2026년 대구 수성구 아파트 전망, 67% 폭락 vs 31% 반등의 잔인한 진실

2026년 대구 수성구 아파트 전망은 2027년 공급 절벽과 비규제 지역 혜택이 맞물려 매우 복잡한 양상을 보입니다. 만촌동 31% 반등 단지부터 실투자금 5천만 원대 갭투자 유망처까지, 최신 실거래 데이터로 분석한 수성구 시장의 핵심 생존 전략과 미래 가치를 지금 바로 확인하세요.

대구 수성구 부동산 전망을 파악하기 위해 지금부터 데이터로 그 구체적인 이유를 파헤쳐 보겠습니다.

★. 2025년 수성구 시장 진단: 거래량 폭발과 가격 보합의 응집 국면

1. 최근 3개월 거래량 53.5% 급증: 시장의 맥박이 요동치는 이유

분석 대상인 대구 수성구 부동산 시장은 현재 대구 광역 시장의 회복 궤적과 궤를 같이하는 ‘동조화’ 현상을 선명하게 드러내고 있습니다. 도시 전체의 에너지가 살아나며 수성구 역시 그 상승의 흐름을 정교하게 뒤쫓는 형국입니다.

먼저 시장의 기초 체력이라 할 수 있는 거래량이라는 ‘맥박’을 짚어보겠습니다. 2025년 9월부터 11월까지 최근 3개월간 거래량은 450건을 기록하며, 직전 시기 대비 53.5%라는 가파른 수직 상승 곡선을 그렸습니다. 특히 지난 7월에는 전월 대비 80.5%라는 폭발적인 거래량 급증을 기록하며 시장의 강력한 변곡점을 타격한 바 있습니다.

2. 평균 매매가 6억 7,411만 원: 가격 보합세 속 숨 고르기 전략

반면 가격이라는 ‘체온’은 거래량의 기민한 움직임과는 다소 온도 차를 보입니다. 동기간 매매 평균가는 6억 7,411만 원으로 전월 대비 -0.9%의 변동률을 기록하며 방향성을 탐색하는 ‘보합(Flat)’ 상태에 머물러 있습니다.

다만 내부적으로는 매수 가속도가 전년 동기 대비 9.18% 가팔라지는 등, 수면 아래에서의 상승 압력은 이미 상당한 수준으로 축적되었습니다.

3. 비규제 지역의 이점: 규제의 족쇄를 벗어던진 투자 환경 분석

이러한 대구 수성구 부동산 전망의 흐름은 현재 이 지역이 향유하고 있는 정책적 수혜와 밀접합니다. 2025년 10월 15일 부동산 대책을 통해 서울 및 수도권 주요 지역이 규제의 사슬에 묶인 것과 달리, 수성구는 해당 명단에서 제외되며 ‘투자의 자유가 보장된 비규제 지역’으로서의 독보적인 지위를 확보했습니다.

실제로 10.15 부동산 대책 이후 시장에서는 2.6%의 유의미한 데이터 변화가 관측되었습니다. 이는 규제의 사슬을 벗어난 자본이 상대적으로 자유로운 시장으로 유입되고 있다는 강력한 방증입니다.

◎. 수성구 3대 개발 청사진: 교통망 확충과 산업 허브의 빛과 그림자

구분	주요 내용	현재 상태	리스크 평가
대구 도시철도 4호선	순환 환승 체계 구축	2030년 완공 목표 설계 진행	장기 프로젝트/선반영 리스크
수성알파시티 롯데복합쇼핑몰	IT AI 비즈니스 거점 조성	2026년 9월 개장 목표 공사 중	질적 저하 리스크/테넌트 구성
대구대공원	동물원 이전 공세권 환경 조성	2027년 완공 목표 초기 공사	자금 조달 리스크/사업 지연

1. 대구 도시철도 4호선: 2030년 개통 목표와 역세권 가치 선반영 리스크

핵심 비전 (The ‘Why’): 대구 도시철도망의 순환계를 완성하여 교통 편의성을 획기적으로 개선하고, 그간 단절되었던 도시 기능 지역들을 유기적으로 결합하기 위해 추진됩니다.

구체적 내용 (The ‘What’) 및 기회 (The ‘Upside’): 수성구민운동장역에서 범어역과 동대구역을 관통하여 북부 주요 거점을 잇는 약 12.6km의 자동안내주행차량 노선입니다. 수성구의 대규모 주거 벨트와 대구의 핵심 상업·업무·교육 거점을 직결하는 혈관 역할을 수행할 것입니다.

