시장이기 때문입니다. 이 흐름을 읽고 선점하는 것이 중요합니다.
b. 전세가율, 시장의 나침반으로 삼아라
두 번째 원칙은, ‘전세가율, 시장의 나침반으로 삼아라’입니다. 규제가 없는 비규제 지역은 자유롭지만, 동시에 공급 과잉 시 방어막이 없다는 위험을 내포합니다. 전세가율은 실투자금을 최소화하고 리스크를 관리하는 가장 중요한 지표가 될 것입니다.
c. 도심 기축의 숨겨진 희소성을 발굴하라
세 번째 원칙은, ‘도심 기축의 숨겨진 희소성을 발굴하라’입니다. 달동은 신규 공급이 제한적인 기축 도심지이며, 인근 지역의 미분양 소진은 달동 기축 단지의 가치를 상대적으로 부각시킬 것입니다. 낡았다고 외면하기보다, 그 안에 숨겨진 입지적 가치를 옥석 가리듯 찾아내야 합니다.
2026년 1월, 울산 남구 달동은 트램 1호선 착공 가시화와 미분양 소진이라는 두 가지 강력한 모멘텀 속에서 ‘오래된 도심’에서 ‘연결된 도심’으로 진화하고 있습니다. 비규제 지역이라는 자유는 기회와 위험을 동시에 안고 오기에, 오늘 제시한 원칙들이 냉철한 판단을 돕는 나침반이 되기를 바랍니다. 시장은 끊임없이 변합니다. 이 분석은 2026년 1월 22일 시점의 스냅샷일 뿐, 지속적인 모니터링이 필요합니다.
투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
💡 데이터로 팩트 체크 (FAQ)
달동 아파트 갭투자, 실투자금은 얼마나 필요한가요?
최근 달동 시장 거래 분위기는 어떤가요?
달동구의 향후 호재와 미래 가치는 어떤가요?
