2026년 양덕동 아파트 시장은 저점 대비 100% 반등하며 회복 국면에 진입했습니다. 하지만 메트로시티는 22% 하락, 한일타운2는 53% 반등하는 극심한 양극화가 관측됩니다.
하나. 양덕동 시장, 거시적 흐름 분석
창원시 마산회원구 양덕동 갭투자 시장은 2025년 12월 12일 확정치 기준, 역사적 저점 대비 100.0% 반등하며 회복 국면에 진입했습니다. 전년 동기 대비 매수 가속도는 10.41%를 기록하며 시장 에너지가 가속화되는 양상이 관측되지만, 현재 시장 움직임의 Z-점수는 0.75로 통계적으로 유의미한 추세 전환보다는 ‘단순 노이즈’ 수준으로 해석됩니다. 현재 ‘구축 아파트 중심의 안정적 시장’ 양상 속에서 ‘선별적 회복 초기 국면’으로 진단됩니다.
최근 3개월(2025년 10월~12월)간 거래량은 62건으로 이전 기간 대비 67.9% 급증했으며, 평균 가격 또한 31.2% 상승한 4억 4,375만 원을 기록하며 거래량과 가격 모두에서 강력한 동반 상승 흐름을 보였습니다. 그러나 시장 수요는 가격 변동에 둔감한 ‘비탄력적’ 특성을 보이며 관망세가 짙고, 신축 아파트 거래 비중이 0.5%에 불과한 ‘구축 아파트 중심의 안정적 시장’에서 상승 동력이 특정 부문에 집중된 선별적 움직임을 나타내고 있습니다.
경상남도 창원시 마산회원구 양덕동은 ‘10.15 부동산 대책’에 포함되지 않은 비규제 지역으로, 대출 및 투자 제약이 적습니다. 실제로 2025년 10월 15일 정책 발표 직후 거래 에너지가 19.02% 증가하며 인근 규제 지역으로부터의 풍선효과 가능성이 데이터로 입증되었습니다. 다만, 최근 3개월간 전세가율이 12.8%p 벌어지며 갭투자 환경은 악화되고 ‘실수요 기반이 강화’되는 양상이 관측되므로, 비규제 이점에도 불구하고 실수요 중심의 견고한 회복세 속에서 공급 과잉 및 역전세 리스크에 대한 지속적인 모니터링이 중요합니다.
이처럼 시장 전반의 회복세가 선별적으로 나타나고 신축 공급이 제한적인 상황은, 오히려 기존 시장을 견인하는 핵심 단지들의 가치를 재조명하고 새로운 주거 가치를 제시할 신축 단지에 대한 기대를 높이는 요인으로 작용합니다. 규제 환경의 변화 속에서 양덕동 시장은 특정 단지들의 차별화된 경쟁력을 통해 새로운 기회를 모색하고 있습니다.
둘. 양덕동 핵심 단지별 심층 분석
| 구분 | 주요 내용 | 현재 상태 | 리스크 평가 |
|---|---|---|---|
| 양덕동 – 롯데캐슬 센텀골드 | 신축 브랜드 대단지 | 젊은 세대 유입/신축 선호 | BRT 공사 지연/전세가 하락 압력 |
| 양덕동 – 메트로시티 2단지 | 초고층 복합 커뮤니티 | 슬세권/높은 실거주 만족도 | BRT 공사 지연/전세가 하락 압력 |
| 양덕동 – 코오롱하늘채 | 준신축 가성비 단지 | 가성비 우수/반등 탄력성 | BRT 공사 지연/전세가 하락 압력 |
| 봉덕초 학세권 – 롯데캐슬 하버팰리스 | 초품아 신축 브랜드 단지 | 대규모 입주/전세가 약세 | 대규모 입주 물량/BRT 공사 지연 |
| 양덕동 – 우성아파트 | 초소액 갭투자 가능 | 높은 전세가율/소액 투자 | 재건축 불확실성/주차난 심화 |
| 양덕동 – 한일타운 3차 | 실수요 탄탄한 구축 | 탄탄한 실수요/하방 경직성 | 주차난 심화/노후 단지 |
| 양덕동 – 한일타운 4차 | 메트로시티 인프라 공유 | 메트로시티 인프라 공유/안정성 | 주차난 심화/노후 단지 |
가. 메트로시티 2단지: 랜드마크의 견고함
양덕동의 랜드마크, 메트로시티 2단지는 2009년 준공된 2,127세대의 55층 초고층 대단지로, 단지 내 롯데마트 연결과 S-BRT 정류장 인근이라는 압도적인 편의성을 자랑합니다. 창신중, 창신고 등 명문 학군과 학원가가 도보권에 밀집해 있어 교육열 높은 학부모들의 선호가 높으며, 수영장 등 대규모 커뮤니티 시설은 실거주 만족도를 더합니다.
