2026년 단계동 아파트, 43.7% 거래량 급증 속 5.1% 가격 하락의 진실

2025년 12월 기준 단계동 아파트 시장은 저점 대비 22.6% 반등했지만, 거래량 43.7% 급증 속 가격은 5.1% 하락했습니다. 비규제 지역인 단계동에서 소액 갭투자와 실거주 가치를 동시에 잡는 핵심 전략을 공개합니다.

가. 원주 단계동 부동산 시장, 거시적 분석

원주 단계동 부동산 시장은 2025년 12월 7일 확정치 기준, 저점 대비 22.6% 반등하며 ‘Bottoming’ 국면에 진입했습니다. 이는 2024년 11월 최고점과 2025년 5월 최저점 사이 하락폭의 22.6%를 회복한 것으로, 시장 에너지는 전년 동기 대비 7.69%의 매수 가속도를 보이며 ‘Accelerating’ 국면을 나타내고 있습니다.

현재 시장은 바닥을 확인하고 회복 궤도에 진입했으나, 아직 역사적 고점 대비 낮은 수준에 머물러 있습니다.

최근 3개월(2025년 10월~12월)간 단계동 시장의 거래량은 41건으로 전 분기 대비 43.7% 급증하며 활발한 움직임을 보였으나, 평균 가격은 2억 1,612만 원으로 5.1% 하락하며 상반된 흐름을 나타냈습니다. 이러한 시장 흐름은 매수자들이 가격 하락에 민감하게 반응하며 적극적으로 매수에 나서는 양상을 시사하며, 특히 신축 아파트 거래 비중 0.0%로 구축 아파트 중심의 선별적인 시장 활력이 관측됩니다.

강원특별자치도 원주시 단계동은 ‘10.15 부동산 대책’의 규제지역에 포함되지 않은 비규제 지역으로, 대출 및 투자 규제로부터 비교적 자유로운 환경입니다. 그러나 이러한 비규제 이점에도 불구하고 전세가율이 1.2%p 벌어지며 갭투자 환경은 악화되고 실수요 기반이 강화되는 특징을 보입니다.

2025년 10월 15일 정책 발표 이후 거래 에너지 변화율은 0.19%로 미미하여 정책의 직접적인 영향은 제한적이며, 최종적으로 원주 단계동 부동산 시장은 비규제 이점 속 거래량 증가와 가격 하락이 공존하는 실수요 기반의 ‘선별적 회복 초기 국면’으로 진단됩니다.

나. 주요 단지별 심층 분석 및 미래 리스크

단계동 시장의 이러한 가격 민감성 및 구축 아파트는 매수자들에게는 합리적인 진입 기회를 제공하지만, 동시에 준신축 단지의 높은 진입 장벽이라는 제약을 부각합니다. 그럼에도 불구하고, 원주 지역의 특정 준신축 단지들은 쾌적한 환경과 우수한 학군을 바탕으로 견고한 수요를 유지하며 시장의 새로운 기회를 창출하고 있습니다.

(가). 원주봉화산푸르지오: 숲세권 대단지, 견고한 실거주 수요

원주봉화산푸르지오는 2017년 준공된 996세대 대단지로, 봉화산 둘레길과 인접한 숲세권 입지를 자랑하며 지역 시세를 리딩하는 준신축 단지입니다. 평원초등학교 배정으로 학부모 선호도가 높고, 실소유주 만족도가 높아 매물이 귀할 정도입니다.

쾌적한 자연 환경과 우수한 학군, 세대당 1.23대의 넉넉한 주차 공간까지 갖춰 안정적인 주거를 원하는 가족 단위 실거주자에게 최적의 선택지입니다.

(나). 봉화산벨라시티: 숲세권 & KTX 역세권, 준신축 대장주

봉화산벨라시티는 2016년 준공된 566세대 중형 단지로, 봉화산 숲세권의 쾌적함과 KTX 만종역까지 차량 10분 거리의 편리함을 동시에 누릴 수 있습니다. 평원초 도보 통학 및 봉화산 학원가 인접으로 교육 환경이 우수하며, 전고점 대비 회복 탄력성이 좋아 준신축 대장주로서 견고한 호가를 유지하고 있습니다.

