부산 범일동 아파트 실거주 & 투자 완전 분석 (2026년 최신 데이터)

같은 범일동 아파트, 한 타입은 31.27% 폭락, 다른 타입은 18.64% 폭등했습니다. 비규제 지역 부산 범일동 부동산 시장의 극단적 양극화 속에서 성공적인 실거주와 투자를 위한 핵심 원칙을 2026년 최신 데이터로 분석하겠습니다.

一. 거시적 시장 분석: 범일동 부동산의 현주소

부산 범일동 부동산 시장은 2025년 12월 12일 확정치 기준, 저점 대비 57.16% 반등하며 회복 국면에 진입했으며, 전년 동기 대비 매수 가속도가 14.2%를 기록하며 시장의 현 위치를 공고히 하고 있습니다. 이는 과거 하락폭을 상당 부분 만회하며 시장의 회복 탄력이 점차 강화되고 있음을 시사합니다.

최근 3개월(2025년 10월~12월) 거래량은 18건으로 전 분기 대비 16.7% 하락하며 위축되었으나, 평균 가격은 4억 7,058만 원으로 3.4% 소폭 하락하며 보합세를 유지했습니다. 이러한 흐름은 거래량 감소에도 가격이 상대적으로 견조하게 유지되는 비탄력적 수요와 구축 아파트 중심의 안정적 시장 양상을 보여주며, 전반적인 추격 매수보다는 특정 가격대나 실용적 가치에 기반한 선별적 움직임이 시장의 속도와 방향성을 결정하고 있음을 나타냅니다.

부산광역시 동구 범일동은 2025년 10월 15일 대책 이후에도 규제지역에 포함되지 않은 ‘비규제 지역’으로, 대출 및 투자에 대한 정책적 제약이 상대적으로 자유롭습니다. 정책 발표 이후 거래 에너지는 0.67% 증가했으나 통계적으로 유의미한 수준은 아니며, 최근 3개월간 전세가율이 5.3%p 벌어지며 갭투자 환경은 악화되고 실수요 기반이 강화되는 특징을 보입니다. 종합적으로 부산 범일동 부동산 시장은 비규제 이점에도 불구하고 실수요 기반 강화와 선별적 회복 초기 국면으로 진단됩니다.

이처럼 비규제 지역으로서 부산 범일동 부동산이 가진 자유로움은 시장의 회복 탄력을 넘어, 두산위브더제니스하버시티, 롯데캐슬 시그니처 등 주요 신축 단지들의 미래 가치를 더욱 부각하며 투자자들에게 매력적인 기회를 제공합니다. 규제의 제약 없이 개발 잠재력을 온전히 발휘할 수 있는 환경은 이들 랜드마크 단지의 성공적인 안착과 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.

二. 범일동 주요 단지 상세 분석

1. 두산위브더제니스하버시티

범일동의 랜드마크, 2023년 5월 준공된 2,040세대 두산위브더제니스하버시티는 북항 재개발 구역과 인접해 미래 가치가 높고, 새로운 상권이 형성되며 활력을 불어넣고 있습니다. 신축 대단지의 쾌적함과 압도적인 32건 거래량으로 높은 환금성을 자랑하며, 젊은 세대에게 특히 인기가 많습니다. 다만, 북항 2단계 개발 지연과 55보급창 이전 불확실성은 단기적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

2. 롯데캐슬 시그니처

현대백화점 부산점 인근에 들어설 롯데캐슬 시그니처는 1,456세대 초고층 주상복합으로, 낙후된 상권이 정비되며 주거 환경이 획기적으로 개선될 기대감을 모으고 있습니다. 서면과 북항을 잇는 독보적인 입지에 현대백화점과 트램 역세권의 편리함을 누릴 수 있지만, 아직 건설 중이라 입주까지 시간이 필요하며 분양가 및 공사비 이슈를 지속적으로 지켜봐야 합니다.

3. 블랑 써밋 74

대우건설의 하이엔드 브랜드가 적용된 블랑 써밋 74는 최고 69층, 998세대 규모로 북항 영구 조망이 가능한 독보적인 입지를 자랑합니다. 호텔급 커뮤니티 시설과 최상급 주거 서비스를 통해 부산을 대표하는 하이엔드 주거 타운으로 자리매김할 잠재력이 큽니다. 다만, 초고층 주상복합의 특성상 높은 관리비와 아직 건설 중이라는 점은 고려해야 할 부분입니다.

4. 오션브릿지

2018년 준공된 652세대 오션브릿지는 두산위브더제니스 하버시티 입주 전까지 지역 대장주 역할을 했던 준신축 단지입니다. 준신축의 쾌적함과 높은 실거주 만족도를 바탕으로 저점 대비 18.64% 반등세를 보였으며, 북항 재개발 구역과 인접해 미래 가치를 공유합니다. 다만, 북항 2단계 사업 지연 가능성은 단기적인 기대감에 영향을 줄 수 있습니다.

