2026년 창원 사파동 아파트 시장은 56% 폭등과 38% 폭락이 공존합니다. 비규제 지역의 기회 속, 2026년 공급 절벽을 앞둔 사파동의 진짜 투자 가치를 최신 실거래 데이터로 분석했습니다. (26.01 기준)
가. 창원 사파동 아파트 시장, 선별적 회복 초기 국면 진입
2026년 1월 8일 분석 수행일 기준, 경상남도 창원시 성산구 창원 사파동 갭투자 시장은 저점 대비 0% 반등하며 ‘Bottoming’ 국면에 진입, ‘선별적 회복 초기 국면’으로 진단됩니다. 전년 동기 대비 매수 가속도가 10.83%를 기록하며 시장 에너지가 가속화되는 양상이 관측되지만, 2025년 12월 8일 확정치 기준 아직 본격적인 회복 궤도에 오르지는 못한 상태입니다.
최근 3개월간 사파동 시장의 거래량은 29건으로 전 분기 대비 89.2% 급증했으며, 평균 가격 또한 2억 9,744만 원을 기록하며 11.9% 상승했습니다.
이는 2025년 8월부터 거래량(전월 대비 110.0% 급등)과 가격(전월 대비 15.5% 급등)이 동반 급등하며 형성된 변곡점의 흐름이 지속되고 있음을 보여줍니다.
현재 시장 에너지는 매수자들이 가격 상승을 감수하는 ‘탄력적(Elastic)’ 반응을 보이며, 특히 구축 아파트가 전체 거래량의 100%를 견인하는 ‘구축 아파트 중심의 안정적 시장’ 양상을 나타냅니다. 다만, 통계적 유의성을 나타내는 Z-Score는 0.23으로 ‘Normal Noise’ 수준에 머물러 있습니다.
사파동은 ‘10.15 부동산 대책’에서도 규제지역으로 지정되지 않은 ‘비규제 지역’으로, 대출 및 투자에 대한 정책적 제약이 상대적으로 자유롭습니다. 이러한 비규제 환경은 시장에 긍정적인 영향을 미쳐, 2025년 10월 15일 정책 이벤트 이후 거래 에너지가 3.56% 증가했으며, 최근 3개월간 전세가율이 1.2%p 좁혀지며 창원 사파동 갭투자 환경이 개선되고 있습니다.
이는 인근 규제 지역으로부터의 자본 유입 및 비규제 이점을 활용하려는 투자 수요가 시장을 움직이는 주요 동력임을 시사하며, 사파동 시장이 ‘선별적 회복 초기 국면’에 진입했음을 증명합니다.
이러한 선별적 회복 초기 국면에서, 시장은 비규제 환경이 제공하는 기회를 활용하며 다양한 매물들이 주목받고 있습니다. 특히 구축 아파트가 시장 회복을 견인하는 가운데, 실수요자들은 합리적인 가격의 구축 단지와 미래 가치가 높은 신축 단지 사이에서 전략적인 선택을 고민하게 됩니다.
나. 2026년 공급 절벽, 사파동 주요 단지별 투자 가치 분석
| 구분 | 주요 내용 | 현재 상태 | 리스크 평가 |
|---|---|---|---|
| 사파동 생활권 – 대동아파트 | 4천세대 대단지 재건축 | 종상향 합의/매도자 우위 | 공사비 급등/추가분담금 부담 |
| 사파동 생활권 – 성산 반도유보라 아이비파크 | 사파동 유일 신축 대단지 | 높은 전세가율/갭투자 용이 | 상권 인프라 부족/지하철 접근성 낮음 |
| 사파동 생활권 – 동성아파트 | 가성비 우수 실거주 단지 | 저렴한 진입 가격/리모델링 개선 | 통합 재건축 제외/주거 환경 열악 |
(가). 동성 아파트: 실속파 가구를 위한 안정적인 선택
1992년에 준공된 1,986세대 초대형 단지인 동성은 대형 평형 위주로 구성되어 있습니다. 고점 대비 조정 후 최근 반등세를 보이며 인근 대장주 대비 합리적인 가격으로 실수요자들의 접근성이 좋습니다.
전세가율 92.9%로 안정적인 거주 환경을 제공하지만, 연식이 있어 최신 시설에 대한 기대는 낮춰야 하며 최근 4건 거래로 거래량은 다소 제한적입니다. 넓은 공간을 합리적인 가격에 찾고 높은 전세가율을 활용하려는 실속파 가구에게 매력적인 선택지입니다.
