송천동 시장은 저점 대비 73.4% 회복하며 투자 기회가 열렸습니다. 최근 3개월간 거래량 29.4%, 가격 5.8% 동반 상승! 비규제 지역 이점을 활용한 소액 갭투자 전략과 실거주 가치를 2026년 1월 최신 데이터로 분석하겠습니다.
하나. 송천동 회복 국면 진입과 투자 기회
송천동 아파트 시장은 역사적 저점 대비 73.41% 반등하며 확고한 회복 국면에 진입했습니다. 전년 동기 대비 매수 가속도는 11.98%를 기록하며 시장 에너지가 가속화되는 양상을 보이며, 선별적 회복 초기 국면을 견고히 하고 있습니다.
최근 3개월(2025년 10월~12월) 거래량은 전 분기 대비 29.4% 급증했고, 같은 기간 평균 가격 또한 5.8% 상승하여 거래량과 가격이 동반 상승하는 견조한 시장 에너지를 보여줍니다. 특히 시장 에너지는 ‘탄력적‘으로 진단되며, 구축 아파트가 전체 거래량의 98.6%를 차지하며 특정 세그먼트 중심으로 수요가 집중되는 안정적인 흐름을 보입니다.
송천동은 대출 및 투자 규제가 없는 ‘비규제 지역’으로, 비규제 이점을 활용한 투자 자본 유입이 관측됩니다. 실제로 전세가율이 최근 3개월간 2.7%p 좁혀지며 송천동 갭투자 환경이 개선되었고, 이는 실수요와 더불어 투자 수요가 시장 에너지를 견인하는 복합적인 양상을 시사합니다.
2025년 10월 15일 정책 발표 이후 거래 에너지가 3.43% 감소했으나, 이는 비규제 지역으로서의 상대적 이점을 상쇄할 정도는 아니며, 인근 규제 지역으로부터의 풍선효과 가능성을 지속적으로 주시해야 합니다.
둘. 송천동 주요 단지별 심층 분석
| 구분 | 주요 내용 | 현재 상태 | 리스크 평가 |
|---|---|---|---|
| 에코시티 – 데시앙 14블록 | 세병공원 영구 조망 | 신고가 경신/고소득층 수요 | 원거리 초교 배정/높은 가격 진입장벽 |
| 에코시티 – 더샵 2차 | 화정초 초품아 단지 | 초품아 가치 상승/실거주 수요 | 연식 증가/상품성 경쟁 심화 |
| 송천동 – 주공 아파트 | 2천세대 대단지 | 높은 전세가율/소액 갭투자 | 심각한 주차난/실거주 만족도 낮음 |
| 송천동 – 무지개 아파트 | 재건축 안전진단 통과 | 정비사업 진행/가격 상승 기대 | 낮은 비례율/사업 지연 가능성 |
| 용소초 학세권 – 광신프로그레스 | 용소초 전라중 학군 | 준신축 저평가/키 맞추기 상승 | 브랜드 인지도 약세/소규모 단지 |
전주시 덕진구 송천동 시장은 최근 3개월간 거래량은 29.4% 급증하고 평균 거래 가격은 5.8% 상승세를 보이며 탄력적인 수요 반응을 나타내고 있습니다. 특히 구축 아파트 중심의 안정적인 거래 구조 속에서 전세가율이 2.7%p 좁혀지며 송천동 갭투자 환경이 개선되고 있어, 현재 시장은 선별적 회복 초기 국면으로 진단됩니다.
가. 송천주공: 소액 갭투자 및 재건축 기대감
송천주공은 1998년에 지어진 1,996세대 규모의 초대형 단지로, 27년차 구축임에도 불구하고 평지에 위치해 보행이 편리하고 인근 대장주 대비 합리적인 가격대를 형성하고 있습니다. 고점 대비 조정 후 최근 148건의 활발한 거래가 이어지며 시장 내 유동성이 풍부합니다.