이처럼 개별 단지들이 품은 잠재력과 함께 일부 불확실성은 시장의 자연스러운 조정 과정을 보여줍니다. 하지만 이러한 단기적 변동성에도 불구하고, 범일동은 북항 재개발이라는 거대한 기회를 품고 있습니다. 이제 그 시장의 맥락과 주요 단지들의 실제 성과를 심층적으로 분석해 볼 차례입니다.

三. 범일동 시장 심층 분석: 상승과 하락을 가른 요인

1. 범일동 시장 맥락 브리핑

부산 범일동은 현재 공급 절벽이 예고된 부산 시장의 한가운데서, 북항 재개발과 C-Bay Park선 트램이라는 대형 호재를 품고 있습니다. 특히 부산의 금융 중심지인 문현금융단지와 북항 재개발 구역을 잇는 결절점에 위치하며, 미래 가치에 대한 기대감이 높은 지역으로 주목받고 있습니다.

2. 범일동 상승과 하락 단지

먼저 시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들부터 살펴보겠습니다.

1. 범일동 두산위브더제니스하버시티 (59.0㎡ 타입)

가장 먼저 주목할 곳은 범일동 두산위브더제니스하버시티 (59.0㎡ 타입)입니다. 2040세대의 매머드급 초대형 단지이자 준공 3년차 신축 아파트인 이곳은 범일동 시장의 랜드마크로서 시세를 주도하고 있습니다. 데이터 분석에 따르면, 이 단지는 압도적인 거래량(32건)을 기록하며 시장 내 높은 유동성을 자랑하고 있으며, 매매가가 전년 대비 5.4% 상승하는 등 강한 회복 탄력성을 보이고 있습니다.

실제로 지난 2025년 11월, 42층 매물이 4억 9,000만 원에 거래되었습니다. 이는 2025년 11월 기록된 최고가 5억 3,000만 원(22층) 대비 7.55% 하락한 수준입니다. 하지만 이러한 조정에도 불구하고, 신축 대단지로서 북항 재개발의 직접적인 수혜를 기대할 수 있다는 점에서 시장의 관심이 집중되고 있습니다. 결국, 대내외적 불확실성 속에서도 신축 대단지의 입지와 미래 가치는 시장의 하방 경직성을 견고히 하는 핵심 요인임을 증명하고 있습니다.

2. 범일동 오션브릿지 (118.9㎡ 타입)

한편, 범일동 오션브릿지 (118.9㎡ 타입)는 652세대의 중규모 단지이자 준공 8년차 준신축 아파트로, 한때 범일동의 대장주 역할을 했던 단지입니다. 이 단지는 전세가율이 59.11%로 적정 수준을 유지하며 꾸준한 실수요가 뒷받침되는 숨고르기 장세를 보이고 있으며, 최근 2025년 10월 7억 원에 거래되었습니다. 준신축 단지의 탄탄한 전세가율과 입지적 강점은 시장 조정기에도 가격 회복의 중요한 동력이 될 수 있음을 시사합니다.

하지만 이러한 상승 흐름 속에서도, 정부의 강력한 가계부채 관리 방안과 북항 2단계 사업의 지연이라는 불확실성은 시장의 양극화를 심화시키고 있습니다. 특히 대출 규제는 일부 단지에서 매수 심리를 위축시키며 가격 조정의 빌미를 제공하고 있습니다. 반면, 시장의 조정 국면을 이끄는 단지들의 현실도 냉정하게 짚어보겠습니다.

1. 범일동 한성기린 (59.0㎡ 타입)

먼저 살펴볼 곳은 범일동 한성기린 (59.0㎡ 타입)입니다. 547세대의 중규모 단지이자 준공 29년차 구축 아파트인 이곳은 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간으로 평가됩니다. 데이터 분석에 따르면, 이 단지는 전세가율이 84.9%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되어 있다는 특징이 있습니다. 실제로 최근 2025년 11월에 16층 매물이 1억 4,000만 원에 거래되었습니다.

이는 2017년 5월에 기록된 역사적 고점 1억 9,700만 원(6층) 대비 28.93% 하락한 수준입니다. 참고로 2025년 8월에는 1억 4,000만 원(27층)까지 하락하며 바닥을 찍었으나, 최근 거래가는 당시와 동일한 수준에 머물러 있습니다. 결론적으로, 높은 전세가율이 하방을 지지하고 있지만, 구축 단지의 노후도와 재건축 불확실성은 여전히 투자 결정에 신중함을 요구하는 요소입니다.

2. 범일동 진흥마제스타워범일 (121.0㎡ 타입)

이러한 흐름은 범일동 진흥마제스타워범일 (121.0㎡ 타입)에서도 확인됩니다. 305세대의 아담한 단지이자 준공 16년차 구축 아파트인 이곳은 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기 장세를 보이고 있으며, 최근 2025년 11월 6억 원에 거래되었습니다. 북항 조망권과 같은 잠재적 가치에도 불구하고, 시장의 관망세와 대출 규제는 가격 회복의 속도를 더디게 만들고 있습니다.