(나). 성산 반도유보라 아이비파크: 신축 프리미엄과 미래 가치
2022년 3월 준공된 1,045세대 규모의 성산 반도유보라 아이비파크는 사파지구 도시개발사업으로 조성된 쾌적한 신축 단지입니다. 풍부한 녹지와 법조타운, 관공서와의 직주근접성으로 높은 선호도를 자랑하며, 전고점 대비 회복 탄력성이 좋고 호가 지지선이 견고합니다.
사파동 내 유일한 대단지 신축으로 2026년 공급 부족의 최대 수혜가 예상되며 높은 실거주 만족도를 제공하지만, 인근 구축 대비 진입 가격대가 높을 수 있습니다. 최신 주거 환경과 안정적인 자산 가치 상승을 기대하는 전문직 가구에게 특히 적합합니다.
(다). 삼익 아파트: 재건축 사업성 우수, 장기 투자 매력
1988년 준공된 970세대 규모의 삼익아파트는 5층 이하 저층으로 넓은 대지지분을 자랑하며, S-BRT 정류장 인근에 위치해 사실상의 역세권 프리미엄을 누립니다. 전고점을 돌파하며 시세를 리딩하는 견고한 흐름을 보이며, 사파1구역 재건축 사업의 핵심 단지로 사업성이 매우 우수하다는 평가를 받습니다.
17건의 활발한 거래로 투자자들의 관심이 높지만, 30년 이상 된 구축인 만큼 현재 주거 환경은 노후화되어 있고 편의시설은 부족할 수 있습니다. 당장의 편의보다는 재건축을 통한 미래 가치 상승과 높은 투자 수익률을 기대하는 장기 투자자에게 적합한 선택입니다.
(라). 대동 아파트: 교통 편의성과 재건축 잠재력 겸비
1988년 준공된 870세대 규모의 대동아파트는 사파1구역 재건축 사업의 핵심 단지이자 대장주로, 5층 이하 저층으로 넓은 대지지분을 갖추고 있습니다. S-BRT 정류장과의 연계성이 가장 뛰어나 교통 편의성이 탁월하며, 전고점 대비 회복 탄력성이 좋고 호가 지지선이 견고하게 유지됩니다. 12건의 활발한 거래량으로 높은 환금성을 자랑하며, 편리한 교통은 직장인 수요를 견인하고 지역 시세 상승을 주도합니다.
다만 30년 이상 된 구축인 만큼 현재 주거 환경은 노후화되어 있으며 편의시설은 부족할 수 있어, 편리한 교통과 재건축 미래 가치를 기대하며 현재의 주거 환경을 감수할 수 있는 실속파 직장인 및 장기 투자자에게 적합합니다.
이처럼 각기 다른 매력을 지닌 단지들이 시장에 존재하지만, 창원 성산구 사파동은 정부의 강력한 수도권 규제에 따른 반사이익과 대규모 개발 호재가 현실화되며 새로운 전성기를 맞이하고 있습니다. 특히 2026년 공급 절벽이 예고된 상황에서, 이 지역의 가치는 더욱 부각될 것으로 전망됩니다.
다. 창원 사파동 시장 현황: 상승 주도 단지와 조정 국면 단지 분석
공급 절벽이 예고된 창원 성산구 시장, 그중에서도 사파동은 정부의 강력한 수도권 규제에 따른 반사이익과 함께 대규모 개발 호재가 현실화되며 새로운 전성기를 맞이하고 있습니다. 특히 2026년 창원시 전체 입주 물량이 적정 수요의 10~20% 수준에 불과할 것으로 예상되면서, 사파동의 가치는 더욱 부각되고 있습니다.
먼저 시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들부터 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 무궁화 | 51.6㎡ | 1988년 | 770세대 | |||
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| 대동 | 45.7㎡ | 1988년 | 870세대 | |||
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| 삼익 | 39.9㎡ | 1988년 | 970세대 | |||
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| 삼익 | 59.0㎡ | 1988년 | 970세대 | |||
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| 대동 | 49.0㎡ | 1988년 | 870세대 | |||
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(가). 상승 흐름 주도 단지: 사파동 무궁화 (51.6㎡ 타입)
가장 먼저 주목할 곳은 사파동 무궁화 (51.6㎡ 타입)입니다. 770세대의 중규모 단지이자 준공 37년차 구축 아파트인 이곳은 데이터 분석에 따르면, 사파1구역 재건축 사업의 핵심 단지 중 하나로, 조합설립추진위원회 승인 이후 사업 기대감이 커지면서 시장의 강력한 상승 흐름을 주도하고 있습니다.