다만, 준신축 특성상 인근 구축 대비 높은 진입 장벽은 고려해야 할 부분이지만, 쾌적한 환경과 교육, 자산 가치를 모두 중시하는 3040 세대에게 매력적인 선택입니다.

(다). 벽산: 핵심 생활권 구축, 합리적 진입 장벽

1994년 준공된 420세대 벽산은 원주터미널과 AK플라자를 도보로 이용할 수 있는 핵심 생활권에 위치해 편리한 인프라를 자랑합니다. 구축임에도 단계동 상권 재생의 배후 주거지로서 잠재력이 있으며, 인근 대장주 대비 합리적인 가격으로 실수요자들의 진입 장벽이 낮습니다.

치악중, 북원여중 등 우수 학군 접근성도 뛰어나 학부모 선호도가 높지만, 32년차 구축 단지 특성상 심야 주차 문제와 일부 대형 평형의 가격 조정 가능성은 염두에 두어야 합니다. 학군과 인프라를 중시하는 가족 단위 실거주자에게 합리적인 선택이 될 수 있습니다.

(라). 단계은행: 교통 요지 소형 단지, 소액 갭투자 매력

1995년 준공된 350세대 소형 단지인 단계은행은 원주종합버스터미널을 도보 10분 내외로 이용할 수 있는 교통 요지에 자리 잡고 있습니다. 단계천 복원 구간 초입에 위치해 향후 주거 환경 개선의 직접적인 수혜가 기대되며, 인근 신축 대비 낮은 진입 장벽과 전세가율 92.55%로 소액 갭투자가 활발합니다.

단계초등학교가 인접해 어린 자녀 통학에 편리하지만, 31년차 노후 단지로서 주차 공간 부족과 시설 유지보수 비용, 그리고 재건축 기대감 부족으로 인한 장기 가치 상승 동력 제한은 감수해야 할 부분입니다. 신혼부부, 1~2인 가구 또는 소액 투자자에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

이처럼 쾌적한 환경과 우수한 교육 여건을 갖춘 준신축 단지들이 꾸준한 실거주 수요를 견인하고 있지만, 원주 부동산 시장은 2026년 신규 공급 전무라는 특수한 상황에 직면하며 새로운 국면을 맞이하고 있습니다.

이러한 공급 가뭄은 기존 자산의 가치를 재평가하고, 특히 교통 허브 지역의 구축 단지에서 예상치 못한 시장 회복과 투자 기회를 창출하고 있습니다.

다. 단계동 시장의 상승 및 조정 단지 분석

2026년 원주시는 신규 공급이 전무한 초유의 공급 가뭄을 겪고 있습니다. 이러한 상황에서 원주의 교통 및 상업 허브인 단계동은 여주-원주 복선전철 개통 기대감과 함께 수도권 편입 효과를 누리며 원주 단계동 부동산 시장 회복을 선도하고 있습니다.

(가). 시장 상승을 주도하는 단지

먼저 시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들부터 살펴보겠습니다.

-단계롯데 (76.5㎡): 신규 공급 부재의 수혜, 높은 전세가율-

가장 먼저 주목할 곳은 단계동 단계롯데 (76.5㎡)입니다. 330세대의 아담한 단지이며, 준공 32년차 구축 아파트인 이곳은 단계동 내에서도 신규 공급 부재에 따른 수요의 역류 현상이 관찰되는 지역입니다. 특히 단계천 복원 구간의 초입에 위치하여 주거 환경 개선의 직접 수혜지로 꼽힙니다.

데이터 분석에 따르면, 이 단지는 전년 대비 매매가가 11.4% 상승하며 시장의 상승 흐름을 주도하고 있습니다. 특히 78.0%에 달하는 높은 전세가율은 강력한 하방 경직성을 제공하며 가격을 지지하는 핵심 요인으로 작용하고 있습니다. 실제로 지난 2025년 7월, 13층 매물이 1억 5,800만 원에 거래되며, 2025년 1월 기록된 최저점 1억 2,000만 원 대비 31.67% 반등한 모습을 보였습니다.

-단계은행 (49.0㎡): 압도적 전세가율, 소액 갭투자 집중-

한편, 단계동 단계은행 (49.0㎡) (준공 31년차)은 92.5%의 압도적인 전세가율을 바탕으로 소액 갭투자 수요가 집중되며 현재 숨고르기 장세를 보이고 있으며, 최근 9,600만 원에 거래되었습니다.

