같은 옥동 아파트, 40% 폭락과 61% 폭등이 공존합니다. 울산 옥동 아파트 시장은 저점 대비 34.03% 반등하며 회복 초기 국면에 진입했습니다 (26. 1 기준).
1. 울산 옥동 아파트 시장, 거시적 분석
울산 옥동 아파트 시장은 2025년 12월 24일 확정치 기준, 저점 대비 34.03% 반등하며 ‘Bottoming’ 단계에 진입, 회복 초기 국면을 보이고 있습니다. 전년 동기 대비 매수 가속도는 9.94%로 시장 에너지가 ‘Accelerating’되고 있으며, 2022년 10월 최고점 이후 2022년 11월 최저점을 기록한 장기 사이클에서 회복 궤도에 올라섰습니다. 이는 역사적 고점 대비 여전히 상당한 회복 여력이 남아있음을 시사합니다.
최근 3개월(2025년 10월~12월)간 거래량은 39건으로 전 분기 대비 80.0% 급증했습니다. 같은 기간 평균 가격 또한 4억 6,115만 원으로 27.9% 상승하며, 거래량과 가격이 동반 상승하는 흐름을 보였습니다. 현재 수요는 가격 변화에 ‘탄력적(Elastic)’으로 반응하며 매수자들이 적극적으로 참여하고 있으며, 신축 거래량 0.0% 대비 구축 아파트 거래가 100.0%를 차지하며 구축 중심의 안정적 시장 양상을 뚜렷하게 보여줍니다.
울산광역시 남구 옥동은 ‘10.15 부동산 대책’에 따른 ‘비규제 지역’으로, 대출 및 투자 제약이 상대적으로 자유로워 ‘투자 환경 개선’이 특징입니다. 최근 3개월간 전세가율이 7.0%p 좁혀지며 소액 갭투자 환경이 개선되었고, 2025년 10월 15일 정책 발표 이후 거래 에너지 변화율은 -0.07%로 정책의 직접적인 영향은 미미했습니다. 종합적으로 울산 옥동 부동산 투자 시장은 구축 중심의 탄력적인 수요와 개선된 투자 환경을 바탕으로 ‘선별적 회복 초기 국면’에 진입한 것으로 진단됩니다.
2. 옥동, 핵심 단지 심층 분석
옥동은 재건축이라는 규제 환경 속에서도 새로운 가치 창출의 기회를 엿보는 단지들과 함께, 견고한 입지 가치와 대형 호재들이 맞물려 거대한 변화의 임계점에 서 있습니다. 이제 이러한 변곡점에서 시장의 상승 흐름을 주도하는 핵심 단지들을 면밀히 살펴보겠습니다.
| 구분 | 주요 내용 | 현재 상태 | 리스크 평가 |
|---|---|---|---|
| 옥동 생활권 – 도성아파트 | 높은 대지지분 가치 | 주민 주도 재건축/높은 미래 가치 | 심각한 노후도/엘리베이터 부재 |
| 옥동 학원가 학세권 – 성도아파트 | 학원가 초근접 지하주차장 | 가성비 학군지/전세 수요 탄탄 | 대형마트 접근성 부족/트램 공사 교통 정체 |
| 옥동초 학세권 – 옥동 서광 | 대공원 직통 산책로 | 높은 회복력/실수요 탄탄 | 주차 문제/대형마트 접근성 부족 |
| 옥동초 학세권 – 대공원 현대 | 울창한 조경 숲세권 | 높은 전세가율/갭투자 용이 | 주차 공간 협소/대형마트 접근성 부족 |
(1). 옥동 도성
1987년 준공된 39년차 구축 아파트, 옥동 도성은 외벽의 페인트가 바래고 균열이 보이는 등 노후도가 심각하지만, 울산 최초의 주민 주도형 재건축 사업이 진행 중이라는 점에서 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 현재 예비안전진단을 통과하고 정밀안전진단 절차를 밟고 있어 재건축 기대감으로 매도 호가가 단단하게 지지되고 있으며, 남산초등학교 배정 학군이라는 메리트까지 더해져 미래 가치를 선점하려는 투자 수요와 학군을 고려한 실수요가 활발히 유입되고 있습니다.
다만 엘리베이터가 없는 6층 저층 구조와 협소한 주차 공간 등 주거 편의성 측면의 현실적 고충은 감수해야 하지만, 재건축을 통한 가치 상승과 옥동 학군 진입을 최우선으로 고려하는 분들께는 매력적인 기회가 될 것입니다.