실제로 36건의 압도적인 거래량을 기록하며 활발한 손바뀜이 일어나고 있으며, 이는 전년 대비 5.0%의 매매가 상승으로 이어졌습니다. 원이대로 S-BRT 개통과 창원가정법원 개원 등 주변 인프라 개선도 단지의 가치를 끌어올리는 요인으로 작용하고 있습니다.
지난 2025년 12월, 3층 매물이 3억 5,500만 원에 거래되며 시장의 회복세를 입증했습니다. 이는 2021년 10월 기록된 최고가 3억 7,900만 원(3층) 대비 6.33% 하락한 수준이지만, 2022년 12월 최저점 2억 2,900만 원(5층) 대비 무려 55.02% 반등한 수치입니다. 결국 재건축이라는 강력한 미래 가치와 함께 탄탄한 거래량이 뒷받침될 때, 시장의 조정기를 빠르게 극복하고 회복을 주도할 수 있음을 보여주는 사례입니다.
(나). 상승 흐름 주도 단지: 사파동 대동 (45.7㎡ 타입)
한편, 사파동 대동 (45.7㎡ 타입), 870세대의 중규모 단지이자 준공 37년차 구축 아파트 역시 현장 분위기를 반영하듯 사파1구역 재건축의 대장주로서 시장의 상승 흐름을 견인하고 있으며, 2025년 12월 5층 매물이 2억 9,700만 원에 거래되었습니다.
(다). 상승 흐름 주도 단지: 사파동 삼익 (59.0㎡ 타입)
이러한 흐름은 사파동 삼익 (59.0㎡ 타입), 970세대의 중규모 단지이자 준공 37년차 구축 아파트에서도 확인됩니다. 넓은 대지지분을 바탕으로 한 높은 사업 기대감으로 시장의 상승 흐름을 견고히 하고 있으며, 2025년 12월, 2층 매물이 4억 3,000만 원에 거래되었습니다.
하지만 이 화려한 반등 뒤에는 여전히 노후화된 주거 환경과 높은 공사비 리스크라는 현실적인 벽에 부딪혀 숨고르기 장세를 보이는 단지들도 존재합니다. 반면, 시장의 조정 국면을 이끄는 단지들의 현실도 냉정하게 짚어보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 동성 | 133.6㎡ | 1992년 | 1,986세대 | |||
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| 대동 | 52.8㎡ | 1988년 | 870세대 | |||
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| 대동 | 44.0㎡ | 1988년 | 870세대 | |||
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| 삼익 | 68.6㎡ | 1988년 | 970세대 | |||
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| 동성 | 84.0㎡ | 1992년 | 1,986세대 | |||
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(라). 조정 국면 단지: 사파동 동성 (133.6㎡ 타입)
먼저 살펴볼 곳은 사파동 동성 (133.6㎡ 타입)입니다. 1,986세대의 초대형 단지이자 준공 33년차 구축 단지로, 현재 시장 흐름을 보면 가격 조정으로 인해 매수 기회가 발생한 구간으로 평가됩니다. 데이터 분석에 따르면, 92.9%라는 높은 전세가율은 하방 경직성을 확보하며 투자 안전 마진을 제공하고 있습니다.
분석지역 특성상 노후화된 주거 환경이라는 약점이 있지만, 이는 리모델링을 통해 개선될 수 있는 부분이며, 재건축 단지 대비 저렴한 가격으로 사파동의 인프라를 누릴 수 있는 가성비 실거주처로서의 매력을 갖추고 있습니다.
실제로 최근 2025년 12월에 2층 매물이 3억 1,000만 원에 거래되었습니다. 이는 2021년 12월에 기록된 역사적 고점 4억 원(8층) 대비 22.5% 하락한 수준입니다. 다만 고점은 로열층(8층)에서, 최근 거래는 저층(2층)에서 이루어진 점을 감안하면, 실제 시장의 체감 하락폭은 수치보다 작을 수 있다는 점을 반드시 참고해야 합니다.
참고로 2025년 11월에는 2억 7,000만 원(20층)까지 하락하며 바닥을 찍었으나, 최근 거래가는 당시 대비 14.81% 반등한 모습입니다. 결론적으로, 높은 전세가율로 인한 하방 경직성과 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 고려할 때, 동성 아파트는 조정장 속에서 합리적인 가격으로 사파동 진입을 노리는 실수요자에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.