-벽산 (95.3㎡): 핵심 입지 강점, 꾸준한 상승세-

이러한 흐름은 단계동 벽산 (95.3㎡) (준공 32년차)에서도 확인되는데, 원주터미널 및 AK플라자 도보 이용권이라는 입지적 강점으로 전년 대비 매매가가 3.4% 상승하며 시장의 상승 흐름을 주도하고 있으며, 최근 2억 원에 거래되었습니다.

(나). 조정 국면을 겪는 단지

반면, 시장의 조정 국면을 이끄는 단지들의 현실도 냉정하게 짚어보겠습니다.

-현대3차 (74.0㎡): 가격 조정 후 매수 기회 포착-

먼저 살펴볼 곳은 단계동 현대3차 (74.0㎡)입니다. 394세대의 아담한 단지이며, 준공 33년차 구축 단지인 이곳은 가격 하락 후 반등이 미미한 단지로서 전세가가 받쳐주지 못할 경우 ‘데드 캣 바운스’에 그칠 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

데이터 분석 결과, 이 단지는 현재 가격 조정으로 인해 매수 기회가 발생한 구간으로 평가됩니다. 고점 대비 가격 메리트가 커졌으며, 73.6%의 전세가율은 하방 경직성을 확보하여 추가 하락 위험을 제한하고 있습니다. 실제로 최근 2025년 7월에 6층 매물이 1억 3,100만 원에 거래되었습니다. 이는 2025년 3월에 기록된 역사적 고점 1억 4,950만 원(14층) 대비 12.37% 하락한 수준입니다.

다만, 최고가는 로열층(14층)에서, 최근 거래는 중층(6층)에서 이루어진 점을 감안하면, 실제 체감 하락폭은 수치보다 작을 수 있습니다. 고점 대비 가격 조정이 이루어진 만큼, 전세가율 추이를 면밀히 살피며 매수 기회를 포착해야 할 단지입니다.

-벽산 (124.0㎡): 구축 대형 평형의 가격 조정-

한편, 단계동 벽산 (124.0㎡) (준공 32년차)은 구축 대형 평형으로 수요층이 좁아 가격 조정에 취약한 모습을 보였으나, 꾸준한 거래량으로 실수요가 존재하며 최근 2억 2,500만 원에 거래되며 매수 기회가 발생한 구간으로 분석됩니다.

-코오롱 (84.0㎡): 높은 전세가율 속 숨고르기 장세-

마지막으로 단계동 코오롱 (84.0㎡) (준공 31년차) 역시 77.4%의 높은 전세가율과 꾸준한 거래량으로 숨고르기 장세를 보이고 있으며, 최근 1억 8,000만 원에 거래되었으나, 노후화에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

단계동 시장의 현황과 개별 단지의 움직임을 확인했으니, 이제 이 모든 데이터를 바탕으로 비규제 지역인 단계동에서 돈이 되는 구체적인 투자 전략과 행동 요령을 심층적으로 알아보겠습니다.

라. 비규제 지역 단계동, 소액 갭투자 및 실거주 전략

특히 소액으로 진입 가능한 갭투자와 실거주 가치를 동시에 잡을 수 있는 단지는 어디일까요?

오늘 저는 ‘소액 갭투자’ 전략을 통해 높은 투자 수익률을 기대할 수 있는 단지들을 소개해 드리고자 합니다. 특히 전세가율과 실투자금을 핵심 지표로 활용하여, 현재 시장 상황에 가장 적합한 기회를 찾아보겠습니다.

(가). 단계은행 49.0㎡ 타입: 최고의 가성비 소액 갭투자

가장 먼저 보실 곳은 단계동 단계은행 49.0㎡ 타입입니다. 1994년 준공된 32년차 350세대의 아담한 단지로, 최근 1년 평균 전세가율이 무려 92.55%에 달해, 686만 원이라는 놀랍도록 가벼운 실투자금으로 진입 가능한 최고의 가성비 단지입니다.