특히 압도적인 전세가율 86.03% 덕분에 소액 갭투자가 가능하고 대규모 단지 특성상 관리비 부담과 환금성 면에서 유리합니다.
다만, 연식으로 인한 상시적인 주차난과 일부 복도식 구조의 불편함은 감수해야 하며, 최신 시설을 갖춘 신축 단지 대비 실거주 만족도는 다소 낮을 수 있어 재건축 기대감을 가진 소액 투자자나 실속파 실수요자에게 적합합니다.
나. 현대3차: 합리적인 가격과 안정적인 주거 만족도
현대3차는 1998년 준공된 915세대 규모의 중형 단지로, 27년차 구축임에도 인근 대장주 대비 합리적인 가격대로 실수요자 진입 장벽이 낮습니다. 고점 대비 조정 후 꾸준한 반등세를 보이며 최근 34건의 거래로 유동성을 확보하고 있습니다.
높은 전세가율 85.89%를 바탕으로 소액 갭투자가 가능하며 주변에 잘 갖춰진 생활 인프라와 상권을 편리하게 이용할 수 있어 기본적인 주거 만족도가 높습니다.
하지만 연식으로 인한 노후화로 최신 커뮤니티나 쾌적한 주차 환경을 기대하기는 어렵고, 소형 평형 위주 구성이라 가족 구성원 증가 시 공간 제약이 있을 수 있어 가격 경쟁력과 안정적인 임대 수요를 중시하는 분들께 적합합니다.
다. 에코시티데시앙14블럭: 신축 프리미엄과 쾌적한 환경
에코시티데시앙14블럭은 2021년 준공된 878세대 규모의 신축 단지로, 세병공원과 백석저수지 조망권을 갖추고 고급 커뮤니티 시설까지 완비해 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다. 전고점을 돌파하며 신고가를 경신하는 등 회복 탄력성이 뛰어나 지역 시세를 리딩하고 있습니다.
쾌적한 자연환경과 최신 시설을 누릴 수 있고 탄소산단 고소득 임직원들의 선호도가 높아 향후 수요가 더욱 탄탄해질 것으로 보입니다.
다만, 화정초등학교 과밀로 인해 큰 길을 건너야 하는 신동초등학교로 배정받을 수 있어 자녀 통학 안전성에 대한 우려는 있습니다. 쾌적한 환경과 최신 시설을 선호하며 학군 배정 이슈를 감수할 수 있는 고소득 전문직 가구에 적합한 선택지입니다.
라. 에코시티 더샵 2차: 초품아 입지와 안정적인 시세
에코시티 더샵 2차는 2018년 준공된 705세대 규모의 준신축 단지로, 에코시티 초창기 대장주로서 안정적인 시세를 유지하고 있습니다. 단지 중앙공원 접근성이 최상이고 포스코 브랜드 파워로 지역 내 선호도가 높습니다.
특히 화정초등학교를 품은 ‘초품아’ 단지로 자녀의 안전한 통학이 보장되어 저학년 학부모들의 만족도가 매우 높습니다. 중앙공원과 인접해 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 에코시티의 잘 갖춰진 상업 및 교육 인프라를 편리하게 이용할 수 있습니다.
다만, 입주 8년 차로 접어들면서 일부 시설의 준신축화가 진행되고 있어 최신 주상복합 단지 대비 커뮤니티 시설의 규모나 다양성에서는 차이가 있을 수 있습니다. 자녀의 안전한 통학 환경과 쾌적한 공원 접근성을 최우선으로 고려하는 학부모 가구에게 가장 적합한 선택지입니다.
셋. 송천동 시장 단지별 성적표: 상승과 조정의 교차점
전북특별자치도 출범과 함께 전주 부동산 시장은 새로운 전환점을 맞고 있습니다. 특히 덕진구 송천동은 탄소소재 국가산업단지 조성과 에코시티의 완성 단계 진입으로 신축 희소성이 부각되며, 실수요와 투자 수요 모두의 이목을 집중시키고 있습니다.
