양산 동면 아파트 시장은 2025년 12월 기준, 일부 단지 29.17% 폭락과 22.33% 폭등이 공존합니다. 비규제 지역의 이점을 활용한 갭투자가 개선되며, 전세가율 2.2%p 좁혀졌습니다.
같은 동면 안에서도 극명하게 엇갈린 운명, 대체 무엇이 그 차이를 만들었을까요? 그 해답을 찾기 위해 먼저 동면 시장의 거시적인 흐름과 핵심 데이터를 통해 큰 그림을 그려보겠습니다.
一. 양산 동면 거시적 흐름 분석
양산 동면 갭투자 시장은 2025년 12월 9일 확정치 기준, 역사적 저점 대비 66.91% 반등하며 회복(Recovery) 국면에 진입했으며, 전년 동기 대비 매수 가속도는 12.19%를 기록하며 가속화(Accelerating)되는 움직임이 관측됩니다.
이는 2023년 12월 최고점(3억 2,092만 원)과 2025년 3월 최저점(2억 6,264만 원) 사이 하락폭의 66.91%를 회복한 것으로, 아직 역사적 고점 대비 상승 여력이 남아있는 회복 초기 국면에 있음을 시사합니다.
최근 3개월(2025년 10월~12월)간 거래량은 61건으로 전 분기 대비 73.6% 급증하며 시장의 핵심 동력으로 작용하고 있으나, 같은 기간 평균 가격은 2억 9,349만 원으로 1.1% 하락하며 보합세를 유지하고 있습니다.
이는 거래량 증가가 가격 상승을 선행하는 양상으로, 매수자들이 현재 가격 변동을 수용하며 적극적으로 매수에 나서는 탄력적인 수요 반응을 보이고 있음을 의미합니다. 특히 시장 상승은 신축 아파트 비중 7.0%에 불과한 ‘구축 아파트 중심’으로 이루어져 시장 전반의 건강한 회복세를 나타냅니다.
동면은 대출 및 투자 규제가 없는 비규제 지역으로, 자유로운 투자 환경을 제공합니다. 이러한 환경 속에서 전세가율은 최근 3개월간 2.2%p 좁혀지며 소액 갭투자 환경이 개선되고 있으며, 이는 실수요 기반 강화와 인근 규제 지역으로부터의 자본 유입 가능성을 시사합니다.
실제로 2025년 10월 15일 정책 발표 직후 거래 에너지가 1.98% 증가하며 비규제 지역의 이점이 시장에 긍정적인 단기적 영향을 미쳤음을 실증합니다. 종합적으로 양산 동면 갭투자 시장은 구축 아파트 중심의 탄력적인 수요와 개선된 투자 환경을 바탕으로 선별적 회복 초기 국면에 있습니다.
이러한 탄력적인 수요 반응은 규제 완화 기조 속에서 시장의 잠재적 기회를 포착하려는 움직임으로 해석됩니다. 특히 전세가율이 좁혀지는 구축 아파트들을 중심으로 실수요와 투자 수요가 혼재된 선별적 회복이 가시화되고 있습니다.
二. 주요 단지별 시장 성과 분석
부산과 울산을 잇는 부울경 메가시티의 핵심 결절점인 양산시 동면은 2026년 말 개통을 앞둔 부산 도시철도 양산선과 사송신도시의 인프라 완성, 그리고 가산일반산업단지의 기업 입주라는 굵직한 호재들이 맞물려 시장의 기대감을 높이고 있습니다.
1. 시장 상승을 주도하는 단지들
먼저 시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들부터 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사송트루엘 | 56.0㎡ | 2022년 | 1,188세대 | |||
|
||||||
| 사송트루엘 | 59.0㎡ | 2022년 | 1,188세대 | |||
|
||||||
| 더샵데시앙3차 | 84.0㎡ | 2024년 | 533세대 | |||
|
||||||
| 남양산역반도유보라아이비파크6 | 80.2㎡ | 2017년 | 827세대 | |||
|
||||||
| 남양산역반도유보라아이비파크5 | 59.0㎡ | 2016년 | 1,244세대 | |||
|
||||||
2. 동면 사송트루엘 (56.0㎡)
가장 먼저 주목할 곳은 동면 사송트루엘 (56.0㎡ 타입)입니다. 1188세대의 대규모 단지로, 준공 3년차 신축 아파트인 이곳은 현재 숨고르기 장세를 보이며 에너지를 비축하고 있습니다.