위협 (The ‘Downside’) / 핵심 리스크: 완공까지 5년 이상의 시간이 남은 장기 프로젝트라는 점은 단기적 가치 상승을 제약하는 요인입니다. 또한 주요 역세권의 가치가 이미 시장 가격에 상당 부분 선반영되어 있으며, 수송 용량의 한계와 같은 기술적 제약이 실제 가치 창출의 폭을 제한할 우려가 있습니다.

현재 상태 (The ‘Now’): 2024년 초 기본계획이 최종 승인되었으며, 2025년 착공 및 2030년 완공을 목표로 현재 설계 단계가 순조롭게 진행 중입니다.

2. 수성알파시티 & 롯데복합쇼핑몰: 일자리 엔진과 상권 결합의 선순환 구조

핵심 비전 (The ‘Why’): 지식 기반 산업 허브를 구축하여 양질의 IT·AI 일자리를 창출하고, 고소득 근로자를 유인할 압도적인 상업 및 여가 기능을 확보하기 위함입니다.

구체적 내용 (The ‘What’) 및 기회 (The ‘Upside’): 테크 중심의 일자리 엔진과 대규모 복합 쇼핑몰이 결합된 형태입니다. 이 두 시설은 상호 의존적인 공동 운명체로서, 쇼핑몰이 제공하는 고차원적 주거 여건이 우수 인력을 유치하고, 풍부한 일자리 수요가 다시 상권을 지탱하는 선순환 구조를 완성할 때 지역의 가치는 극대화될 것입니다.

위협 (The ‘Downside’) / 핵심 리스크: 고금리 기조와 공사비 폭등으로 인해 개발 규모가 축소되거나 저가형 시설로 변질될 경우, 지역 랜드마크로서의 경쟁력이 약화될 수 있습니다. 또한 모든 가치가 계획의 성공에 저당 잡혀 있어, 산업 경기 변화에 따른 직주근접 수요의 변동성이 클 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

현재 상태 (The ‘Now’): 행정적 지원을 바탕으로 공사가 재개되었으며, 2026년 하반기 영업 개시를 도전적인 목표로 설정하고 추진 중입니다.

3. 대구대공원 조성 사업: 쾌적한 정주 여건 개선 vs 자금 조달 지연 위협

핵심 비전 (The ‘Why’): 노후화된 도심 동물원을 이전하고 대규모 숲과 산림 레포츠 시설을 조성하여, 기성 주거 단지들의 정주 환경을 근본적으로 재평가받게 하기 위해 기획되었습니다.

구체적 내용 (The ‘What’) 및 기회 (The ‘Upside’): 광활한 부지에 공원과 주거 시설이 공존하는 민간공원 특례사업입니다. 완공 시 기존 노후 주거지가 대규모 공원을 앞마당처럼 누리는 쾌적한 환경으로 탈바꿈하게 되며, 이는 지역 시장의 성격 자체를 ‘공세권’으로 전환하는 강력한 가치 재평가의 기폭제가 될 것입니다.

위협 (The ‘Downside’) / 핵심 리스크: 공원 조성 비용을 주거 단지의 분양 수익으로 충당해야 하는 구조이나, 현재 대구의 심각한 미분양 사태와 정면으로 충돌하고 있습니다. 아파트 분양 흥행 실패 시 자금줄이 막혀 사업이 표류하거나 공사 중단될 수 있는 재무적 위험이 매우 높습니다.

현재 상태 (The ‘Now’): 2024년 5월 기공식을 개최하고 초기 공사 단계에 진입했으나, 2027년 12월 이후로 준공이 지연될 가능성이 존재합니다.

앞선 미래 가치 분석 결과, 수성구의 가치는 이러한 핵심 계획들이 자금난과 시장 침체를 뚫고 계획된 품질과 일정대로 실현되는지에 따라 최종 결정될 것입니다.

◆. 신축 공급 절벽의 역설: 신고가 경신 단지와 하락 단지 정밀 비교

현재 대구 수성구 아파 시장은 명문 학군 수요와 2027년 예정된 ‘신축 공급 절벽’이라는 특수한 환경이 맞물리며, 특히 2027년 신규 입주 물량이 ‘0’건으로 집계되는 공급 기근 현상은 핵심지 신축 및 준신축 아파트를 중심으로 가격 상승 압력을 가속화하는 핵심 동력이 되고 있습니다.

