22% 반등 단지와 23% 하락 단지가 공존하는 장안동 아파트 시장. 토지거래허가구역이라는 강력한 규제 속에서 무엇이 이들의 운명을 갈랐을까요? 최신 실거래 데이터 분석으로 실수요자가 선택할 유일한 길을 제시합니다 (26.01 기준).
I. 2026년 장안동 시장 진단: 규제 속 선별적 회복
1. 저점 대비 83.87% 회복: 데이터로 본 시장 국면
데이터 분석 결과, 장안동 아파트 시세는 2022년 12월 고점과 2025년 4월 저점 사이의 하락폭을 83.87% 회복하며 성숙한 회복 단계에 진입했습니다.
현재 시장은 역사적 저점을 지나 뚜렷한 에너지 응집을 보이며, 실수요 기반의 정책 내성을 갖춘 국면으로 정의할 수 있습니다.
시장의 에너지는 거래량과 가격의 동반 상승으로 증명됩니다. 최근 3개월 확정 거래량은 직전 3개월 대비 65.1% 급증했으며, 같은 기간 평균 거래가 역시 13.7% 상승했습니다.
다만, 이러한 에너지는 신축(거래 비중 1.2%)이 아닌 구축 아파트(98.8%)에 집중되는 ‘선별적 회복’ 양상을 보이고 있으며, 수요층은 가격 상승을 추격하기보다 관망하는 비탄력적 특성을 나타내고 있습니다.
2. 토지거래허가구역의 영향: 실수요자 중심 시장 재편
이 모든 현상의 배경에는 2025년 10월 15일부터 시행된 토지거래허가구역 지정이라는 강력한 규제가 있습니다.
이로 인해 투자 수요가 원천 차단되고 시장의 주도권이 온전히 실수요자에게 넘어왔으며, 단기적인 거래 에너지 감소(4.23%)에도 불구하고 시장은 실수요 기반으로 재편되며 회복세를 이어가고 있습니다.
데이터로 확인된 ‘실수요 기반의 선별적 회복’이라는 거시적 흐름은, 실제 주민들이 살아가는 동네 수준에서는 어떤 모습으로 나타나고 있을까요? 지금부터는 각 단지가 품고 있는 고유의 가치와 현실적인 장단점을 현미경처럼 들여다보겠습니다.
II. 장안동 4대 핵심 단지: 미래 가치와 현실적 고충
| 구분 | 주요 내용 | 현재 상태 | 리스크 평가 |
|---|---|---|---|
| 장안역 역세권 – 동대문 더 퍼스트 데시앙 | 10년 이내 신축 브랜드 단지 | 신축 선호/젊은 부부 유입 | 비역세권 입지/중소규모 단지 |
| 장평초 학세권 – 래미안 장안 2차 | 1군 브랜드 1700세대 대단지 | 가성비 우수/학군 수요 탄탄 | 20년차 구축 연식/노후 시설 |
| 동부화물터미널 인근 – 장안 현대홈타운 | 리모델링/재건축 사업 추진 | 가격 메리트/장기 투자 선호 | 사업 지연 가능성/정책 변수 리스크 |
1. 장안현대홈타운1차: 리모델링의 기대와 불확실성
장안동의 대표적인 미래 가치주인 장안현대홈타운1차는 리모델링 사업이 추진 중인 2,200세대 대단지입니다. 정비사업을 통한 주거 환경 개선이라는 확실한 호재를 품고 있어 장기 거주를 계획하는 실수요자들의 관심이 꾸준하지만, 사업 진행 속도의 불확실성은 현실적인 고충으로 남아있어 미래 가치와 시간 투자를 맞바꿀 수 있는 수요층에게 적합합니다.
2. 래미안장안2차: 전통의 학군 강자
래미안장안2차는 장평초, 동대부중·고교와 인접한 학군 안정성을 바탕으로 지역의 전통적인 랜드마크 역할을 하고 있습니다. 1군 브랜드와 우수한 환금성이 실거주 혜택으로 꼽히지만, 준공 20년 차에 가까워져 최신 커뮤니티 시설이 부족하다는 점은 아쉬움으로, 가격 경쟁력과 학군을 중시하는 가구의 선택지로 주목받습니다.