(마). 조정 국면 단지: 사파동 대동 (52.8㎡ 타입)
한편, 사파동 대동 (52.8㎡ 타입), 870세대의 중규모 단지이자 준공 37년차 단지는 현재 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기(보합) 장세를 보이고 있으며, 2025년 9월에 1층 매물이 2억 9,500만 원에 거래되었습니다.
(바). 조정 국면 단지: 사파동 삼익 (68.6㎡ 타입)
마지막으로 사파동 삼익 (68.6㎡ 타입), 970세대의 중규모 단지이자 준공 37년차 단지 역시 숨고르기(보합) 장세 속에서도 놀라운 회복력을 보여주며 신고가를 경신했고, 2025년 12월에 3층 매물이 5억 4,500만 원에 거래되며 역사적 고점을 돌파했습니다.
지금까지 사파동 시장의 현황과 개별 단지들의 성적표를 확인했습니다.
라. 창원 사파동, 비규제 지역 ‘소액 갭투자’ 전략과 핵심 단지 분석
오늘은 현재 시장 상황과 규제 환경에 가장 적합한 투자 전략을 제시하고, 그에 부합하는 대표 단지 세 곳을 심층 분석해 드리겠습니다.
저희 분석에 따르면, 경상남도 창원시 성산구 사파동은 현재 ‘투자 + 실거주 복합 시장’의 성격을 띠고 있습니다. 전세가율과 실투자금을 핵심 지표로 활용하여, 적은 자본으로도 진입 가능한 우량 단지를 선별하는 데 집중하겠습니다. 지금부터 이 전략에 가장 적합한 단지 세 곳을 함께 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 무궁화 | 59.0㎡ | 1988년 | 770세대 | |||
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| 삼익 | 79.7㎡ | 1988년 | 970세대 | |||
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| 무궁화 | 51.6㎡ | 1988년 | 770세대 | |||
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| 대동 | 81.9㎡ | 1988년 | 870세대 | |||
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| 대동 | 49.0㎡ | 1988년 | 870세대 | |||
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(가). 사파동 무궁화 59.0㎡ 타입: 재건축 미래 가치와 소액 접근성
가장 먼저 보실 곳은 사파동 무궁화 59.0㎡ 타입입니다. 1988년 준공된 770세대의 중규모 단지로, 최근 1년 평균 데이터를 기준으로 분석했을 때 매매가 3억 767만 원, 전세가 1억 5,154만 원을 기록하며 전세가율이 49.25%에 달합니다.
이는 약 1억 5,613만 원의 소액으로 진입 가능한 가성비 높은 단지입니다. 무궁화 아파트는 사파1구역 재건축 사업에 포함되어 있어 미래 가치가 매우 높습니다. 특히 5층 이하의 저층 단지로 대지지분이 넓다는 장점이 있으며, 추진위원회 승인 이후 사업 속도가 빨라지고 있어 조합설립인가 전 진입을 고려해볼 만합니다.
활발한 거래량은 시장의 유동성을 증명하며, 사파지구 도시개발사업 준공과 창원가정법원 개원, 원이대로 S-BRT 개통 등 주변 인프라가 완성되어 실거주 가치 또한 뛰어납니다.
(나). 사파동 삼익 79.7㎡ 타입: 사업성 최우수 재건축 단지
이어서 사파동 삼익 79.7㎡ 타입(1988년 준공, 970세대)은 전세가율 45.08%, 실투자금 약 2억 7,254만 원으로 접근 가능하며, 사파1구역 재건축 사업 내 ‘사업성 최우수’ 단지로 넓은 대지지분을 통한 무상지분율 확보에 유리하다는 투자 포인트가 있습니다.
(다). 사파동 대동 81.9㎡ 타입: 재건축 대장주, 높은 환금성
마지막으로 사파동 대동 81.9㎡ 타입(1988년 준공, 870세대) 역시 전세가율 41.71%, 실투자금 약 3억 50만 원으로 진입 가능하며, 사파1구역 재건축 사업의 ‘대장주’로서 단지 규모와 도로 접근성이 우수하여 환금성이 좋고 시세 상승을 주도하는 핵심 투자 가치를 지닙니다.