단지명	대표면적	준공	세대수
만촌자이르네	84.0㎡	2023년	607세대
📈 거래(1년): 17건 🔼 최고: 13억 1,000만원 🆕 최근: 13억 1,000만원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 2023년 준공(2년 차), 607세대 규모의 신축 중형단지입니다. II. 매매현황 시장을 주도하는 상승 흐름입니다. – 첫째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 15.5% 상승했습니다. – 둘째 (회복 강도): 전고점을 돌파하며 신고가를 경신했습니다. – 셋째 (거래 활기도): 거래량이 17건 발생하며 활발한 손바뀜이 일어나고 있습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 41.7% 수준입니다. – 실투자금: 약 7억 674만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 15.7% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: S급 (매우우수) (투자매력도 86/100점) 이 단지는 특히 상승세, 신고가 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [강력 상승 신호] 데이터상 상승 모멘텀이 뚜렷하게 관측됩니다. 추가 상승 여력이 있어 보이나, 급격한 호가 상승에 유의하여 추격 매수보다는 신중한 접근이 필요합니다. [주의] 갭투자 부담: 전세가율이 42%로 낮아 초기 자금 부담이 큽니다.
범어에일린의뜰	84.0㎡	2021년	719세대
📈 거래(1년): 33건 🔼 최고: 12억원 🆕 최근: 12억원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 2021년 준공(4년 차), 719세대 규모의 신축 중형단지입니다. II. 매매현황 시장을 주도하는 상승 흐름입니다. – 첫째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 16.6% 상승했습니다. – 둘째 (회복 강도): 전고점을 돌파하며 신고가를 경신했습니다. – 셋째 (거래 활기도): 거래량이 33건 발생하며 시장 내 압도적인 유동성을 보여주고 있습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 42.5% 수준입니다. – 실투자금: 약 6억 2,317만원이 필요합니다. (갭 확대 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 1.5% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: A급 (우수) (투자매력도 78/100점) 이 단지는 특히 상승세, 신고가 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [강력 상승 신호] 데이터상 상승 모멘텀이 뚜렷하게 관측됩니다. 추가 상승 여력이 있어 보이나, 급격한 호가 상승에 유의하여 추격 매수보다는 신중한 접근이 필요합니다. [주의] 갭투자 부담: 전세가율이 42%로 낮아 초기 자금 부담이 큽니다.
범어에일린의뜰	70.3㎡	2021년	719세대
📈 거래(1년): 25건 🔼 최고: 9억 8,000만원 🆕 최근: 9억 8,000만원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 2021년 준공(4년 차), 719세대 규모의 신축 중형단지입니다. II. 매매현황 시장을 주도하는 상승 흐름입니다. – 첫째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 17.9% 상승했습니다. – 둘째 (회복 강도): 전고점을 돌파하며 신고가를 경신했습니다. – 셋째 (거래 활기도): 거래량이 25건 발생하며 시장 내 압도적인 유동성을 보여주고 있습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 40.7% 수준입니다. – 실투자금: 약 5억 2,246만원이 필요합니다. (갭 확대 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 3.0% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: A급 (우수) (투자매력도 75/100점) 이 단지는 특히 상승세, 신고가 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [강력 상승 신호] 데이터상 상승 모멘텀이 뚜렷하게 관측됩니다. 추가 상승 여력이 있어 보이나, 급격한 호가 상승에 유의하여 추격 매수보다는 신중한 접근이 필요합니다. [주의] 갭투자 부담: 전세가율이 41%로 낮아 초기 자금 부담이 큽니다.
만촌삼정그린코아에듀파크	84.0㎡	2019년	774세대
📈 거래(1년): 37건 🔼 최고: 14억 1,000만원 🆕 최근: 10억 4,700만원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 2019년 준공(6년 차), 774세대 규모의 준신축 중형단지입니다. II. 매매현황 시장을 주도하는 상승 흐름입니다. – 첫째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 10.8% 상승했습니다. – 둘째 (거래 활기도): 거래량이 37건 발생하며 시장 내 압도적인 유동성을 보여주고 있습니다. – 셋째 (안전 마진): 전세가율이 47.1%로 다소 낮아 갭투자 시 자금 부담이 있습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 47.1% 수준입니다. – 실투자금: 약 5억 4,441만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 16.5% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: A급 (우수) (투자매력도 73/100점) 이 단지는 특히 상승세, 거래활발 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [강력 상승 신호] 데이터상 상승 모멘텀이 뚜렷하게 관측됩니다. 추가 상승 여력이 있어 보이나, 급격한 호가 상승에 유의하여 추격 매수보다는 신중한 접근이 필요합니다. [주의] 갭투자 부담: 전세가율이 47%로 낮아 초기 자금 부담이 큽니다.
힐스테이트황금엘포레	84.0㎡	2022년	750세대
📈 거래(1년): 59건 🔼 최고: 9억 7,600만원 🆕 최근: 9억원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 2022년 준공(3년 차), 750세대 규모의 신축 중형단지입니다. II. 매매현황 시장을 주도하는 상승 흐름입니다. – 첫째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 13.6% 상승했습니다. – 둘째 (거래 활기도): 거래량이 59건 발생하며 시장 내 압도적인 유동성을 보여주고 있습니다. – 셋째 (안전 마진): 전세가율이 45.1%로 다소 낮아 갭투자 시 자금 부담이 있습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 45.1% 수준입니다. – 실투자금: 약 4억 8,405만원이 필요합니다. (갭 확대 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 5.6% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: A급 (우수) (투자매력도 73/100점) 이 단지는 특히 상승세, 거래활발 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [강력 상승 신호] 데이터상 상승 모멘텀이 뚜렷하게 관측됩니다. 추가 상승 여력이 있어 보이나, 급격한 호가 상승에 유의하여 추격 매수보다는 신중한 접근이 필요합니다. [주의] 갭투자 부담: 전세가율이 45%로 낮아 초기 자금 부담이 큽니다.