3. 장안힐스테이트: 압도적 거래량과 환금성
장안힐스테이트는 지역 시세를 이끄는 또 다른 축으로, 최근 시장에서 압도적인 거래량을 기록하며 높은 환금성을 증명했습니다. 안정적인 학군과 브랜드 파워가 강점이지만, 구축 단지의 특성상 최신 편의시설은 부족하여 장기적인 개선 가능성을 염두에 두고 유동성을 가장 중요하게 생각하는 실수요자에게 매력적인 단지입니다.
4. 동대문더퍼스트데시앙: 준신축과 면목선 호재
동대문더퍼스트데시앙은 장안동 내 희소한 준신축 단지로서 쾌적한 커뮤니티 시설과 평지 입지를 자랑합니다. 향후 면목선 경전철 신설 시 최대 수혜 단지로 꼽히는 미래 가치가 가장 큰 실거주 혜택이지만, 현재는 도보 역세권이 아니라는 현실적 고충이 공존하여 신축의 쾌적함과 교통 호재를 우선시하는 젊은 층의 선호도가 높습니다.
지금까지 장안동 핵심 단지들이 가진 내재적 가치와 미래 가능성을 살펴보았습니다. 이러한 입지적 매력과 현실적 고충은, 현재의 강력한 규제 시장 속에서 실제 ‘가격’으로는 어떻게 평가받고 있을까요? 지금부터는 데이터를 통해 시장을 상승 주도 그룹과 조정 그룹으로 나누어 그 실체를 명확히 분석하겠습니다.
III. 시장 양극화 실태: 상승 주도 단지 vs 조정 단지
1. 상승 그룹 분석: 장안힐스테이트의 압도적 유동성
먼저 시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들부터 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장안힐스테이트 | 59.0㎡ | 2007년 | 859세대 | |||
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| 래미안장안2차 | 54.4㎡ | 2007년 | 1,786세대 | |||
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| 래미안장안2차 | 64.8㎡ | 2007년 | 1,786세대 | |||
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| 동대문더퍼스트데시앙 | 84.0㎡ | 2019년 | 469세대 | |||
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| 장안현대홈타운(336) | 59.0㎡ | 2003년 | 2,265세대 | |||
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가장 먼저 주목할 곳은 장안동 장안힐스테이트 (59.0㎡ 타입)입니다. 859세대 규모의 준공 18년차 구축 아파트인 이곳은 최근 시장에서 압도적인 존재감을 드러내고 있습니다. 전문가 분석에 따르면, 최근 30건의 거래가 발생하며 풍부한 유동성을 증명했고, 이는 장안동의 전통적인 랜드마크 단지로서 탄탄한 실수요층이 얼마나 두터운지를 보여줍니다.
실제로 지난 2025년 10월, 19층 매물이 9억 1,500만 원에 거래되며 2025년 4월의 저점 대비 22.0% 반등하는 강력한 회복력을 과시했습니다. 결국 시장의 불확실성 속에서도 검증된 입지와 브랜드 파워는 가격을 지켜내는 가장 강력한 방어선임을 증명한 셈입니다.
이러한 흐름은 준공 18년차 대단지인 래미안장안2차 (54.4㎡ 타입)에서도 확인됩니다. 안정적인 우상향 곡선을 그리며 지난 11월 8억 9,900만 원에 거래되었고, 우수한 학군 프리미엄이 가격을 방어하고 있습니다.
한편, 준공 6년차 준신축인 동대문더퍼스트데시앙 (84.0㎡ 타입)에서는 미래 교통 호재가 선반영되며 저점 대비 17.88% 반등한 10억 5,500만 원에 최근 거래가 이루어졌습니다.
