2026년 옥수동 아파트 시세, 준신축 vs 구축 26% 차이의 비밀

옥수동 아파트 시세는 2025년 12월 기준 저점 대비 80.7% 반등했습니다. 10.15 대책으로 실거주 전용 시장이 된 옥수동에서 현명한 실거주 선택 원칙을 제시합니다.

첫째. 옥수동 아파트 시장 현황 분석

현재 옥수동 아파트 시장은 2025년 12월 14일 확정치 기준으로 저점 대비 80.74% 반등하며 회복 국면에 진입했습니다. 이는 2022년 1월 최고점과 2022년 12월 최저점 사이 하락폭을 상당 부분 만회하며 역사적 고점에 근접한 현 위치를 보여줍니다.

전년 동기 대비 매수 가속도는 16.02%를 기록하며 시장 에너지가 가속화되는 양상이 뚜렷합니다.

최근 3개월(2025년 10월~12월)간 거래량은 24건으로 전 분기 대비 10.0% 하락했으나, 같은 기간 평균 가격은 21억 426만 원으로 9.9% 상승하며 거래량 감소에도 불구하고 가격이 오르는 비동조화 현상이 관측됩니다.

이는 시장 내 매물 소진과 특정 가격대의 견고한 수요가 복합적으로 작용한 결과로, 시장 에너지는 가격 변화에 ‘탄력적(지수 4.08)’인 반응을 보이며 구축 아파트가 전체 거래량의 100%를 차지하며 시장 상승을 견인하고 있습니다.

옥수동은 2025년 10월 15일 시행된 ‘10.15 부동산 대책’에 따라 토지거래허가구역 및 투기과열지구로 지정된 강력 규제 지역으로, 실거주 목적 외 매수를 불허하고 6개월 내 전입 의무까지 중첩 적용되는 강력한 규제 환경에 놓여 있습니다.

이러한 정책적 제약 속에서 자본 흐름은 실수요 기반 강화 특징을 나타내며, 대책 발표 직후 거래 에너지가 1.33% 증가하는 등 강력한 규제에도 불구하고 실수요 중심의 견고한 시장 에너지가 확인됩니다.

종합적으로, 옥수동 실거주 시장은 규제 경직성 속에서도 실수요 기반의 선별적 회복 초기 국면을 지나고 있으며, 역사적 고점에 근접한 현 위치에서 실거주 가치 중심의 냉철한 진단이 필수적입니다.

둘째. 옥수동 주요 단지 심층 분석

1. e편한세상 옥수 파크힐스

2016년 준공된 1,976세대 규모의 옥수동 최대 단지, e편한세상 옥수 파크힐스는 매봉산 자락에 웅장하게 자리 잡고 있습니다. 단지 내 옥외 엘리베이터와 에스컬레이터로 언덕 지형의 불편함을 해소하고 금호역과 직결되는 초역세권 입지를 자랑합니다.

스타벅스, 병원, 학원 등이 입점한 ‘슬세권’ 상가로 생활 편의성이 뛰어나며, 특히 숲세권의 쾌적함과 서울 도심 조망이 가능한 주거 환경은 3040세대 초등 자녀 학부모 가구에게 매력적입니다. 다만, 준공 10년 차를 맞이하며 내부 인테리어 노후화와 매봉길 상습 정체는 고려해야 할 부분입니다.

2. 래미안 옥수 리버젠

2012년 준공된 1,511세대 규모의 래미안 옥수 리버젠은 옥수동의 랜드마크이자 부촌 이미지를 형성하며 매봉산 고지대에서 환상적인 한강 조망을 선사합니다. 옥수역까지의 도보 접근성은 다소 떨어지지만, 단지 자체 셔틀버스와 리조트급 커뮤니티 시설로 불편함을 해소하며 높은 입주민 만족도를 자랑합니다.

특히 단지 내 학원가 형성으로 ‘옥수동의 대치동’이라 불릴 만큼 우수한 교육 환경을 갖춰 중산층 이상 자녀 양육 가구에게 적합합니다. 하지만 준공 15년 차를 향해가는 연식과 옥수역까지의 가파른 언덕은 감수해야 할 부분입니다.

3. 옥수 삼성

1999년 준공된 1,114세대 규모의 옥수 삼성은 옥수역에서 도보 3~5분 거리에 위치한 초역세권 단지로, 단지 앞 상가에 마트, 병원 등 생활 필수 인프라가 완비되어 실생활 편의성이 매우 우수합니다. 평지 중심의 동 배치와 주변 대장주 대비 합리적인 가격으로 진입 장벽이 낮으며, 압구정역까지 단시간에 도달하는 뛰어난 강남 접근성이 강점입니다.

리모델링 추진 기대감으로 미래 가치 상승 가능성도 점쳐지지만, 26년차 구축 단지의 특성상 3호선 전철 소음과 노후화된 배관, 주차 공간 부족은 감수해야 할 부분입니다.