1. 만촌자이르네 & 범어에일린의뜰: 전년 대비 15% 이상 급등한 신축의 힘

가장 먼저 주목할 곳은 만촌동 만촌자이르네 (84.0㎡)입니다. 607세대 규모의 준공 2년 차 신축 단지인 이곳은 현재 시장을 주도하는 강력한 상승 흐름의 정점에 서 있습니다. 신축 선호 현상과 입지적 우위가 결합되어 매매가가 전년 대비 15.5% 상승하는 기염을 토했습니다. 실제로 지난 2025년 12월, 15층 매물이 13억 1,000만 원에 거래되며 전고점을 돌파하고 신고가를 경신하는 기록적인 성과를 보여주었습니다.

이어지는 상승세는 범어동 범어에일린의뜰 (84.0㎡)에서도 선명하게 확인됩니다. 719세대 규모의 준공 4년 차 신축 단지로, 핵심지 신축 아파트에 대한 시장의 높은 신뢰를 한 몸에 받고 있습니다. 데이터가 입증하듯 매매가는 전년 대비 16.6%의 가파른 상승폭을 기록했으며, 2025년 11월에는 11층 매물이 12억 원에 매매되며 다시 한번 신고가를 새로 썼습니다.

2. 만촌삼정그린코아에듀파크: 바닥 대비 31.2% 반등한 준신축의 유동성

준신축 시장의 활기 또한 빼놓을 수 없습니다. 만촌 삼정그린코아 에듀파크 (84.0㎡)는 774세대 규모의 준공 6년 차 준신축 단지로, 시장 내 압도적인 유동성을 자랑합니다. 2020년 11월 17층이 14억 1,000만 원이라는 최고가를 기록한 이후, 2023년 1월 5층 매물이 7억 9,800만 원까지 주저앉기도 했으나 최근 빠르게 에너지를 회복 중입니다.

2025년 11월에는 상대적으로 저층인 2층 매물이 10억 4,700만 원에 거래되며 바닥 대비 무려 31.2%의 반등세를 보였습니다.