2. 조정 그룹 분석: 장안삼성쉐르빌의 가격 압박
반면, 시장의 조정 국면을 이끄는 단지들의 현실도 냉정하게 짚어보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장안삼성쉐르빌 | 119.0㎡ | 2002년 | 540세대 | |||
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| 장안현대홈타운(336) | 133.7㎡ | 2003년 | 2,265세대 | |||
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다음으로 살펴볼 곳은 장안동 장안삼성쉐르빌 (119.0㎡ 타입)입니다. 540세대 규모의 준공 23년차 구축 단지로, 현재 시장 흐름 속에서 가격 조정을 겪고 있습니다. 데이터 분석 결과, 높은 전세가율(69.6%)이 하방을 지지해주고는 있지만, 연식이 오래된 구축 단지들이 겪는 유동성 확보의 어려움을 피해 가지는 못하는 모습입니다.
실제로 최근 2025년 9월에 25층 매물이 7억 5,000만 원에 거래되었습니다. 이는 2021년 12월에 기록된 역사적 고점 8억 9,000만 원 대비 15.73% 하락한 수준입니다. 이는 투자 수요가 차단된 규제 환경에서는, 상대적으로 선호도가 낮은 구축 단지가 가격 조정 압박을 더 크게 받을 수 있음을 보여줍니다.
이러한 조정 흐름은 리모델링 호재를 품은 장안현대홈타운(336) (133.7㎡ 타입)에서도 나타납니다. 준공 22년차인 이 단지는 단기적인 정책 충격을 피하지 못하고 고점 대비 12.8% 하락한 13억 원에 최근 거래되며, 미래 가치가 현재의 규제 장벽을 넘지 못하는 현실을 보여주고 있습니다.
이처럼 장안동 아파트 시세가 상승과 조정 그룹으로 명확히 나뉘는 양극화 현실을 확인했습니다. 미래 가치마저 현재의 규제 앞에 힘을 쓰지 못하는 이 ‘거래 잠금’ 시장에서, 실수요자는 대체 어떤 기준으로 기회를 찾아야 할까요? 지금부터는 관점을 바꿔, 과거 투자자들이 주목했던 단지들의 데이터를 통해 ‘검증된 실거주 가치’를 찾아내는 전략을 제시하겠습니다.
IV. 실수요자 선택 가이드: 검증된 거주 가치 단지
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 동대문더퍼스트데시앙 | 84.0㎡ | 2019년 | 469세대 | |||
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| 래미안장안2차 | 114.0㎡ | 2007년 | 1,786세대 | |||
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| 한신아파트 | 84.0㎡ | 1996년 | 323세대 | |||
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| 장안현대홈타운(336) | 114.0㎡ | 2003년 | 2,265세대 | |||
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| 래미안장안2차 | 64.8㎡ | 2007년 | 1,786세대 | |||
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1. 전세가율로 본 실거주 수요 분석 (TOP 3)
가장 먼저 장안동 동대문더퍼스트데시앙 (84.0㎡ 타입)을 살펴보겠습니다. 준공 6년차 준신축인 이 단지는 최근 1년 평균 전세가율이 63.4%로 높게 형성되어 있어 실거주 수요가 탄탄함을 보여줍니다. 하지만 현재 토지거래허가구역으로 묶여 있어 전세를 낀 매수는 불가능하며, 오직 실거주 목적으로만 접근 가능한 시장임을 유의해야 합니다. 장안동 내 희소한 신축급 단지이며, 향후 면목선 경전철 개통 시 최대 수혜가 기대되는 곳입니다.
이어서 래미안장안2차 (114.0㎡ 타입)는 전세가율 62.1%로 탄탄한 실거주 선호도를 증명하는 단지입니다. 전통적인 랜드마크로서 우수한 학군 수요를 바탕으로 안정적인 거주 환경을 중시하는 분들께 적합합니다.
마지막으로 한신아파트 (84.0㎡ 타입) 역시 전세가율 62.0%로 검증된 실거주 수요를 보여주며, 특히 최근 재건축 안전진단을 통과하여 장기적인 관점에서 확실한 미래 가치를 보유하고 있습니다.
지금까지 거시적인 시장의 흐름부터 각 단지의 미래 가치, 그리고 현재 가격과 구체적인 실거주 대안까지, 장안동 아파트 시세를 다각도로 분석했습니다. 이제 이 모든 데이터를 종합하여, 이 강력한 규제 시장에서 우리가 따라야 할 최종 행동 원칙을 정리할 시간입니다.