가. 시장 상승을 주도하는 단지들
먼저 시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들부터 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 케이제이라미안 | 101.0㎡ | 2006년 | 360세대 | |||
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| 송천광신프로그레스 | 84.0㎡ | 2019년 | 396세대 | |||
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| 에코시티데시앙14블럭 | 84.0㎡ | 2021년 | 878세대 | |||
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| 에코시티데시앙12블럭 | 84.0㎡ | 2019년 | 708세대 | |||
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| 송천KCC스위첸 | 84.0㎡ | 2016년 | 480세대 | |||
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1-1. 송천동1가 케이제이라미안 (101.0㎡): 구축의 재평가
가장 먼저 주목할 곳은 송천동1가 케이제이라미안 (101.0㎡)입니다. 360세대의 아담한 단지이며, 준공 20년차 구축 아파트인 이곳은 시장의 상승 흐름을 주도하고 있습니다.
데이터 분석에 따르면, 매매가가 전년 대비 14.4% 상승했으며, 전고점(3억 7,500만 원) 대비 96.5% 회복하며 전고점 회복에 거의 도달했습니다. 이는 송천동 구축 단지들의 ‘갭 메우기’ 현상과 맞물려 나타나는 현상으로 풀이됩니다.
실제로 지난 2025년 12월, 12층 매물이 3억 7,200만 원에 거래되며, 역사적 고점인 2025년 6월 10층 매물의 3억 7,500만 원에 근접한 수준을 보였습니다. 결국 구축 단지임에도 불구하고 탄탄한 실수요가 뒷받침될 경우, 시장 회복기에는 빠르게 가격을 회복할 수 있음을 증명한 셈입니다.
1-2. 송천동1가 송천광신프로그레스 (84.0㎡): 준신축 키 맞추기
한편, 송천동1가 송천광신프로그레스 (84.0㎡), 준공 7년차 준신축 단지 역시 시장을 주도하는 상승 흐름 속에서 2025년 12월 4억 원에 거래되며 에코시티 신축 희소성에 따른 키 맞추기 현상을 보였습니다.
1-3. 송천동2가 에코시티데시앙14블럭 (84.0㎡): 신축 대장주 견인
이러한 흐름은 송천동2가 에코시티데시앙14블럭 (84.0㎡), 준공 5년차 신축 단지에서도 확인됩니다. 이 단지는 전년 대비 10.2% 상승하며 2025년 12월 6억 6,000만 원에 신고가를 경신, 에코시티의 대장주로서 시장을 견인하고 있습니다.
이처럼 신축 및 준신축 단지들이 시장의 상승을 주도하는 가운데, 한편에서는 공급 과잉 우려와 가계부채 규제 전이 가능성이라는 위협 속에서 가격 조정을 겪는 단지들도 존재합니다. 특히 노후화된 구축 단지들은 이러한 시장의 변화에 더욱 민감하게 반응하며 숨 고르기 장세를 이어가고 있습니다.
나. 시장 조정 국면을 이끄는 단지들
시장의 조정 국면을 이끄는 단지들의 현실도 냉정하게 짚어보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송천자이 | 125.6㎡ | 2006년 | 428세대 | |||
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| 현대(2차) | 59.0㎡ | 1997년 | 550세대 | |||
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| 송천시영 | 49.0㎡ | 1994년 | 360세대 | |||
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| 전주송천(2)주공11 | 51.9㎡ | 2004년 | 710세대 | |||
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2-1. 송천동1가 송천자이 (125.6㎡): 숨고르기 장세
우선 살펴볼 곳은 송천동1가 송천자이 (125.6㎡)입니다. 428세대의 아담한 단지이며, 2006년 준공된 이곳은 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기(보합) 장세입니다. 데이터 분석에 따르면, 전세가율이 52.1%로 적정 수준을 유지하고 있으며, 7건의 거래량으로 꾸준한 실수요가 확인됩니다.
