만덕동 아파트 시장은 2026년 1월 기준, 같은 지역 내에서 46.82% 폭락과 21.62% 반등이 공존하는 극단적 양상을 보입니다. 비규제 지역 이점과 대심도 개통 호재 속, 최신 실거래 데이터를 분석하여 지금 만덕동 부동산 투자에서 놓치지 말아야 할 핵심 기회를 공개합니다.
一. 만덕동 아파트 시장 거시적 분석
만덕동 부동산 투자 시장은 2023년 5월 최고점인 3억 1,543만 원을 기록한 이후 하락세를 겪었으며, 2025년 12월 2억 4,136만 원으로 저점을 형성하며 현재 ‘Bottoming’ 국면에 진입했습니다. 저점 대비 반등률은 0.0%로, 아직 회복 초기 단계에 머물러 있어 시장의 현 위치는 바닥을 다지는 시점으로 평가됩니다.
최근 3개월(2025년 10월 ~ 2025년 12월)간 거래량은 60건으로 전 분기 대비 41.1% 급증하며 활발한 매수세를 보였으나, 같은 기간 평균 가격은 2억 5,856만 원으로 8.2% 하락하는 이례적인 가격-거래량 비동조화 현상이 나타났습니다.
전년 동기 대비 매수 가속도는 7.59%를 기록하며 시장 에너지의 축적 및 가속화 추세가 관측되지만, Z-Score -0.4는 통계적으로 유의미한 강력한 추세 전환보다는 ‘Normal Noise’ 수준임을 시사합니다. 시장 수요는 가격 변화에 ‘탄력적’으로 반응하며, 구축 아파트가 전체 거래량의 97.0%를 차지하며 시장을 주도하고 있습니다.
부산광역시 북구 만덕동은 대출 및 투자 규제가 없는 ‘비규제 지역’으로, 이러한 비규제 환경은 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 특히, 최근 3개월간 전세가율이 14.2%p 좁혀지며 소액 갭투자 환경이 개선되고 있음이 확인되어, 실수요뿐만 아니라 투자 수요의 유입을 촉진하고 있습니다.
종합적으로 만덕동 시장은 비규제 이점을 바탕으로 구축 아파트 중심의 거래량은 증가하고 있으나, 가격은 여전히 하락세를 벗어나지 못하고 저점 다지기 국면에 있는 ‘선별적 회복 초기 국면’으로 진단됩니다.
이처럼 시장이 바닥을 다지는 국면에서, 만덕동의 개별 단지들은 각기 다른 잠재력과 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 규제 완화 기조 속에서 구축 단지들은 탄력적인 수요를 바탕으로 회복의 기회를 엿보고 있으며, 이는 특정 랜드마크 단지들의 가치 재평가로 이어질 수 있습니다.
二. 만덕동 주요 단지별 상세 분석
| 구분 | 주요 내용 | 현재 상태 | 리스크 평가 |
|---|---|---|---|
| 만덕동 – 더 래디언트 금정산 | 숲세권 신축 대단지 | 저점 대비 반등/실수요 선호 | 지하철 접근성 부족/상권 인프라 부족 |
| 만덕동 – 백양 디이스트 | 초품아 대단지 | 높은 전세가율/소액 갭투자 | 지하철 접근성 부족/상권 인프라 부족 |
| 만덕동 – 백양산 베스티움 에코포레 | 3년차 신축 단지 | 신고가 경신/신축 선호 | 지하철 접근성 부족/상권 인프라 부족 |
| 만덕동 – 만덕 2주공 | 재건축 진행 단지 | 높은 전세가율/재건축 기대 | 단지 노후화/지하철 접근성 부족 |
| 만덕동 – 그린코아 | 1천세대 대단지 | 과대 낙폭/소액 갭투자 | 단지 노후화/재건축 불확실성 |
백양 디이스트
만덕동의 랜드마크인 백양 디이스트는 2015년 준공된 2,530세대 대단지로, 만덕 주공 재건축을 통해 조성되었으며 최근 브랜드 리뉴얼을 단행했습니다. 대심도 개통 기대감으로 전고점 대비 회복 탄력성이 좋고 호가 지지선이 견고하며, 백양초를 품은 초품아 단지로서 어린 자녀들의 안전한 통학 환경이 큰 강점입니다.
전세가율 79.3%와 연간 15건의 활발한 거래로 실수요층의 선호도가 꾸준하고 환금성도 우수하지만, 10년차 단지로서 최신 신축 대비 커뮤니티 시설의 한계는 고려해야 할 부분입니다.
더 래디언트 금정산
2019년 준공된 1,677세대 규모의 준신축 대단지인 더 래디언트 금정산은 숲세권의 쾌적함과 함께 대심도 개통의 최대 수혜 단지로 꼽히며, 전고점 대비 10.54% 반등하며 회복 탄력성이 좋고 호가 지지선이 견고합니다.