(2). 대공원현대
1992년 준공된 34년차 아파트, 대공원현대는 울산대공원 남문과 옥동초등학교가 지척에 있어 숲세권의 쾌적함과 학군 접근성을 동시에 누릴 수 있는 아담한 단지입니다. 단지 내 울창한 조경은 마치 숲속 리조트에 온 듯한 고요하고 여유로운 분위기를 선사하며, 울산대공원을 앞마당처럼 이용할 수 있어 자연 친화적인 주거 환경을 선호하는 가구에게 큰 장점입니다.
전세가율이 높아 소액 갭투자가 가능하고 매매가도 꾸준히 상승하며 하방 경직성을 확보했지만, 34년차 구축의 한계로 심야 시간대 주차 공간이 협소하다는 점은 고려해야 할 현실적인 고충입니다.
(3). 옥동서광
1998년 준공된 28년차 아파트, 옥동서광은 울산대공원 산책로와 단지가 바로 연결되는 샛길이 있어 숲세권의 쾌적함을 최상으로 누릴 수 있는 입지적 강점을 가진 단지입니다. 입주민들의 만족도가 매우 높고, 특히 울산대공원을 편리하게 이용할 수 있다는 점이 큰 장점으로 꼽힙니다. 전고점 대비 회복 탄력성이 좋고 하락장에서도 강한 방어력을 보여주었으며, 최근 활발한 거래가 지속되며 실수요가 강력하게 뒷받침되는 인기 단지입니다.
다만 28년차 구축 단지의 특성상 주차 공간이 세대수에 비해 넉넉하지 않아 심야 시간대 주차 스트레스가 있을 수 있다는 점은 유념해야 합니다. 그럼에도 불구하고 쾌적한 숲세권 주거 환경과 안정적인 시세 흐름을 최우선으로 고려하는 실수요자에게는 더할 나위 없는 선택입니다.
3. 울산 옥동 시장의 명암: 상승 주도 단지와 조정 단지 분석
울산광역시 남구 옥동은 전통적인 명문 학군과 울산대공원이라는 쾌적한 자연 환경, 그리고 법조타운 중심의 고급 상권을 기반으로 견고한 입지 가치를 자랑합니다. 여기에 군부대 이전, 수소 트램 건설, 재건축 사업이라는 세 가지 대형 호재가 맞물려, 지금 옥동은 과거 수십 년간 정체되어 있던 물리적 환경이 거대한 변화의 임계점을 넘어선 중차대한 변곡점에 서 있습니다. 이러한 변화 속에서 울산 옥동 부동산 투자는 새로운 기회를 모색할 수 있습니다.
먼저 시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들부터 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 옥동서광 | 59.0㎡ | 1998년 | 413세대 | |||
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| 성도 | 84.0㎡ | 1997년 | 332세대 | |||
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| 옥동서광 | 84.0㎡ | 1998년 | 413세대 | |||
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| 도성 | 49.0㎡ | 1987년 | 678세대 | |||
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| 대공원현대 | 68.7㎡ | 1992년 | 499세대 | |||
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(1). 옥동서광 (59.0㎡)
가장 먼저 주목할 곳은 옥동 옥동서광 (59.0㎡)입니다. 413세대의 아담한 단지이자 준공 27년차 구축 아파트인 이곳은 시장의 상승 흐름을 주도하고 있습니다. 데이터 분석에 따르면, 매매가가 전년 대비 12.0% 상승했으며, 15건의 활발한 거래량을 기록하며 손바뀜이 활발하게 일어나고 있습니다.
실제로 지난 2025년 11월, 20층 매물이 3억 8,500만 원에 거래되며, 2024년 2월 기록된 바닥 가격 대비 10.0% 반등한 모습을 보였습니다. 이는 옥동 내에서도 실수요가 탄탄한 소형 평형이 시장 회복기에 가장 먼저 반응하며 가격을 견인하고 있음을 증명합니다.
(2). 성도 (84.0㎡)
한편, 옥동 성도 (84.0㎡)는 332세대의 준공 28년차 구축 아파트로, 현장 분위기를 반영하듯 매매가가 전년 대비 7.2% 상승하며 시장의 상승 흐름을 이끌고 있습니다. 지난 2025년 12월 13층 매물이 3억 원에 거래되며, 2020년 11월 바닥 가격 대비 27.66% 반등하는 모습을 보였습니다.
(3). 도성 (49.0㎡)
이러한 흐름은 옥동 도성 (49.0㎡)에서도 확인됩니다. 678세대 준공 38년차 구축 아파트인 이곳은 현재 숨고르기 장세 속에서도 17건의 활발한 거래가 발생하며 에너지를 비축하고 있으며, 지난 2025년 12월 2층 매물이 2억 2,500만 원에 거래되어 2025년 11월 바닥 가격 대비 20.32% 반등했습니다.