단계초등학교가 인접해 학군 수요가 탄탄하고, SG마트와 단계동 중심 상업지구와 밀착된 입지로 생활 편의성이 매우 높습니다. 또한 단계천 복원 구간의 초입에 위치하여 주거 환경 개선의 직접적인 수혜도 기대할 수 있습니다.

(나). 봉화산벨라시티 (84.0㎡): 준신축, KTX 역세권의 투자 가치

이어서 단계동 봉화산벨라시티 (84.0㎡)는 준공 10년차 566세대의 준신축 단지로, 전세가율 약 77.7%에 실투자금 약 7,642만 원으로 투자가 가능합니다. KTX 만종역 접근성이 뛰어나 수도권 출퇴근 수요에 유리하며, 봉화산2지구 택지개발의 중심지로서 주거 쾌적성 또한 우수합니다.

(다). 벽산 (95.3㎡): 핵심 상권 입지, 미래 가치 기대

마지막으로 단계동 벽산 (95.3㎡)은 1993년 준공된 33년차 420세대 단지로, 전세가율 75.34%와 실투자금 4,987만 원을 기록합니다. 원주터미널과 AK플라자를 도보로 이용할 수 있는 핵심 상권에 위치하며, 단계동 상권 재생 사업의 배후 주거지로서 미래 가치도 기대해 볼 수 있습니다.

이 세 단지는 모두 상대적으로 높은 전세가율을 바탕으로 한 소액 접근성이 뛰어난 곳들입니다. 비규제 지역의 이점을 활용하여 수도권 규제 풍선효과의 수혜를 기대할 수 있으며, 탄탄한 실거주 인프라를 갖춰 투자와 실거주 가치를 동시에 잡을 수 있는 매력적인 선택지입니다.

하지만, 원주시 전체의 공급 물량 변화와 향후 입주 물량 증가로 인한 역전세 리스크는 반드시 염두에 두어야 합니다. 특히 전세가율 추이를 면밀히 모니터링하며 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

지금까지 우리는 단계동 내 주요 단지들의 전세가율과 실투자금 데이터를 면밀히 분석하며, 비규제 지역이 선사하는 소액 갭투자의 기회를 확인했습니다. 이제 이 모든 분석을 종합하여, 규제 없는 시장에서 성공적인 투자를 위한 핵심 전략을 도출할 시간입니다.

마. 단계동 부동산 시장, 성공 투자를 위한 3가지 원칙

그렇다면 이 모든 데이터를 종합했을 때, 원주 단계동 부동산 시장에서 우리가 내려야 할 최종 결론은 무엇일까요? 먼저, 이 지역은 주요 규제를 피한 ‘비규제’ 지역으로, 기회와 위험이 공존하는 시장임을 다시 한번 상기해야 합니다. 지금부터 이 ‘비규제’ 시장에서 반드시 기억해야 할 3가지 생존 원칙을 말씀드리겠습니다.

(가). 첫 번째 원칙: 공급의 그림자를 쫓아라

원주시는 2026년 신규 분양 0건이라는 초유의 공급 가뭄을 겪고 있습니다. 비규제 지역인 단계동은 이러한 희소성이 가격을 밀어 올리는 강력한 동력이 될 것이며, 지금이 바로 그 기회를 선점할 최적의 시기입니다.

(나). 두 번째 원칙: 전세의 방패를 활용하라

단계동의 일부 단지에서 나타나는 92%대의 높은 전세가율은 매매가의 강력한 하방 경직성을 의미합니다. 규제 없는 이 시장에서 낮은 실투자금으로 진입하여, 전세가 상승이 매매가를 견인하는 구조를 적극적으로 활용해야 합니다.

(다). 세 번째 원칙: 규제의 틈새를 공략하라

수도권의 강력한 대출 및 전입 의무 규제와 달리, 단계동은 비규제 지역으로서 다주택자 대출이나 갭투자 등 현금 흐름에 제약이 없습니다. 묶여있는 수도권 자금이 이곳으로 유입될 ‘풍선효과’를 극대화해야 합니다.

강원특별자치도 원주시 단계동의 장기적인 잠재력은 분명합니다. 하지만 오늘의 분석이 맹목적인 희망이 아닌, 냉철한 현실 인식을 기반으로 한 현명한 전략을 세우는 데 도움이 되기를 바랍니다.