보시다시피 이 세 단지의 공통점은 상대적으로 높은 전세가율을 바탕으로 한 소액 접근성입니다. 특히 사파1구역 재건축이라는 강력한 개발 호재와 완성된 인프라를 통해 실거주 가치와 투자 수익률의 균형을 기대할 수 있습니다.
하지만, 향후 창원 지역의 입주 물량 증가로 인해 역전세 리스크가 발생할 수 있다는 점은 반드시 염두에 두셔야 합니다. 또한, 재건축 사업은 공사비 상승 등 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 투자 전 충분한 정보 습득과 보수적인 자금 계획이 필수적입니다.
마. 창원 사파동 비규제 시장, 성공 투자를 위한 3가지 생존 원칙
먼저, 창원시 성산구 사파동은 주요 규제를 피한 ‘비규제 지역’으로, 기회와 위험이 공존하는 시장임을 다시 한번 상기해야 합니다.
지금부터 이 ‘비규제’ 시장에서 반드시 기억해야 할 3가지 생존 원칙을 말씀드리겠습니다.
| 핵심 원칙 | 구분 | 주요 내용 | 핵심 지표 |
|---|---|---|---|
| 첫 번째 원칙은, “규제의 그림자, 기회의 빛을 좇아라”입니다. | 비규제 지역 활용 | 수도권 규제 강화에 따른 유동성 이동 | 저평가 우량주 선점 기회 포착 |
| 두 번째 원칙은, “매매가 아닌, 전세가의 파도를 타라”입니다. | 전세가율 활용 | 공급 절벽에 따른 전세가 상승 | 갭투자 전략으로 매매가 견인 |
| 세 번째 원칙은, “미래의 랜드마크, 대지지분으로 선점하라”입니다. | 대지지분 선점 | 재건축 사업성 및 미래 가치 상승 동력 | 골든타임 내 핵심 단지 투자 |
(가). 규제의 그림자, 기회의 빛을 좇아라
첫 번째 원칙은, 규제의 그림자, 기회의 빛을 좇아라입니다. 수도권 규제가 강화될수록 유동성은 비규제 지역인 창원 성산구 사파동으로 이동합니다. 이 시장은 다주택자에게도 세금 및 대출 규제에서 상대적으로 자유로워, 저평가된 우량주를 선점할 기회를 제공하기 때문입니다.
(나). 매매가 아닌, 전세가의 파도를 타라
두 번째 원칙은, 매매가 아닌, 전세가의 파도를 타라입니다. 2026년 창원시의 극심한 공급 절벽은 전세가율을 끌어올려 매매가를 견인할 것입니다. 규제가 없는 이 시장에서는 높은 전세가율을 활용한 창원 사파동 갭투자가 가장 강력한 무기가 됩니다.
(다). 미래의 랜드마크, 대지지분으로 선점하라
세 번째 원칙은, 미래의 랜드마크, 대지지분으로 선점하라입니다. 사파1구역 재건축은 창원 최대 규모의 개발 호재이며, 넓은 대지지분은 사업성 개선과 미래 가치 상승의 핵심 동력입니다. 특히 추진위 승인으로 사업이 본궤도에 오른 지금이, 이 미래 랜드마크의 씨앗을 심을 골든타임입니다.
창원시 성산구 사파동의 장기적인 잠재력은 분명합니다. 하지만 오늘의 분석이 맹목적인 희망이 아닌, 냉철한 현실 인식을 기반으로 한 현명한 전략을 세우는 데 도움이 되기를 바랍니다.
투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
💡 데이터로 팩트 체크 (FAQ)
현재 비규제 지역으로 분류되어 소액 갭투자가 가능합니다. 사파동 무궁화(59.0㎡)의 경우 전세가율 49.3%를 유지하고 있어, 실투자금 약 1억 5,613만 원의 소액으로도 접근할 수 있는 가성비 단지로 분석됩니다.
최신 실거래 데이터에 따르면, 최근 3개월간 거래량이 29건으로 전 분기 대비 89.2% 급증했습니다. 특히 2025년 8월 거래량이 전월 대비 110.0% 급등하며 시장의 변곡점을 만들었고, 이러한 상승 흐름이 지속되고 있습니다.
부동산 전문 분석에 따르면, 사파1구역 재건축 사업이 핵심 호재로, 삼익과 대동 아파트가 높은 사업성을 보입니다. 또한 2026년 창원시 전체 입주 물량이 적정 수요의 10~20% 수준에 불과할 것으로 예상되어 공급 절벽에 따른 가치 상승이 기대됩니다.