반면, 시장의 조정 국면을 이끄는 단지들의 현실도 냉정하게 짚어보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 옥동서광 | 127.0㎡ | 1998년 | 413세대 | |||
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| 도성타운 | 59.0㎡ | 1991년 | 516세대 | |||
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| 도성타운 | 78.4㎡ | 1991년 | 516세대 | |||
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| 옥동현대아파트2단지 | 84.0㎡ | 1997년 | 365세대 | |||
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(4). 옥동서광 (127.0㎡)
먼저 살펴볼 곳은 옥동 옥동서광 (127.0㎡)입니다. 413세대의 아담한 단지이자 준공 27년차 구축 아파트인 이곳은 현재 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기(보합) 장세에 있습니다. 데이터 분석 결과, 매매가가 전년 대비 -0.8% 하락했으며, 6건의 꾸준한 실수요 거래가 확인됩니다.
실제로 최근 2025년 12월에 2층 매물이 8억 5,000만 원에 거래되었습니다. 이는 2025년 11월에 기록된 역사적 고점 9억 2,800만 원 대비 8.41% 하락한 수준입니다. 대형 평형의 경우, 시장의 불확실성 속에서 매수세가 관망세로 돌아서며 가격 조정이 나타나고 있지만, 꾸준한 거래량은 잠재적 수요가 여전히 존재함을 시사합니다.
(5). 도성타운 (59.0㎡)
한편, 옥동 도성타운 (59.0㎡)은 516세대 준공 34년차 구축 아파트로, 높은 전세가율 83.0%에도 불구하고 현재 숨고르기 장세에 머물러 있습니다. 지난 2025년 12월 9층 매물이 1억 5,500만 원에 거래되며, 고점 대비 40.38% 하락한 수준을 보였습니다.
(6). 옥동현대아파트2단지 (84.0㎡)
이러한 흐름은 옥동 옥동현대아파트2단지 (84.0㎡)에서도 유사하게 나타납니다. 365세대 준공 28년차 구축 아파트인 이곳은 높은 전세가율 84.7%와 활발한 거래량에도 불구하고 큰 변동 없는 숨고르기 장세이며, 지난 2025년 12월 1층 매물이 2억 7,000만 원에 거래되어 고점 대비 33.33% 하락한 수준을 기록했습니다.
지금까지 옥동 시장의 현황과 리더 단지들의 움직임을 확인했습니다. 이제 이 모든 데이터를 바탕으로, 비규제 지역인 옥동에서 ‘구체적인 투자 전략’과 ‘지금 바로 적용할 수 있는 행동 요령’은 무엇인지 심층적으로 알아보겠습니다.
4. 울산 옥동, 투자 전략 심층 분석
저희 분석에 따르면, 최근 발표된 10.15 대책에서 울산 남구 옥동은 비규제 지역으로 확정되었습니다. 이는 수도권 주요 지역이 강력 규제 지역에 묶여 있는 것과 달리, 투자 전략 수립에 있어 상당한 자유도를 제공한다는 의미입니다. 특히 대출 규제 완화와 전입 의무 부재로 인해 갭투자를 포함한 다양한 전략이 가능한 시장입니다. 그렇다면 이러한 비규제 환경 속에서 옥동은 어떤 투자 기회를 제공하고 있을까요?
저희는 옥동 시장을 ‘투자 + 실거주 복합 시장’으로 진단하며, 특히 ‘소액 갭투자’ 전략이 유효하다고 판단합니다. 전세가율과 실투자금을 핵심 지표로 삼아, 규제 풍선효과와 비규제 이점을 최대한 활용하는 전략입니다. 이러한 전략은 울산 옥동 부동산 투자에 있어 중요한 고려사항입니다.
지금부터 데이터로 분석한 갭투자 단지 세 곳을 순서대로 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대공원현대 | 79.9㎡ | 1992년 | 499세대 | |||
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| 대공원현대 | 68.7㎡ | 1992년 | 499세대 | |||
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| 성도 | 84.0㎡ | 1997년 | 332세대 | |||
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| 성도 | 59.0㎡ | 1997년 | 332세대 | |||
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| 대공원현대 | 71.7㎡ | 1992년 | 499세대 | |||
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(1). 대공원현대 (79.9㎡)
가장 먼저 보실 곳은 옥동 대공원현대 79.9㎡ 타입입니다. 1992년 준공된 34년차 구축 단지로, 499세대의 아담한 규모를 자랑합니다. 최근 1년 평균 전세가율이 78.11%에 달해, 약 7,917만 원로 진입 가능한 단지입니다. 이 단지는 울산대공원 남문과 인접한 완벽한 숲세권 입지로, 쾌적한 주거 환경을 선호하는 실수요가 탄탄해 전세가 방어가 잘 되는 곳입니다.