전고점 대비 24.73% 반등하며 회복 탄력성이 좋고 견고한 호가 지지선을 형성하며 시장을 리딩하고 있지만, 17년차 구축 단지로서 연식에 따른 일부 노후화는 감안해야 할 부분입니다. 우수한 학군과 편리한 인프라, 높은 환금성을 중시하는 중대형 평형 실수요자에게 최적의 선택지입니다.
나. 롯데캐슬 하버팰리스: 신축 프리미엄과 잠재력
2025년 1월 입주를 앞둔 981세대 규모의 신축 단지, 롯데캐슬 하버팰리스는 양덕4구역 재개발을 통해 새로운 주거 가치를 선보입니다. 단지 바로 맞은편에 봉덕초등학교가 위치한 ‘초품아’ 입지로 어린 자녀의 안전한 통학을 최우선으로 하는 학부모들에게 큰 매력이며, 신세계백화점과의 뛰어난 접근성으로 양덕동의 풍부한 쇼핑 인프라를 편리하게 누릴 수 있습니다.
신축 프리미엄과 브랜드 가치를 바탕으로 향후 지역 시세를 이끌어갈 단지로 주목받고 있지만, 대규모 신규 입주 물량으로 인한 단기적인 전세 시장 영향은 고려해야 합니다. 쾌적한 신축 환경과 안전한 통학 환경을 찾는 신혼부부 및 젊은 학부모 가구에게 이상적인 선택입니다.
다. 창원 롯데캐슬 센텀골드: 신축 시장의 핵심 단지
2023년 준공된 956세대 규모의 창원 롯데캐슬 센텀골드는 양덕동 신축 아파트 시장의 핵심 단지로서, 쾌적한 주거 환경과 최신 시설, 그리고 롯데캐슬 브랜드 파워를 자랑합니다. 전고점 대비 11.56% 반등하며 회복 탄력성이 좋고 견고한 호가 지지선을 형성하며 지역 시세를 견인하고 있습니다.
우수한 커뮤니티 시설과 양덕동 학원가 및 상업 시설의 편리한 이용, 인근 녹지 공간 접근성까지 갖춰 높은 주거 만족도를 선사하며, 20건의 활발한 거래로 환금성 또한 뛰어납니다. 다만 신축 단지인 만큼 인근 구축 대비 진입 장벽이 높을 수 있다는 점은 염두에 두어야 합니다. 최신 주거 트렌드와 우수한 브랜드 가치를 중시하는 중산층 이상의 실수요자에게 적합한 선택입니다.
라. 양덕 우성아파트: 합리적 가격과 안정적 전세 수요
1998년 준공된 893세대 규모의 양덕 우성아파트는 28년차 구축 단지임에도 불구하고, 인근 신축 대비 합리적인 가격과 매우 높은 전세가율(88.3%, 소액 투자 용이)로 실수요 기반의 견고한 전세 수요를 자랑합니다. 탄탄한 전세 수요 덕분에 거주 이동 시 임차인 구하기가 용이하며, 양덕동의 기존 생활 인프라를 편리하게 이용할 수 있어 기본적인 주거 편의성은 확보되어 있습니다. 14건의 꾸준한 거래로 유동성도 긍정적입니다.
하지만 28년차 단지로서 외관 및 내부 시설의 노후화는 감수해야 하며, 과거 재건축 정밀안전진단 중단 이력이 있어 재건축 기대보다는 현 상태의 가치에 집중하는 것이 현실적입니다. 합리적인 가격과 안정적인 전세 수요를 최우선으로 고려하는 신혼부부, 사회초년생 또는 소액 투자자에게 매력적인 선택지입니다.