단지명	대표면적	준공	세대수
태왕아너스	123.0㎡	2004년	484세대
📉 거래(1년): 3건 🔼 최고: 17억 7,000만원 🆕 최근: 14억 2,000만원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 2004년 준공(21년 차), 484세대 규모의 구축 단지입니다. II. 매매현황 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기(보합) 장세입니다. – 첫째 (안전 마진): 전세가율이 52.9%로 적정 수준을 유지하고 있습니다. – 둘째 (거래 활기도): 거래량이 3건 발생하며 꾸준한 실수요가 확인됩니다. – 셋째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 -1.2% 하락했습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 52.9% 수준입니다. – 실투자금: 약 6억 6,667만원이 필요합니다. (갭 확대 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 -5.8% 변동했습니다. IV. 결론 종합평가: D급 (주의) (투자매력도 4/100점) [모멘텀 부재] 뚜렷한 상승/하락 모멘텀이 없습니다. 무리한 진입보다는 인근 상급지의 흐름이 전이되기를 기다리는 것이 현명합니다.
수성2차e-편한세상	121.1㎡	2007년	447세대
📉 거래(1년): 3건 🔼 최고: 11억 4,000만원 🆕 최근: 8억 7,000만원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 2007년 준공(18년 차), 447세대 규모의 구축 단지입니다. II. 매매현황 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간입니다. – 첫째 (저평가 매력): 가격 조정으로 고점 대비 메리트가 발생했습니다. – 둘째 (안전 마진): 전세가율이 52.1%로 적정 수준을 유지하고 있습니다. – 셋째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 -8.1% 하락했습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 52.1% 수준입니다. – 실투자금: 약 4억 3,300만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 -2.3% 변동했습니다. IV. 결론 종합평가: D급 (주의) (투자매력도 5/100점) [보수적 접근 요망] 24% 하락했으나 추가 조정 가능성이 열려 있습니다. 급매물 위주로만 모니터링하며 거래량 반등 시그널을 기다리십시오.
두성	84.0㎡	1994년	390세대
📉 거래(1년): 4건 🔼 최고: 5억 2,500만원 🆕 최근: 1억 7,000만원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 1994년 준공(31년 차), 390세대 규모의 구축 단지입니다. II. 매매현황 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기(보합) 장세입니다. – 첫째 (안전 마진): 전세가율이 86.9%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. – 둘째 (거래 활기도): 거래량이 4건 발생하며 꾸준한 실수요가 확인됩니다. – 셋째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 -1.5% 하락했습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 86.9% 수준입니다. – 실투자금: 약 2,950만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 2.6% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: D급 (주의) (투자매력도 6/100점) 이 단지는 특히 전세방어, 소액투자 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [모멘텀 부재] 뚜렷한 상승/하락 모멘텀이 없습니다. 무리한 진입보다는 인근 상급지의 흐름이 전이되기를 기다리는 것이 현명합니다.
수성SK리더스뷰	127.2㎡	2010년	788세대
📉 거래(1년): 3건 🔼 최고: 15억 7,000만원 🆕 최근: 10억원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 2010년 준공(15년 차), 788세대 규모의 구축 중형단지입니다. II. 매매현황 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간입니다. – 첫째 (저평가 매력): 가격 조정으로 고점 대비 메리트가 발생했습니다. – 둘째 (안전 마진): 전세가율이 59.5%로 적정 수준을 유지하고 있습니다. – 셋째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 -5.8% 하락했습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 59.5% 수준입니다. – 실투자금: 약 4억 4,333만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 -0.4% 변동했습니다. IV. 결론 종합평가: D급 (주의) (투자매력도 6/100점) [보수적 접근 요망] 36% 하락했으나 추가 조정 가능성이 열려 있습니다. 급매물 위주로만 모니터링하며 거래량 반등 시그널을 기다리십시오.
대자연맨션1차	63.8㎡	1987년	408세대
📉 거래(1년): 3건 🔼 최고: 2억 8,800만원 🆕 최근: 1억 3,000만원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 1987년 준공(38년 차), 408세대 규모의 구축 단지입니다. II. 매매현황 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간입니다. – 첫째 (저평가 매력): 가격 조정으로 고점 대비 메리트가 발생했습니다. – 둘째 (안전 마진): 전세가율이 56.5%로 적정 수준을 유지하고 있습니다. – 셋째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 -10.2% 하락했습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 56.5% 수준입니다. – 실투자금: 약 6,033만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 -9.6% 변동했습니다. IV. 결론 종합평가: D급 (주의) (투자매력도 6/100점) 이 단지는 특히 소액투자 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [보수적 접근 요망] 55% 하락했으나 추가 조정 가능성이 열려 있습니다. 급매물 위주로만 모니터링하며 거래량 반등 시그널을 기다리십시오.

3. 황금동 태왕아너스 & 신매동 두성: 구축 단지의 하방 경직성 및 노후화 리스크

반면 조정 국면을 지나고 있는 황금동 태왕아너스 (123.0㎡)는 2004년 준공된 구축 단지로, 현재 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨 고르기 장세를 보이고 있습니다. 지난 2021년 3월 15층 매물이 17억 7,000만 원에 거래되며 정점을 찍은 이후 가격 조정이 진행되어, 2025년 10월에는 11층이 14억 1,000만 원까지 하락했습니다. 다만 최근인 2025년 11월에는 16층 매물이 14억 2,000만 원에 거래되며 하방 경직성을 확보해가는 모습입니다.