전문가 분석에 따르면, 전세가율이 71.0%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었으며, 14건의 거래가 발생하며 활발한 손바뀜이 일어나고 있습니다. 실제로 지난 2025년 12월, 1층 매물이 2억 2,500만 원에 거래되었습니다. 이는 2025년 8월 기록된 역사적 고점 2억 4,000만 원 대비 6.25% 하락한 수준입니다.
다만, 고점은 중층에서, 최근 거래는 최저층에서 이루어진 점을 감안하면, 실제 체감 하락폭은 수치보다 작을 수 있습니다. 한때 2025년 9월에는 2억 800만 원까지 하락했으나, 최근 거래가는 당시 대비 8.17% 반등한 모습입니다. 결국 탄탄한 전세가율과 신축 대단지의 가치가 시장의 조정 속에서도 가격을 지지하는 핵심 요인임을 증명하고 있습니다.
한편, 동면 더샵데시앙3차 (84.0㎡), 준공 1년차 신축 아파트 역시 숨고르기 장세 속에서 지난 2025년 12월 3억 9,900만 원에 거래되며 에너지를 비축하고 있습니다.
이러한 흐름은 동면 남양산역반도유보라아이비파크6 (80.2㎡), 준공 8년차 준신축 아파트에서도 확인되는데, 지난 2025년 11월 3억 6,700만 원에 거래되며 시장의 회복을 선도하고 있습니다.
이처럼 신축 및 준신축 단지들이 교통 호재와 함께 시장을 견인하는 가운데, 양산시 동면의 일부 구축 단지들은 여전히 조정의 여파 속에서 기회를 모색하고 있습니다. 특히 가산일반산업단지의 전세 수요가 예상보다 더디게 차는 전세 시장 변동성은 이들 단지의 가격 회복에 부담으로 작용하고 있습니다.
3. 시장 조정 국면의 단지들
시장의 조정 국면을 이끄는 단지들의 현실도 냉정하게 짚어보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남양산금호어울림 | 84.0㎡ | 2018년 | 499세대 | |||
|
||||||
| e편한세상남양산2차 | 104.7㎡ | 2013년 | 998세대 | |||
|
||||||
| 석산한신휴플러스 | 59.0㎡ | 2006년 | 544세대 | |||
|
||||||
| 더샵남양산센텀포레 | 59.0㎡ | – | 832세대 | |||
|
||||||
| e편한세상남양산 | 86.0㎡ | 2013년 | 976세대 | |||
|
||||||
4. 동면 남양산금호어울림 (84.0㎡)
우선 살펴볼 곳은 동면 남양산금호어울림 (84.0㎡ 타입)입니다. 499세대의 아담한 단지로, 준공 7년차 준신축 단지인 이곳은 현재 숨고르기 장세에 있습니다.
전문가 분석에 따르면, 전세가율이 73.4%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었으며, 4건의 거래가 발생하며 꾸준한 실수요가 확인됩니다. 실제로 최근 2025년 12월에 7층 매물이 3억 3,500만 원에 거래되었습니다. 이는 2021년 12월에 기록된 역사적 고점 4억 4,500만 원 대비 24.72% 하락한 수준입니다.
최고가는 로열층에서 나왔지만, 최근 거래는 상대적으로 저층에서 이루어진 점을 감안하면, 실제 시장의 체감 하락폭은 데이터상의 수치와 다를 수 있다는 점을 반드시 참고해야 합니다. 한때 2025년 2월에는 3억 2,000만 원까지 하락했으나, 최근 거래가는 당시 대비 4.69% 반등한 모습입니다. 이 단지는 높은 전세가율을 바탕으로 소액 갭투자 기회를 제공하며, 가산산단 배후 수요의 잠재력을 품고 있습니다.