3. 범일동 오션브릿지 (59.0㎡ 타입)

마지막으로 범일동 오션브릿지 (59.0㎡ 타입) 역시 652세대의 중규모 단지이자 준공 8년차 준신축 아파트로, 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간으로 평가됩니다. 이 단지는 압도적인 거래량(32건)과 67.7%의 적정 전세가율을 보이며, 최근 2025년 12월 3억 7,800만 원에 거래되었습니다. 준신축 단지임에도 고점 대비 31.27% 하락을 겪었지만, 높은 유동성과 전세가율은 향후 반등의 잠재력을 보여줍니다.

시장의 현황과 주요 단지들의 움직임을 면밀히 확인했습니다. 이제 이 데이터를 바탕으로 비규제 시장의 이점을 최대한 활용하고, 돈이 되는 구체적인 투자 전략과 실거주를 위한 행동 요령을 심층적으로 알아보겠습니다.

四. 범일동, 성공적인 투자 전략과 실거주 가이드

저희 분석에 따르면, 범일동은 규제 풍선효과와 비규제 지역의 이점을 적극적으로 활용할 수 있는 ‘소액 갭투자’ 전략이 유효합니다. 특히 전세가율과 실투자금을 핵심 지표로 삼아, 안정적인 수익을 추구하는 것이 중요합니다. 지금부터 이러한 관점에서 주목할 만한 단지들을 살펴보겠습니다.

1. 범일동 오션브릿지 (118.9㎡)

가장 먼저 보실 곳은 범일동 오션브릿지 (118.9㎡)입니다. 2018년 준공된 8년차 준신축, 652세대의 중형 단지입니다. 최근 1년 평균 전세가율이 59.11%에 달해, 약 2억 7,093만 원의 실투자금으로 진입 가능한 가성비 단지입니다. 준신축임에도 저점 대비 18.64% 이상 반등하며 실거주 만족도가 높다는 평가를 받고 있어, 소액으로도 안정적인 투자를 기대할 수 있습니다.

2. 범일동 두산위브더제니스하버시티 (59.0㎡)

이어서 범일동 두산위브더제니스하버시티 (59.0㎡)는 2023년 준공된 3년차 신축, 2,040세대의 매머드급 초대형 단지로, 전세가율 51.71%에 약 2억 2,924만 원의 실투자금으로 접근 가능하며, 압도적인 거래량과 북항 2단계 개발 수혜를 기대할 수 있는 범일동의 대장주입니다.

보시다시피, 이 두 단지는 모두 상대적으로 높은 전세가율을 바탕으로 한 소액 접근성이 큰 장점입니다. 특히 비규제 지역의 이점을 활용하여 투자 효율을 높일 수 있는 기회입니다. 하지만, 지방 시장의 특성상 향후 입주 물량 증가로 인해 역전세 리스크가 발생할 수 있다는 점은 반드시 염두에 두셔야 합니다. 철저한 시장 분석과 함께 신중한 접근이 필요한 시점입니다.

五. 범일동, 3가지 생존 원칙

그렇다면 이 모든 데이터를 종합했을 때, 우리가 내려야 할 최종 결론은 무엇일까요?

지금부터 반드시 기억해야 할 3가지 생존 원칙을 말씀드리겠습니다.

1. 전세가율, 실탄을 넘어 안전마진을 찾아라

첫 번째 원칙은, ‘전세가율, 실탄을 넘어 안전마진을 찾아라’입니다. 규제가 없는 이 비규제 지역에서는 낮은 실투자금이 강력한 무기가 될 수 있지만, 단순히 높은 전세가율만 좇는 것은 위험합니다. 28년 차 구축인 한성기린과 같은 단지의 높은 전세가율(84.9%)은 하방 경직성을 높이지만, 노후도와 엑시트 전략까지 고려한 ‘진정한 안전마진’을 확보하는 것이 중요합니다.

2. 공급의 파도를 읽고, 기회의 닻을 내려라

두 번째 원칙은, ‘공급의 파도를 읽고, 기회의 닻을 내려라’입니다. 부산 전체의 입주 물량이 2026년까지 반토막 나는 ‘공급 절벽’ 상황은 비규제 지역인 범일동에 강력한 상승 압력으로 작용할 것입니다. 특히 2026년 상반기, 급매물 소진 이후 전세가 상승이 매매가를 밀어 올릴 수 있는 골든타임을 놓치지 말아야 합니다.

3. 미래의 지도를 읽고, 랜드마크를 선점하라

세 번째 원칙은, ‘미래의 지도를 읽고, 랜드마크를 선점하라’입니다. 북항 재개발 2단계, C-Bay Park선 트램, 55보급창 공원화 등 범일동의 도시 구조를 바꿀 메가 프로젝트들은 비록 지연되더라도 ‘변수가 아닌 상수’입니다. 준공 3년차, 2,040세대의 매머드급 대단지인 두산위브더제니스 하버시티와 같은 신축 대단지나 블랑 써밋 74 같은 하이엔드 프로젝트를 통해 2030년을 바라보는 ‘부산의 새로운 미래 축’에 올라타야 합니다.

오늘의 분석이 맹목적인 희망이 아닌, 냉철한 현실 인식을 기반으로 한 현명한 전략을 세우는 데 도움이 되기를 바랍니다.

투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.