다음으로 살펴볼 곳은 만촌동 수성2차e-편한세상 (121.1㎡)입니다. 2007년 준공된 구축 단지로, 최근 가격 조정으로 인해 매수 메리트가 발생한 구간에 진입했습니다. 2020년 10월 6층 매물이 11억 4,000만 원에 거래되었으나, 2025년 6월에는 2층 저층 매물이 8억 7,000만 원에 거래되며 고점 대비 23.68% 하락한 수치를 기록했습니다. 현재 적정 전세가율을 유지하고 있는 만큼 실수요자들에게는 충분히 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

마지막으로 신매동 두성 (84.0㎡)은 1994년 준공된 31년 차 구축 단지로, 수치상으로는 상당한 가격 부침을 겪으며 완전히 멈춰 섰습니다. 2016년 6월 1층(최저층) 매물이 5억 2,500만 원이라는 이례적인 최고가를 기록한 바 있으나, 2025년 11월에는 6층 매물이 1억 7,000만 원에 거래되며 고점 대비 67.62% 하락한 것으로 나타났습니다. 데이터 분석 결과, 현재는 큰 변동 없이 보합세를 유지하며 시장 에너지를 비축하는 단계로 보입니다.

💡. 비규제 지역 소액 투자 전략: 실투자금 5천만 원대 갭투자 유망 단지 분석

대구 전체가 기록적인 미분양과 공급 과잉으로 몸살을 앓고 있는 지금, 왜 투자자들은 유독 대구 수성구 아파트의 움직임에 주목하고 있을까요? 과연 수성구는 대구의 장기 침체 국면을 뚫고 홀로 반등할 수 있을까요?

최근 발표된 10.15 부동산 대책을 살펴보면, 서울과 경기 주요 지역들이 규제 지역으로 묶이며 진입 장벽이 높아진 것과 달리, 대구 수성구는 규제 명단에서 제외되었습니다. 이에 따라 수성구는 LTV 대출 규제나 전매 제한, 그리고 실거주 의무 등으로부터 상대적으로 자유로운 ‘투자의 자유가 보장된 비규제 지역’의 이점을 고스란히 누릴 수 있게 되었습니다.

저희 분석에 따르면, 이러한 정책적 환경은 적은 자본으로 가치가 검증된 자산을 선점하려는 갭투자 전략에 최적의 기회를 제공하고 있습니다. 데이터를 기반으로 현재 수성구에서 가장 효율적인 소액 진입이 가능한 대표 단지 3곳을 집중 분석해 드리겠습니다.