V. 최종 결론: 규제 시장에서 살아남는 3가지 행동 원칙
이 모든 데이터를 종합했을 때, 장안동 아파트 시세에 대해 내릴 수 있는 최종 결론은 다음과 같습니다.
먼저, 이 지역은 ‘10.15 대책’의 핵심인 토지거래허가구역으로 묶여, 사실상 실거주 목적 외 진입이 불가능한 ‘강력 규제’ 지역임을 명심해야 합니다. 투기 수요가 완전히 소멸된 이 시장에서, 자산을 지켜줄 3가지 행동 강령을 제시합니다.
| 핵심 원칙 | 구분 | 주요 내용 | 핵심 지표 |
|---|---|---|---|
| 원칙 1: 규제를 필터로 활용하라 | 역발상적 접근 | 규제를 경쟁자 제거 필터로 인식 | 우량 매물 선점 기회 |
| 원칙 2: 미래의 노선도를 보라 | 미래 가치 선점 | 가격에 미반영된 확정 개발 호재 | 교통 인프라 개선에 따른 가치 상승 |
| 원칙 3: 삶의 만족도를 사라 | 실거주 가치 집중 | 불확실한 개발 기대감 vs 검증된 현재 가치 | 즉각적인 삶의 질 향상 |
1. 원칙 1: 규제를 필터로 활용하라
토지거래허가구역은 최악의 규제인 동시에 최고의 필터입니다. 갭투자자와 단타 투자자가 원천 차단된 지금이야말로, 경쟁이 줄어든 시장에서, 거주 가치가 높은 주택을 차분히 살펴볼 수 있는 시기입니다.
2. 원칙 2: 미래의 노선도를 보라
규제에 묶여 현재 가격은 장안동의 미래 가치를 전혀 반영하지 못하고 있습니다. 하지만 면목선 경전철 호재와 동부화물터미널 개발이라는 ‘확정된 미래’는 거주 편의성을 크게 향상시킬 핵심 요소입니다.
3. 원칙 3: 삶의 만족도를 사라
어차피 2년 이상 실거주해야 하는 시장입니다. 불확실한 재건축 기대감보다는, 데이터로 검증된 학군과 잘 관리된 대단지처럼 당장 나의 ‘거주 가치’를 높여줄 수 있는 자산에 집중하는 것이 가장 현명한 선택입니다.
장안동 아파트 시세의 장기적인 잠재력은 분명합니다. 하지만 오늘의 행동 강령이 막연한 희망이 아닌, 냉철한 현실 인식을 기반으로 한 현명한 전략을 세우는 데 도움이 되기를 바랍니다.
오늘 우리는 장안동 시장을 통해, 불확실한 개발 기대감이 아닌, 데이터로 검증된 현재의 거주 가치와 확정된 미래만이 자산을 지키는 유일한 길이라는 강력한 시장의 법칙을 배웠습니다.
글의 처음에 던졌던 질문을 다시 상기해 보겠습니다. ‘어차피 둘 다 토지거래허가로 묶인 똑같은 장안동 시장인데, 대체 무엇이 이 두 아파트의 운명을 갈랐을까?’라는 물음에 대한 답이 바로 여기에 있습니다.
모든 선택의 최종 판단과 책임은 매수자 본인에게 있습니다.
💡 데이터로 팩트 체크 (FAQ)
최근 3개월간 거래량이 직전 3개월 대비 65.1% 급증하며 회복세를 보였습니다. 다만 월별로 보면, 2025년 11월에는 거래량이 전월 대비 급락하며 숨 고르기 장세에 들어갔습니다. 전반적인 유동성은 구축 아파트 중심으로 살아나는 모습입니다.
면목선 경전철과 동부화물터미널 개발이 핵심입니다. 특히 면목선은 동대문더퍼스트데시앙 같은 단지의 교통 편의성을 크게 개선할 확정된 호재입니다. 다만, 실제 개통까지는 시간이 필요하므로 투자 시 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.