이어서 동면 e편한세상남양산2차 (104.7㎡), 2013년 준공된 구축 아파트는 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간으로, 최근 2025년 8월 3억 7,250만 원에 거래되었습니다.
마지막으로 동면 석산한신휴플러스 (59.0㎡), 2006년 준공된 구축 아파트 역시 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간으로, 최근 2025년 5월 1억 5,300만 원에 거래되며 소액 투자처로서의 잠재력을 보입니다.
이처럼 양산 동면은 굵직한 호재와 견고한 시장 흐름으로 투자자들의 이목을 끌고 있습니다. 특히 수도권에 집중된 강력 규제와 지방 핵심지의 개발 호재가 맞물려 복잡한 양상을 보이는 현재 부동산 시장에서, 비규제 지역인 양산 동면은 양산 동면 갭투자 기회를 제공합니다.
三. 양산 동면, 소액 갭투자 전략
오늘 이 시간에는 비규제 지역의 이점을 최대한 활용하여, 소액으로도 진입 가능한 실용적인 갭투자 전략과 함께, 현재 시장 상황에 적합한 대표 단지 세 곳을 심층 분석해 드리겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남양산역반도유보라아이비파크5 | 59.0㎡ | 2016년 | 1,244세대 | |||
|
||||||
| 사송트루엘 | 56.0㎡ | 2022년 | 1,188세대 | |||
|
||||||
| 남양산역반도유보라아이비파크5 | 74.0㎡ | 2016년 | 1,244세대 | |||
|
||||||
| 남양산역반도유보라아이비파크6 | 87.8㎡ | 2017년 | 827세대 | |||
|
||||||
| 남양산역반도유보라아이비파크6 | 80.3㎡ | 2017년 | 827세대 | |||
|
||||||
1. 남양산역반도유보라아이비파크5 (59.0㎡)
가장 먼저 보실 곳은 동면 남양산역반도유보라아이비파크5 (59.0㎡ 타입)입니다. 2016년 준공된 9년차 준신축, 1,244세대의 대단지로, 최근 1년의 평균 데이터를 기준으로 분석했을 때, 매매가 2억 5,969만 원 대비 전세가 1억 8,938만 원으로 형성되어 있습니다.
전세가율이 72.9%에 달해, 7,031만 원의 소액으로 진입 가능한 단지입니다. 이 단지는 가산일반산업단지의 풍부한 배후 수요를 직접적으로 흡수하며, 남양산역 인근에 위치해 양산선 개통 시 부산으로의 접근성이 획기적으로 개선될 것입니다.
전세가율이 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었고, 최근 16건의 활발한 거래량을 보이며 투자자들의 관심을 입증하고 있습니다.
2. 사송트루엘 (56.0㎡)
이어서 소개할 단지는 동면 사송트루엘 (56.0㎡ 타입)입니다. 2022년 준공된 3년차 신축, 1,188세대의 대단지로, 전세가율은 71.0%를 기록하며 6,560만 원의 실투자금이 매력적입니다. 사송신도시에 위치하여 양산선 사송역(가칭)의 직접적인 수혜와 학군 인프라가 완비되어 있습니다.
3. 남양산역반도유보라아이비파크6 (87.8㎡)
마지막으로 주목할 곳은 동면 남양산역반도유보라아이비파크6 (87.8㎡ 타입)입니다. 2017년 준공된 8년차 준신축, 827세대의 중형 단지로, 전세가율은 66.9%이며 약 1억 2,476만 원의 실투자금으로 진입 가능합니다.
이 단지 역시 남양산역 인근에 위치해 양산선 개통의 수혜와 가산일반산업단지의 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.
보시다시피 이 세 단지의 공통점은 상대적으로 높은 전세가율을 바탕으로 한 소액 접근성입니다.