이는 구축 단지로서 시장의 관망세 속에서 가격 조정을 겪고 있음을 보여줍니다. 실제로 최근 2025년 10월, 10층 매물이 4억 5,500만 원에 거래되었습니다. 이는 2024년 5월에 기록된 역사적 고점 4억 9,000만 원(18층) 대비 7.14% 하락한 수준입니다. 다만, 최고가는 로열층(18층)에서, 최근 거래는 중층(10층)에서 이루어진 점을 감안하면, 실제 체감 하락폭은 수치보다 작을 수 있습니다.
중대형 평형의 구축 단지로서 시장의 관망세 속에서 가격 조정을 겪고 있으나, 꾸준한 거래량은 잠재적 실수요가 여전히 존재함을 시사합니다.
2-2. 송천동1가 현대(2차) (59.0㎡): 높은 전세가율로 하방 경직성 확보
한편, 송천동1가 현대(2차) (59.0㎡), 1997년 준공된 구축 단지는 숨고르기(보합) 장세 속에서 2025년 12월 1억 7,300만 원에 거래되며 높은 전세가율(86.5%)으로 하방 경직성을 확보하고 있습니다.
2-3. 송천동2가 송천시영 (49.0㎡): 가격 조정으로 매수 기회 발생
이러한 흐름은 송천동2가 송천시영 (49.0㎡), 1994년 준공된 단지에서도 확인됩니다. 이 단지는 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간으로, 2025년 12월 7,800만 원에 거래되며 매우 높은 전세가율(89.0%)과 큰 폭의 가격 조정을 겪고 있습니다.
지금까지 송천동 시장의 거시적 흐름과 개별 단지들의 생생한 성적표를 확인했습니다. 이제 이 모든 데이터를 바탕으로, 소중한 자산을 불려줄 구체적인 송천동 갭투자 전략과 행동 요령은 무엇인지 알아보겠습니다.
넷. 송천동 갭투자 심층 전략: 비규제 지역의 기회 포착
저희는 ‘전세가율’과 ‘실투자금’을 핵심 지표로 삼아, 현재 시장 상황에 적합한 투자 유망 단지 세 곳을 엄선했습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송천신일 | 59.0㎡ | – | 753세대 | |||
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| 현대3차 | 59.0㎡ | 1998년 | 915세대 | |||
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| 송천주공 | 59.0㎡ | 1998년 | 1,996세대 | |||
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| 전주송천(2)주공11 | 59.0㎡ | 2004년 | 710세대 | |||
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| 한양 | 84.0㎡ | 1993년 | 784세대 | |||
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가. 송천동2가 송천주공 (59.0㎡ 타입): 최고의 가성비와 재건축 기대감
가장 먼저 보실 곳은 송천동2가 송천주공 (59.0㎡ 타입)입니다. 1998년 준공된 28년차 구축 단지이지만, 1,996세대의 매머드급 초대형 단지로 압도적인 유동성을 자랑합니다.
최근 1년 평균 데이터를 기준으로 분석했을 때, 매매가 1억 6,454만 원 대비 전세가가 1억 4,155만 원으로 형성되어, 약 2,299만 원의 소액으로 진입 가능한 최고의 가성비 단지입니다.
전세가율은 86.03%에 달하며, 이는 탄탄한 실수요를 바탕으로 한 지역 내 상대적 우위를 보이는 전세가를 의미합니다. 특히 이 단지는 재건축 기대감까지 보유하고 있어 장기적인 가치 상승도 기대해볼 수 있습니다.
나. 송천동2가 현대3차 (59.0㎡ 타입): 안정적인 임대 수익과 학원가 인접
이어서 송천동2가 현대3차 (59.0㎡ 타입)는 1998년 준공된 28년차 구축, 915세대의 중형 단지로, 최근 1년 평균 전세가율이 86.8%에 달해 약 2,448만 원의 실투자금으로 진입이 가능하며 , 안정적인 주거 수요와 학원가 인접이라는 입지적 강점을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.