양덕동은 이처럼 기존 랜드마크 단지의 견고함과 신축 단지의 잠재력이 공존하며 주거 선택의 폭을 넓히고 있습니다. 이러한 개별 단지들의 매력은 수도권 규제의 풍선효과와 메가 인프라 호재가 맞물려, 2026년 새로운 국면을 맞이한 양덕동 시장 전체의 상승 동력으로 작용하고 있습니다.
셋. 양덕동 시장의 양극화: 상승 주도 단지와 조정 단지
가. 시장 상승을 주도하는 단지들
2026년 창원시 마산회원구 양덕동은 수도권 규제의 풍선효과와 2028년 완공될 마산역 미래형 환승센터, S-BRT, 스타필드 창원 등 메가 인프라 호재가 맞물려 새로운 국면에 진입했습니다. 특히 창원 그린테크밸리의 직주근접성과 소득 수준이 높은 젊은 3040 세대의 유입은 실수요 중심의 견고한 시장 회복세를 이끌고 있습니다.
먼저 시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들부터 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 창원롯데캐슬센텀골드 | 84.0㎡ | 2023년 | 956세대 | |||
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| 양덕코오롱하늘채 | 84.0㎡ | 2016년 | 535세대 | |||
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| 메트로시티 | 101.0㎡ | 2009년 | 2,127세대 | |||
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| 한일타운2 | 59.0㎡ | 1996년 | 930세대 | |||
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| 우성 | 59.0㎡ | 1998년 | 893세대 | |||
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가장 먼저 주목할 곳은 양덕동 창원롯데캐슬센텀골드 (84.0㎡ 타입)입니다. 956세대의 중형 단지이자 준공 2년차 신축 아파트인 이곳은 양덕동 시장의 시세를 견인하는 절대 대장주로 평가받고 있습니다. 데이터 분석에 따르면, 이 단지는 20건의 압도적인 거래량을 기록하며 시장 내 활발한 유동성을 보여주고 있으며, 매매가가 전년 대비 7.0% 상승하는 등 강력한 상승 흐름을 주도하고 있습니다.
실제로 지난 2025년 12월, 30층 매물이 5억 7,900만 원에 거래되며, 2025년 11월 기록된 역사적 고점 6억 원 대비 3.5% 하락한 수준이지만, 최저점 5억 1,900만 원(2025년 11월, 9층) 대비 11.56% 반등하며 고점 회복을 목전에 두고 있습니다. 결국 신축 프리미엄과 브랜드 파워, 그리고 탄탄한 실수요가 결합하여 시장의 상승 동력을 제공하고 있음을 증명합니다.
한편, 양덕동 양덕코오롱하늘채 (84.0㎡)는 535세대의 준공 9년차 준신축 단지로, 센텀골드와 메트로시티 사이에서 가성비 있는 대안으로 부상하며 강한 반등 탄력성을 보이고 있습니다. 이 단지는 전세가율 80.6%로 하방 경직성이 확보된 가운데, 지난 2025년 12월 4억 6,500만 원에 거래되었습니다.
이러한 흐름은 양덕동 메트로시티 (101.0㎡)에서도 확인됩니다. 2127세대의 준공 16년차 구축 아파트인 이곳은 양덕동의 전통적인 랜드마크로서 견고한 상승 흐름을 이어가고 있으며, 지난 2025년 11월 5억 8,000만 원에 거래되었습니다.
나. 시장 조정 국면을 이끄는 단지들
반면, 시장의 조정 국면을 이끄는 단지들의 현실도 냉정하게 짚어보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 메트로시티 | 195.2㎡ | 2009년 | 2,127세대 | |||
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| 마산양덕4차한일타운 | 117.6㎡ | 2004년 | 694세대 | |||
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| 마산양덕4차한일타운 | 70.8㎡ | 2004년 | 694세대 | |||
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| 우성 | 74.0㎡ | 1998년 | 893세대 | |||
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| 메트로시티 | 153.3㎡ | 2009년 | 2,127세대 | |||
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우선 살펴볼 곳은 양덕동 메트로시티 (195.2㎡ 타입)입니다. 2127세대의 매머드급 초대형 단지이자 준공 16년차 구축 아파트인 이곳은 대형 평형의 특성상 시장의 숨고르기 장세가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 현재 시장 흐름을 보면, 3건의 거래량이 발생하며 꾸준한 실수요는 확인되지만, 매매가가 전년 대비 -2.6% 하락하는 등 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 보합세를 보이고 있습니다.