단지명	대표면적	준공	세대수
태왕4하이츠	79.9㎡	2004년	402세대
🏠 매매(평균): 2억 8,000만원 🔑 전세(평균): 2억 3,000만원 📊 전세가율: 82.1% …상세 분석 보기 I. 단지현황 2004년 준공(21년 차), 402세대 규모의 구축 단지입니다. II. 매매현황 시장을 주도하는 상승 흐름입니다. – 첫째 (안전 마진): 전세가율이 82.1%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. – 둘째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 3.2% 상승했습니다. – 셋째 (거래 활기도): 거래량이 5건 발생하며 꾸준한 실수요가 확인됩니다. III. 전세현황 – 전세가율: 82.1% 수준입니다. – 실투자금: 약 5,000만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 12.9% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: C급 (보통) (투자매력도 43/100점) 이 단지는 특히 전세방어, 소액투자 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [추세 확인 필요] 상승 초기 단계일 수 있으나, 거래량·회복률 등 보조 지표를 추가 확인하며 시장 흐름을 관찰하는 것이 좋습니다.
매호효성백년가약	117.6㎡	2006년	419세대
🏠 매매(평균): 3억 7,567만원 🔑 전세(평균): 3억 833만원 📊 전세가율: 82.1% …상세 분석 보기 I. 단지현황 2006년 준공(19년 차), 419세대 규모의 구축 단지입니다. II. 매매현황 시장을 주도하는 상승 흐름입니다. – 첫째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 5.1% 상승했습니다. – 둘째 (안전 마진): 전세가율이 82.1%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. – 셋째 (거래 활기도): 거래량이 3건 발생하며 꾸준한 실수요가 확인됩니다. III. 전세현황 – 전세가율: 82.1% 수준입니다. – 실투자금: 약 6,733만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 16.4% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: D급 (주의) (투자매력도 33/100점) 이 단지는 특히 상승세, 전세방어 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [추세 확인 필요] 상승 초기 단계일 수 있으나, 거래량·회복률 등 보조 지표를 추가 확인하며 시장 흐름을 관찰하는 것이 좋습니다.
시지5태왕하이츠	80.9㎡	2004년	420세대
🏠 매매(평균): 2억 7,183만원 🔑 전세(평균): 2억 1,950만원 📊 전세가율: 80.8% …상세 분석 보기 I. 단지현황 2004년 준공(21년 차), 420세대 규모의 구축 단지입니다. II. 매매현황 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기(보합) 장세입니다. – 첫째 (안전 마진): 전세가율이 80.8%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. – 둘째 (거래 활기도): 거래량이 6건 발생하며 꾸준한 실수요가 확인됩니다. – 셋째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 1.6% 상승했습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 80.8% 수준입니다. – 실투자금: 약 5,233만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 15.5% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: C급 (보통) (투자매력도 41/100점) 이 단지는 특히 전세방어, 소액투자 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [방향성 모색 중] 거래량이 늘어나며 변곡점을 지나는 중입니다. 1~2개월 내 시세 분출 가능성이 있으므로 매물 잠김 여부를 확인하세요.
지산한라타운	59.0㎡	1991년	555세대
🏠 매매(평균): 1억 7,958만원 🔑 전세(평균): 1억 3,451만원 📊 전세가율: 74.9% …상세 분석 보기 I. 단지현황 1991년 준공(34년 차), 555세대 규모의 구축 중형단지입니다. II. 매매현황 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기(보합) 장세입니다. – 첫째 (안전 마진): 전세가율이 74.9%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. – 둘째 (거래 활기도): 거래량이 13건 발생하며 활발한 손바뀜이 일어나고 있습니다. – 셋째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 1.1% 상승했습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 74.9% 수준입니다. – 실투자금: 약 4,507만원이 필요합니다. (갭 확대 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 -1.1% 변동했습니다. IV. 결론 종합평가: D급 (주의) (투자매력도 35/100점) 이 단지는 특히 거래활발, 전세방어 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [실수요 접근 유효] 시세가 안정적이고 거래가 꾸준합니다. 투자 차익보다는 주거 안정성과 급매 선점에 초점을 맞춘 접근이 합리적입니다.
메트로팔레스2	74.0㎡	2003년	869세대
🏠 매매(평균): 3억 6,589만원 🔑 전세(평균): 2억 6,300만원 📊 전세가율: 71.9% …상세 분석 보기 I. 단지현황 2003년 준공(22년 차), 869세대 규모의 구축 중형단지입니다. II. 매매현황 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기(보합) 장세입니다. – 첫째 (안전 마진): 전세가율이 71.9%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. – 둘째 (거래 활기도): 거래량이 9건 발생하며 꾸준한 실수요가 확인됩니다. – 셋째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 0.2% 상승했습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 71.9% 수준입니다. – 실투자금: 약 1억 289만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 13.1% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: D급 (주의) (투자매력도 32/100점) 이 단지는 특히 전세방어, 상승세 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [방향성 모색 중] 거래량이 늘어나며 변곡점을 지나는 중입니다. 1~2개월 내 시세 분출 가능성이 있으므로 매물 잠김 여부를 확인하세요.

1. 매호효성백년가약: 전세가율 82% 기반의 안정적인 갭투자 메커니즘

가장 먼저 주목할 곳은 매호동 매호효성백년가약 (117.6㎡)입니다. (2006년 준공) 최근 1년 평균 데이터를 기준으로 분석했을 때, 이곳은 매매가 대비 전세가가 무려 82.1%에 달해 약 6,734만 원의 실투자금으로 진입이 가능합니다.

대체 불가능한 학군 수요가 탄탄한 지역인 만큼, 공급 기근이 시작되면 이처럼 상대적으로 높은 전세가율을 보유한 단지들이 가격 상승의 강력한 에너지를 분출할 것으로 기대됩니다.

2. 욱수동 시지5태왕하이츠: 실투자금 5,200만 원의 높은 진입 장벽 활용법

이어서 소개할 단지는 욱수동 시지5태왕하이츠 (80.9㎡)입니다. (2004년 준공) 이 단지는 약 5,233만 원이라는 가벼운 실투자금이 가장 큰 매력입니다. 주변 단지 대비 상대적으로 높은 80.7% 수준의 전세가율을 유지하고 있는데, 이는 인근 수성알파시티의 IT 및 AI 기업 유치로 인한 젊은 직주근접 수요가 탄착하고 있음을 증명합니다.