(2). 성도 (84.0㎡)
이어서 옥동 성도 84.0㎡ 타입(1997년 준공, 29년차 구축, 332세대)은 전세가율 76.23%로 약 8,959만 원의 실투자금이 필요하며, 옥동 학원가와 인접한 학군 수요가 탄탄한 가성비 학군지로 주목받습니다.
(3). 옥동서광 (84.0㎡)
마지막으로 옥동 옥동서광 84.0㎡ 타입(1998년 준공, 28년차 구축, 413세대) 역시 전세가율 67.0%, 실투자금 약 2억 516만 원으로 울산대공원 산책로와 연결되는 숲세권의 장점을 가지며, 전고점 대비 91.7%의 높은 회복률을 보여주며 실수요의 강력한 뒷받침을 증명하고 있습니다.
보시다시피 이 세 단지의 공통점은 상대적으로 높은 전세가율을 바탕으로 한 소액 접근성입니다. 이는 비규제 지역인 옥동에서 갭투자를 통해 효율적인 자산 증식을 기대할 수 있는 핵심 요인입니다. 다만, 향후 인근 지역의 입주 물량 증가 가능성을 고려하여 역전세 리스크에 대한 철저한 대비가 필요합니다. 철저한 시장 분석과 리스크 관리를 통해 현명한 투자 결정을 내리시길 바랍니다.
5. 울산 옥동 부동산 투자: 최종 결론 및 3가지 생존 원칙
그렇다면 이 모든 데이터를 종합했을 때, 우리가 내려야 할 최종 결론은 무엇일까요?
| 핵심 원칙 | 구분 | 주요 내용 | 핵심 지표 |
|---|---|---|---|
| 첫 번째 원칙은, ‘전세가율의 방패’를 들어라입니다. | 전세가율 활용 | 낮은 실투자금, 높은 전세가율(약 78.1%) | 갭투자 용이성 확보 |
| 두 번째 원칙은, ‘변곡점의 신호’를 읽어라입니다. | 변곡점 포착 | 대형 호재(군부대 이전, 트램, 재건축) | 선점 효과 누릴 골든타임 |
| 세 번째 원칙은, ‘불변의 학군’에 뿌리내려라입니다. | 학군 가치 | 대체 불가능한 학군, 하방 경직성 | 장기적 가치 지탱 및 확보 |
(1). ‘전세가율의 방패’를 들어라
첫 번째 원칙은, ‘전세가율의 방패’를 들어라입니다. 규제가 없는 이 비규제 지역에서는 ‘낮은 실투자금’이 가장 강력한 무기이며, 옥동은 비수도권임에도 수도권 핵심지와 유사한 높은 전세가율(약 78.1%)을 보여 갭투자가 매우 용이하기 때문입니다.
(2). ‘변곡점의 신호’를 읽어라
두 번째 원칙은, ‘변곡점의 신호’를 읽어라입니다. 옥동은 군부대 이전, 수소 트램 건설, 재건축이라는 세 가지 거대한 지각 변동의 중심에 서 있습니다. 비규제 지역이라는 정책적 자유와 맞물려, 이러한 대형 호재들이 가격에 완전히 반영되기 전, 지금이 바로 선점 효과를 누릴 골든타임입니다.
(3). ‘불변의 학군’에 뿌리내려라
세 번째 원칙은, ‘불변의 학군’에 뿌리내려라입니다. 옥동의 부동산 가치는 수십 년간 축적된 ‘대체 불가능한 학군’이라는 강력한 해자(Moat) 위에 서 있습니다. 신축 공급이 주변에 집중되더라도, 옥동의 학군 수요는 흔들리지 않는 하방 경직성을 제공하며 장기적인 가치를 지탱할 것입니다.
겉으로는 낡아 보일지라도, 울산 옥동은 지금 군부대 이전과 트램, 재건축이라는 거대한 변화의 물결 속에서 가장 젊고 역동적인 에너지를 뿜어내고 있습니다. 비규제 지역이라는 자유는 기회와 위험을 동시에 품고 있기에, 오늘 제시한 원칙들이 여러분의 현명한 판단을 돕는 나침반이 되기를 바랍니다. 시장은 끊임없이 변합니다. 이 분석은 2026년 1월 시점의 스냅샷일 뿐, 지속적인 모니터링과 학습이 필요합니다.
투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
💡 데이터로 팩트 체크 (FAQ)
옥동 아파트 갭투자, 실투자금은 얼마나 필요한가요?
최근 옥동 시장 거래 분위기는 어떤가요?
옥동구의 향후 호재와 미래 가치는 어떤가요?