4. 옥수 현대

1990년 준공된 566세대 규모의 옥수 현대는 한강변 바로 앞에 위치하여 영구 한강 조망권을 확보한 ‘강북의 현대’입니다. 35년차 구축임에도 재건축 규제 완화 정책에 힘입어 재건축 기대감이 급부상하며, 압도적인 한강 조망권과 ‘재건축 패스트트랙’ 검토로 옥수동 최고의 랜드마크로 변모할 잠재력을 품고 있습니다.

하지만 35년차 구축 단지의 특성상 극심한 주차난과 노후화된 설비는 감수해야 하며, 당장의 실거주 편의성보다는 장기적인 재건축 가치를 고려하는 실수요자에게 적합합니다.

5. 옥수 극동

1986년 준공된 583세대 규모의 옥수 극동은 옥수동 리모델링 사업의 ‘풍향계’ 역할을 하며, 가파른 경사지에 위치하지만 매봉산 산책로와 연결된 완벽한 숲세권을 자랑합니다. 2025년 2월 서울시 건축심의를 통과하며 수직증축 리모델링의 9부 능선을 넘어 신축급 단지로 재탄생할 기대감이 높고, 인근 신축 대비 저평가되어 합리적인 진입 기회를 제공합니다.

그러나 40년차 구축의 복도식 구조와 노후화된 외관, 그리고 수직증축 리모델링의 공사비 증액 및 기간 연장 리스크는 장기적 관점의 실수요자가 고려해야 할 현실적 고충입니다.

셋째. 규제 속 옥수동 시장의 역설: 상승 단지 분석

서울특별시 성동구 옥수동은 한강과 매봉산이 빚어낸 천혜의 입지적 가치로 ‘강북의 압구정’이라 불리지만, ‘10.15 부동산 대책’에 따른 토지거래허가구역 지정으로 실거주 전용 시장으로 재편되었습니다. 이러한 규제 속에서도 한남뉴타운 개발과 재건축 패스트트랙 등 굵직한 호재들이 맞물리며 시장의 역설적인 긴장감을 높이고 있습니다.

먼저 시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들을 살펴보겠습니다.

1. 옥수동 현대 (71.0㎡ 타입)

가장 먼저 주목할 곳은 옥수동 현대 (71.0㎡ 타입)입니다. 566세대의 중규모 단지이자 준공 35년차 아파트인 이곳은, 데이터 분석에 따르면 매매가가 전년 대비 20.5% 상승하며 시장을 주도하는 상승 흐름을 보이고 있습니다. 특히 전고점을 돌파하며 신고가를 경신하는 강한 회복력을 보여주고 있습니다.

실제로 지난 2025년 9월, 4층 매물이 18억 2,000만 원에 거래되며 신고가를 경신했습니다. 결국 한강변 영구 조망권과 재건축 기대감이 규제 속에서도 가격을 견인하는 핵심 동력임을 보여줍니다.

2. 옥수동 옥수파크힐스 (59.0㎡ 타입)

한편, 옥수동 옥수파크힐스117동~125동 (59.0㎡ 타입), 준공 9년차 단지는 전년 대비 26.0% 상승하며 전고점을 돌파, 신고가를 경신하는 등 시장을 주도하는 상승 흐름을 보였으며, 지난 2025년 9월 9층 매물이 22억 5,000만 원에 거래되었습니다.

3. 옥수동 옥수삼성 (59.0㎡ 타입)

이러한 흐름은 옥수동 옥수삼성 (59.0㎡ 타입), 준공 26년차 단지에서도 확인됩니다. 이 단지는 전년 대비 26.0% 상승하며 전고점을 돌파, 신고가를 경신하는 강한 회복 강도를 보였으며, 지난 2025년 12월 16층 매물이 19억 8,000만 원에 거래되었습니다.

결국 한강변 영구 조망권과 재건축 기대감이 규제 환경 속에서도 시장의 상승 흐름을 이끌고 있습니다. 이러한 역설적인 상황은 토지거래허가구역 지정으로 실거주 전용 시장이 된 옥수동에서, 진정한 옥수동 실거주 가치를 어떻게 찾아야 할지에 대한 심도 깊은 분석을 요구합니다.

넷째. 옥수동, 실거주 전용 단지 분석

2026년 1월, 서울 부동산 시장의 핵심 지역 중 하나인 성동구 옥수동은 강력한 규제 환경에 직면해 있습니다. 특히 2025년 10월 발표된 주택시장 안정화 대책, 일명 ‘10.15 부동산 대책’의 영향으로 이 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 사실상 실거주 목적이 아니면 진입 자체가 불가능해졌습니다.

이러한 상황에서 옥수동은 이제 ‘실거주 전용 시장’으로 재편되었는데요. 그렇다면 우리는 이 변화된 시장에서 어떤 실거주 가치에 집중해야 할까요? 오늘 이 질문에 대한 답을 드리기 위해, 과거 투자자들의 관심이 입증한 우수 입지를 중심으로 현재 시장 상황에 가장 적합한 옥수동 실거주 전략과 함께 대표 단지 세 곳을 심층 분석해 드리겠습니다.