실제로 최근 2025년 12월에 23층 매물이 9억 원에 거래되었습니다. 이는 2021년 8월에 기록된 역사적 고점 10억 원 대비 10.0% 하락한 수준입니다. 대형 평형은 시장의 유동성 변화에 민감하게 반응하며, 현재는 관망세가 짙어 추가적인 상승 동력을 확보하기까지 시간이 필요할 것으로 보입니다.
이어서 양덕동 마산양덕4차한일타운 (117.6㎡)은 694세대의 준공 21년차 구축 아파트로, 전세가율 84.3%로 하방 경직성이 확보되었음에도 불구하고 시장의 전반적인 조정 흐름을 피하지 못하고 보합세를 유지하고 있습니다. 이 단지는 지난 2025년 10월 3억 7,300만 원에 거래되었습니다.
마지막으로 양덕동 우성 (74.0㎡) 역시 893세대의 준공 27년차 구축 아파트로, 재건축 정밀안전진단 중단 이력 등 단지 자체의 리스크 요인이 가격 회복을 더디게 만들며 보합세를 보이고 있습니다. 이 단지는 지난 2025년 12월 2억 1,500만 원에 거래되었습니다.
이처럼 양덕동의 핵심 입지 단지들이 견고한 회복세를 보이는 가운데, 롯데캐슬 하버팰리스의 대규모 입주 물량과 S-BRT 공사 지연이라는 단기적 리스크는 일부 단지에 조정 압력으로 작용하며 시장의 양극화를 심화시키고 있습니다.
넷. 양덕동 투자 전략
양덕동은 메가 인프라와 실수요 유입으로 견고한 상승 흐름을 보이며, 소액 갭투자를 통해 우량 자산에 진입할 수 있는 전략적 기회를 제공합니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우성 | 59.0㎡ | 1998년 | 893세대 | |||
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| 우성 | 84.0㎡ | 1998년 | 893세대 | |||
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| 한일3 | 84.0㎡ | 2003년 | 700세대 | |||
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| 마산양덕4차한일타운 | 84.0㎡ | 2004년 | 694세대 | |||
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| 양덕코오롱하늘채 | 84.0㎡ | 2016년 | 535세대 | |||
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지금부터 양덕동 갭투자로 주목할 만한 대표 단지 세 곳을 소개해 드리겠습니다.
가. 양덕동 우성 (59.0㎡ 타입): 최고의 가성비 단지
가장 먼저 보실 곳은 양덕동 우성 (59.0㎡ 타입)입니다. 1998년 준공된 893세대의 중규모 단지로, 최근 1년 평균 전세가율이 88.3%에 달해 약 2,395만 원의 소액으로 진입 가능한 최고의 가성비 단지입니다. 과거 재건축 정밀안전진단 중단 이력이 있지만, 오히려 탄탄한 전세 수요를 바탕으로 인플레이션 헷지용으로 안정적인 자산 파킹이 가능합니다.
나. 양덕동 한일3 (84.0㎡ 타입): 명문 학군 인접 소액 투자
이어서 양덕동 한일3 (84.0㎡ 타입)은 2003년 준공된 700세대의 중규모 단지로, 약 4,000만 원의 소액 투자가 가능하며 (전세가율 85.1%), 특히 창신중, 창신고 등 명문 학군이 도보권에 위치해 실수요가 탄탄합니다.
다. 양덕동 마산양덕4차한일타운 (84.0㎡ 타입): 풍부한 인프라와 안정적 전세가율
마지막으로 양덕동 마산양덕4차한일타운 (84.0㎡ 타입) 역시 2004년 준공된 694세대의 중규모 단지로, 약 6,506만 원의 실투자금과 80.8%의 안정적인 전세가율을 보이며, 메트로시티의 풍부한 상업 인프라와 트리플 몰세권을 누릴 수 있는 입지적 강점이 돋보입니다.