하지만, 지방 시장의 특성상 향후 입주 물량 증가로 인해 역전세 리스크가 발생할 수 있다는 점은 반드시 염두에 두셔야 합니다. 또한, 금리 변동성에도 주의를 기울여야 합니다.
四. 양산 동면, 3가지 생존 원칙
이제 모든 데이터를 종합했을 때, 우리가 내려야 할 최종 결론은 무엇일까요?
지금부터 이 시장에서 반드시 기억해야 할 3가지 생존 원칙을 말씀드리겠습니다.
| 핵심 원칙 | 구분 | 주요 내용 | 핵심 지표 |
|---|---|---|---|
| 첫 번째 원칙은, “규제의 그림자를, 기회의 빛으로 바꿔라” 입니다. | 비규제 지역 활용 | 수도권 규제 풍선효과 | 유연한 자금 운용 및 새로운 기회 포착 |
| 두 번째 원칙은, “매매가가 아닌, 전세가의 춤을 읽어라” 입니다. | 전세가율 중심 투자 | 70% 이상 높은 전세가율, 낮은 실투자금 | 소액 갭투자 기회 포착 및 매매가 하방 지지 |
| 세 번째 원칙은, “인프라 완성의 골든타임을 잡아라” 입니다. | 인프라 골든타임 활용 | 2026년 인프라 완성, 공급 물량 및 전세 시장 변동성 | 보수적 전세가 산정으로 역전세 대비 |
1. 규제의 그림자를, 기회의 빛으로 바꿔라
첫 번째 원칙은, 규제의 그림자를, 기회의 빛으로 바꿔라 입니다.
양산 동면은 수도권 규제의 직접적인 영향권에서 벗어난 비규제 지역입니다. 강력한 대출 규제로 묶인 유동성이 이곳으로 향하는 ‘풍선효과’가 데이터로 증명되고 있으며, 이는 투자자에게 유연한 자금 운용과 새로운 기회를 제공합니다.
2. 매매가가 아닌, 전세가의 춤을 읽어라
두 번째 원칙은, 매매가가 아닌, 전세가의 춤을 읽어라 입니다.
비규제 시장에서는 ‘낮은 실투자금’이 가장 강력한 무기입니다. 특히 가산산단 배후 수요가 탄탄한 단지들은 70% 이상의 높은 전세가율을 보이며, 이는 소액 갭투자의 문을 열어주고 매매가 하방을 견고히 지지하는 핵심 지표입니다.
3. 인프라 완성의 골든타임을 잡아라
세 번째 원칙은, 인프라 완성의 골든타임을 잡아라 입니다.
양산선 개통, 사송신도시 완성, 가산산단 기업 입주 등 굵직한 인프라 호재가 2026년 결실을 맺습니다. 하지만 초기 신도시의 공급 물량과 전세 시장 변동성 리스크를 인지하고, 인프라가 완성되는 ‘골든타임’에 맞춰 보수적인 전세가 산정으로 역전세에 대비해야 합니다.
투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
💡 데이터로 팩트 체크 (FAQ)
현재 비규제 지역으로 분류되어 소액 갭투자가 가능합니다. 남양산역반도유보라아이비파크5의 경우 전세가율 72.9%를 유지하고 있어, 실투자금 약 7,031만 원의 소액으로도 접근할 수 있는 가성비 단지로 분석됩니다.
국토부 실거래 자료 분석 결과, 지난 2025년 10월~12월 거래량은 61건으로 전 분기 대비 73.6% 급증하며 시장의 활발한 유동성을 보였습니다. 이는 매수자들이 현재 가격 변동을 수용하며 적극적으로 매수에 나서는 탄력적인 수요 반응으로 해석됩니다.
부동산 전문 분석에 따르면, 2026년 말 개통 예정인 부산 도시철도 양산선과 사송신도시 인프라 완성, 그리고 가산일반산업단지 기업 입주가 주요 호재로 작용합니다. 이러한 개발 계획들이 맞물려 시장의 기대감을 높이고 있습니다.