3. 욱수동 태왕4하이츠: 2027년 공급 진공 상태를 겨냥한 선점 전략

마지막으로 보실 곳은 욱수동 태왕4하이츠 (79.9㎡)입니다. (2004년 준공) 분석 데이터에 따르면 약 5,000만 원의 소액으로 투자가 가능한 곳입니다. 82.1%에 육박하는 전세가율은 하락장에서 가격을 떠받치는 강력한 하방 경직성을 제공합니다.

대구 전체 시장은 공급 과잉으로 고전하고 있지만, 수성구 내부의 2027년 ‘신축 공급 진공’ 상태는 결국 준신축과 입지가 우수한 구축으로 매수세를 전이시킬 수밖에 없습니다.

📌. 2026년 수성구 부동산 필승 전략: 자산을 지키는 3대 생존 원칙

대구 수성구 부동산 시장은 현재 ‘627 대책’이나 ‘1015 대책’과 같은 수도권 중심의 강력 규제를 피한 ‘투자의 자유가 보장된 비규제 지역’임을 상기해야 합니다. 대구 전체의 침체 속에서도 홀로 반등하는 이 시장에서, 자산을 지키고 키워낼 3가지 생존 원칙을 선언합니다.

핵심 원칙	구분	주요 내용	핵심 지표
첫째, 공급의 진공 선점: 2027년 입주 0건 시대를 대비한 타이밍	공급 기근 선점	2027년 신규 입주 물량 제로(0)	고품질 준신축 자산의 선제적 확보
둘째, 수성구 독립 엔진 선택: 학군 vs 일자리 중심의 자산 포트폴리오	투자 목적의 이원화	명문 학군(범어·만촌) vs 미래 일자리(알파시티)	개인별 투자 성향에 따른 타겟 명확화
셋째, 미래 가치의 팩트 체크: 장밋빛 계획 뒤에 숨은 시간표 의심하기	실현 가능성 검증	개발 호재별 실제 완공 시점 및 자금 리스크	사업 일정과 자금 보유 기간의 일치화

1. 공급의 진공 선점: 2027년 입주 0건 시대를 대비한 타이밍

대구 시장의 위기는 ‘공급 과잉’이지만, 수성구의 미래는 2027년 입주 물량 ‘0건’이라는 전례 없는 ‘공급 기근’입니다. 시장이 이 공급 충격을 가격에 완전히 반영하기 전인 지금, 2년 뒤 사실상 신축으로 대우받을 고품질 준신축 자산을 확보하는 것이 가장 강력한 타이밍 전략입니다.

2. 수성구 독립 엔진 선택: 학군 vs 일자리 중심의 자산 포트폴리오

미분양 8,762호라는 광역 지표는 수성구 투자에 있어 유의미한 노이즈일 뿐입니다. 대체 불가능한 ‘학군 엔진’의 범어·만촌동에 투자하여 방어력을 높일 것인지, 아니면 ‘일자리 엔진’인 수성알파시티의 미래 가치에 베팅할 것인지 자신의 투자 성향을 명확히 해야 합니다.

3. 미래 가치의 팩트 체크: 장밋빛 계획 뒤에 숨은 시간표 의심하기

롯데몰, 대구대공원, 4호선이라는 3대 호재는 동일한 가치가 아닙니다. 특히 대구대공원은 대구 시장 침체와 맞물린 자금 조달 리스크로 인해 2027년 완공이 지연될 가능성이 매우 높습니다. 장밋빛 계획에 매몰되지 말고, 각 사업의 현실적인 완공 시점과 자금 보유 기간을 반드시 일치시켜야 합니다.

오늘 우리는 수성구 시장을 통해, 불확실한 ‘미래의 기대감’이 아니라 이미 검증된 ‘현재의 확정 가치’, 그리고 다가올 ‘공급의 진공’을 선점하는 것만이 자산을 방어하고 회복을 이끈다는 강력한 시장의 법칙을 배웠습니다.

대구 수성구의 잠재력은 분명합니다. 하지만 오늘의 분석이 맹목적인 희망이 아닌, 냉철한 현실 인식을 기반으로 한 현명한 전략을 세우는 데 도움이 되기를 바랍니다. 투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.