다. 송천동2가 전주송천(2)주공11 (59.0㎡ 타입): 탄탄한 상권과 편리한 생활 인프라
마지막으로 송천동2가 전주송천(2)주공11 (59.0㎡ 타입) 역시 2004년 준공된 22년차 구축, 710세대의 중형 단지로, 전세가율 85.6%에 약 2,748만 원의 소액 투자가 가능하며 , 탄탄한 상권과 편리한 생활 인프라를 기반으로 한 실거주 선호도가 높아 꾸준한 거래량과 안정적인 전세 수요를 기대할 수 있습니다.
다섯. 송천동 갭투자, 비규제 시장 생존 원칙 3가지
그렇다면 이 모든 데이터를 종합했을 때, 우리가 내려야 할 최종 결론은 무엇일까요?
지금부터 ‘송천동’ 시장에서 반드시 기억해야 할 3가지 생존 원칙을 말씀드리겠습니다.
| 핵심 원칙 | 구분 | 주요 내용 | 핵심 지표 |
|---|---|---|---|
| 첫 번째 원칙은, “규제의 그림자를 쫓아라”입니다. | 규제 풍선효과 | 수도권 규제 → 비규제 지역 자금 유입 | 규제 회피 지역 투자 기회 포착 |
| 두 번째 원칙은, “매매가가 아닌, 전세가를 추격하라”입니다. | 높은 전세가율 활용 | 낮은 실투자금, 소액 갭투자 | 비규제 지역 갭투자 기회 포착 |
| 세 번째 원칙은, “희소성이 곧 프리미엄이다”입니다. | 신축 희소성 | 실거주 만족도, 개발 지연 | 신축 아파트 프리미엄 가치 주목 |
가. 규제의 그림자를 쫓아라
첫 번째 원칙은, 규제의 그림자를 쫓아라입니다. 수도권에 집중된 강력한 대출 규제(6.27 대책)로 인해, 규제에서 자유로운 이 시장(비규제 지역)으로 투자 자금이 유입되는 ‘풍선효과’가 데이터로 관측되고 있기 때문입니다.
나. 매매가가 아닌, 전세가를 추격하라
두 번째 원칙은, 매매가가 아닌, 전세가를 추격하라입니다. 규제가 없는 이 시장(비규제 지역)에서는 ‘낮은 실투자금’이 가장 강력한 무기이며, 송천동 구축 단지들의 85%에 육박하는 높은 전세가율은 소액으로 진입 가능한 갭투자 기회를 제공합니다.
다. 희소성이 곧 프리미엄이다
세 번째 원칙은, 희소성이 곧 프리미엄이다입니다. 에코시티 신축 아파트들은 실거주 만족도가 높아 매물이 잠기는 현상(Lock-in Effect)을 보이며, 인근 천마지구 개발 지연은 이러한 신축 희소성을 더욱 강화하여 가격 상승을 견인하고 있습니다.
전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동의 장기적인 잠재력은 분명합니다. 하지만 오늘의 분석이 맹목적인 희망이 아닌, 냉철한 현실 인식을 기반으로 한 현명한 전략을 세우는 데 도움이 되기를 바랍니다.
투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
💡 데이터로 팩트 체크 (FAQ)
현재 비규제 지역으로 분류되어 소액 갭투자가 가능합니다. 송천주공의 경우 전세가율 86.0%를 유지하고 있어, 실투자금 약 2,299만 원의 소액으로도 접근할 수 있는 가성비 단지로 분석됩니다.
최신 실거래 데이터에 따르면, 송천동 시장은 최근 3개월(2025년 10월~12월)간 거래량이 29.4% 급증하고 평균 가격도 5.8% 상승하며 견조한 회복세를 보이고 있습니다. 특히 구축 아파트 중심으로 수요가 집중되는 안정적인 흐름입니다.
부동산 전문 분석에 따르면, 전북특별자치도 출범과 함께 탄소소재 국가산업단지 조성, 에코시티 완성 단계 진입이 송천동의 미래 가치를 높이고 있습니다. 신축 희소성이 부각되며 실수요와 투자 수요 모두의 이목을 집중시키는 핵심 요인입니다.