이 세 단지는 모두 상대적으로 높은 전세가율을 바탕으로 소액으로 진입 가능한 투자처라는 공통점을 가지고 있습니다. 하지만, 향후 입주 물량 증가로 인해 역전세 리스크가 발생할 수 있다는 점은 반드시 염두에 두셔야 합니다.
지금까지 양덕동 갭투자 전략과 추천 단지들을 살펴보았습니다.
다섯. 양덕동, 3가지 생존 원칙
그렇다면 이 모든 데이터를 종합했을 때, 우리가 내려야 할 최종 결론은 무엇일까요?
지금부터 ‘양덕동 아파트’ 시장에서 반드시 기억해야 할 3가지 생존 원칙을 말씀드리겠습니다.
| 핵심 원칙 | 구분 | 주요 내용 | 핵심 지표 |
|---|---|---|---|
| 첫 번째 원칙은, “규제의 그림자를 넘어, 기회의 빛을 쫓아라”입니다. | 규제 차익 활용 | 비규제 지역 풍선효과 | 전략적 접근 유효 |
| 두 번째 원칙은, “매매가가 아닌, 전세가의 파도를 타라”입니다. | 전세가율 활용 | 소액 갭투자 가능성 | 전세가 변동성 관리 필수 |
| 세 번째 원칙은, “2028, 미래의 지도를 읽어라”입니다. | 장기적 관점 투자 | 메가 인프라 개화 시점 선점 | 자산 가치 퀀텀 점프 기대 |
가. 규제의 그림자를 넘어, 기회의 빛을 쫓아라
첫 번째 원칙은, “규제의 그림자를 넘어, 기회의 빛을 쫓아라”입니다. 수도권에 집중된 강력한 규제(6.27, 10.15 대책)가 역설적으로 양덕동과 같은 비규제 지역에 유동성 풍선효과를 유발할 수 있기 때문입니다. 규제 차익을 활용한 전략적 접근이 유효합니다.
나. 매매가가 아닌, 전세가의 파도를 타라
두 번째 원칙은, “매매가가 아닌, 전세가의 파도를 타라”입니다. 비규제 시장에서는 ‘낮은 실투자금’이 가장 강력한 무기이며, 양덕동은 전세가율이 80%를 상회하는 단지가 많아 소액 갭투자가 가능합니다. 다만, 롯데캐슬 하버팰리스와 같은 대규모 입주 물량으로 인한 전세가 변동성 관리가 필수적입니다.
다. 2028, 미래의 지도를 읽어라
세 번째 원칙은, “2028, 미래의 지도를 읽어라”입니다. 마산역 미래형 환승센터, S-BRT, 스타필드 창원 등 메가 인프라가 2028년 완공을 목표로 하고 있습니다. 이 시점을 기점으로 양덕동의 자산 가치가 퀀텀 점프할 것이므로, 단기적 변동보다는 장기적인 관점에서 인프라 개화 시점을 선점하는 전략이 중요합니다.
오늘의 분석이 맹목적인 희망이 아닌, 냉철한 현실 인식을 기반으로 한 현명한 전략을 세우는 데 도움이 되기를 바랍니다. 투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
💡 데이터로 팩트 체크 (FAQ)
현재 비규제 지역으로 분류되어 소액 갭투자가 가능합니다. 우성의 경우 전세가율 88.3%를 유지하고 있어, 실투자금 약 2,395만 원의 소액으로도 접근할 수 있는 가성비 단지로 분석됩니다.
최신 실거래 데이터에 따르면, 지난 3개월(2025년 10월~12월)간 거래량은 62건으로 이전 대비 67.9% 급증하며 활발한 시장 분위기를 보였습니다. 2026년 1월 현재는 6건으로 집계 중이며, 신고 기한이 남아있어 변동 가능성이 있지만 전반적으로 회복세가 뚜렷합니다.
양덕동은 2028년 완공될 마산역 미래형 환승센터와 S-BRT, 스타필드 창원 등 메가 인프라 호재가 예정되어 있습니다. 특히 창원 그린테크밸리의 직주근접 수요 유입은 장기적인 가치 상승 요인이지만, 롯데캐슬 하버팰리스의 대규모 입주 물량과 같은 단기적 리스크도 함께 고려해야 합니다.