먼저, 분석 데이터는 규제 완화 시기에 우수한 입지와 인프라로 인해 높은 관심을 받았던 단지들을 정리한 것입니다. 당시에는 높은 전세가율로 실수요가 탄탄했던 곳들이었습니다.

하지만 2025년 10월 주택시장 안정화 대책(10.15 부동산 대책) 이후 이 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 전세를 낀 매수는 완전히 차단되었습니다. 그렇다면 이 단지들은 지금 어떤 의미를 가질까요? 바로 ‘실거주 수요가 검증된 단지’라는 점입니다. 과거 투자자들이 주목했던 이유는 결국 우수한 입지와 인프라 때문이었고, 이는 현재도 실거주자들이 선호하는 핵심 가치입니다.

1. 옥수동 옥수파크힐스 (114.0㎡ 타입)

가장 먼저 옥수동 옥수파크힐스 (114.0㎡ 타입)를 살펴보겠습니다. 준공 9년차 준신축, 1218세대의 대단지인 이 단지는 전세가율이 54.51%로 형성되어 있어 실거주 수요가 탄탄함을 보여줍니다. 하지만 현재 토지거래허가구역으로 묶여 있어 전세를 낀 매수는 불가능하며, 오직 실거주 목적으로만 접근 가능한 시장임을 유의해야 합니다.

2. 옥수동 래미안 옥수 리버젠 (114.0㎡ 타입)

이어서 옥수동 래미안 옥수 리버젠 (114.0㎡ 타입)은 준공 13년차 구축, 1511세대의 매머드급 초대형 단지로, 최근 1년 평균 전세가율이 50.94%에 달하며 실거주 선호도가 탄탄함을 증명합니다. 리조트급 커뮤니티 시설과 단지 자체 셔틀버스 시스템으로 고지대 약점을 커버하며, 옥수동 학원가의 중심이자 강남 접근성이 좋아 학군 수요가 탄탄한 실거주 가치를 지닙니다.

3. 옥수동 극동그린 (114.0㎡ 타입)

마지막으로 옥수동 극동그린 (114.0㎡ 타입) 역시 준공 28년차 구축, 583세대의 중규모 단지로, 전세가율 48.02%로 실거주 수요가 검증된 곳입니다. 매봉산 산책로와 연결된 숲세권 입지에 더해, 2025년 2월 서울시 건축심의를 통과한 수직증축 리모델링을 통해 1,000세대 이상 신축급 단지로 변모할 미래 가치를 보유하고 있습니다.

보시다시피 이 세 단지는 모두 과거 높은 전세가율로 투자 관심을 받았으나, 현재는 우수한 학군과 편리한 교통, 그리고 쾌적한 주거 환경이라는 실거주 가치로 재평가받고 있습니다. 이들은 규제 속에서도 흔들림 없는 입지적 강점을 바탕으로 실수요자들에게 꾸준히 선택받는 곳들입니다.

다섯째. 옥수동 , 3가지 생존 원칙

그렇다면 이 모든 데이터를 종합했을 때, 우리가 내려야 할 최종 결론은 무엇일까요?

지금부터 이 ‘강력 규제’ 시장에서 반드시 기억해야 할 3가지 생존 원칙을 말씀드리겠습니다.

1. 삶의 질, 그 자체가 투자입니다.

강력 규제 지역인 옥수동에서 투기적 투자는 불가능합니다. 오직 ‘살기 좋은 집’이라는 본질적 가치만이 가격을 지탱합니다. 우수한 커뮤니티, 편리한 수직 이동 시스템, 그리고 탄탄한 생활 인프라가 실거주 수요를 견인하며, 이것이 곧 가장 확실한 투자입니다.

2. 낡은 외피 속, 미래를 읽어야 합니다.

현재의 불편함은 미래 가치의 씨앗입니다. 옥수 현대나 옥수 삼성 같은 구축 단지들은 주차난과 같은 단점을 안고 있지만, 최근 완화된 재건축/리모델링 규제와 맞물려 폭발적인 가치 상승 잠재력을 품고 있습니다. 불편함을 감수하고 장기적 관점에서 접근해야 합니다.

3. 지형을 넘어, 거인의 어깨에 올라타야 합니다.

옥수동의 언덕은 조망권과 쾌적함이라는 특권을 제공하며, 이는 첨단 수직 이동 시스템으로 극복됩니다. 더 나아가, 인접한 한남뉴타운이라는 거대한 개발 호재는 옥수동을 용산의 고급 주거 벨트로 확장시키며 장기적인 가치 상승을 견인할 것입니다.

오늘의 분석이 여러분의 맹목적인 희망이 아닌, 냉철한 현실 인식을 기반으로 한 현명한 전략을 세우는 데 도움이 되기를 바랍니다.

투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.