신축의 우수한 상품성과 쾌적한 주거 환경을 제공하여 실수요자 선호도가 높고, 특히 대심도 개통으로 해운대 센텀시티로의 접근성이 획기적으로 개선되어 직주근접을 중시하는 수요층에게 매력적입니다. 다만, 학군 정보가 명확히 부각되지 않아 학군을 최우선으로 고려하는 수요층은 추가 확인이 필요합니다.
그린코아
1991년 준공된 1,468세대 규모의 대단지 구축 아파트인 그린코아는 만덕동의 터줏대감 역할을 해왔으나, 연식으로 인한 노후화가 진행 중입니다. 시장에서는 주변 대장주 단지 대비 낮은 진입 장벽과 우수한 가격 경쟁력으로 고점 대비 46.82% 하락하며 상당한 가격 조정을 겪어 저점 매수 기회가 부각되고 있습니다.
대단지라는 이점과 향후 재건축 잠재력을 보유하고 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있지만, 30년이 넘는 연식으로 인한 시설 노후화는 감수해야 할 부분입니다.
백양산 베스티움 에코포레
2022년 준공된 593세대 규모의 신축 중형 단지인 백양산 베스티움 에코포레는 최신 주거 트렌드를 반영한 우수한 상품성을 자랑하며, 시장 침체기에도 신고가를 경신하며 시세를 리딩하고 있습니다.
3년차 신축으로서 최신 커뮤니티 시설과 쾌적한 주거 환경을 제공하여 신축을 선호하는 실수요자들에게 높은 만족도를 주지만, 중형 단지로서 대단지에서 누릴 수 있는 규모의 경제나 다양한 커뮤니티 시설에는 한계가 있을 수 있습니다.
지금까지 만덕동의 주요 단지별 현장 분위기와 실거주 및 투자 관점에서의 매력, 그리고 현실적인 고충들을 생생하게 살펴보았습니다. 그렇다면 이러한 입지적 특성과 잠재력이 실제 아파트 시장에서는 어떤 가격 흐름과 거래 양상으로 나타나고 있을까요?
이제 데이터를 통해 만덕동의 개별 단지들의 성적표를 면밀히 분석하며, 입지가 가격에 어떻게 반영되는지 구체적으로 확인해 볼 시간입니다.
三. 만덕동 아파트 시장 심층 분석: 상승 및 조정 그룹
부산 만덕동은 2026년 1월, 역사적인 전환점을 맞이하고 있습니다. 특히, 만덕~센텀 대심도 지하고속화도로의 개통은 만덕동을 동부산 센텀시티 생활권으로 편입시키며, 과거 40분 이상 걸리던 이동 시간을 11분대로 획기적으로 단축시켜 지역 가치를 근본적으로 재평가하고 있습니다.
1. 상승 주도 그룹 분석
이처럼 리스크와 기회가 공존하는 만덕동 시장에서, 실제 개별 단지들의 성적표는 어떠할까요? 지금부터 만덕동이 맞이한 역사적인 전환점과 함께, 주요 단지들의 가격 및 거래량 데이터를 통해 시장의 현주소를 면밀히 분석해 보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백양디이스트(1단지) | 59.0㎡ | 2015년 | 2,530세대 | |||
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| 더 래디언트 금정산 | 59.0㎡ | 2019년 | 1,677세대 | |||
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| 백양디이스트(1단지) | 70.2㎡ | 2015년 | 2,530세대 | |||
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| 더 래디언트 금정산 | 84.0㎡ | 2019년 | 1,677세대 | |||
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| 백양산베스티움에코포레 | 84.0㎡ | 2022년 | 593세대 | |||
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가장 먼저 주목할 곳은 만덕동 더 래디언트 금정산 (84.0㎡ 타입)입니다. 1,677세대의 초대형 단지로, 준공 6년차 준신축 아파트인 이곳은 만덕동의 신축 대장주로서 대심도 개통의 최대 수혜 단지로 꼽힙니다. 데이터 분석에 따르면, 현재 숨고르기 장세 속에서도 19건의 활발한 거래가 발생하며 시장의 바닥 인식이 확산되고 있습니다.
전세가율이 66.7%로 적정 수준을 유지하고 있어 안정적인 투자 환경을 제공합니다. 실제로 지난 2026년 1월, 22층 매물이 4억 3,000만 원에 거래되며 저점 대비 10.54% 반등에 성공했습니다. 결국 신축의 상품성과 대단지의 안정성, 그리고 교통 호재가 결합되어 시장 회복을 선도하는 핵심 단지임을 증명하고 있습니다.
한편, 2,530세대의 초대형 단지로 준공 10년차 준신축 아파트인 만덕동 백양디이스트(1단지) (59.0㎡ 타입)는 시장의 상승 흐름을 주도하며 지난 2026년 1월 2억 9,400만 원에 거래되어 2024년 10월 최저점 대비 20.0%의 강력한 반등세를 보였습니다.
이러한 흐름은 593세대의 중규모 단지로 준공 3년차 신축 아파트인 만덕동 백양산베스티움에코포레 (84.0㎡ 타입)에서도 확인됩니다. 이 단지는 가장 높은 상승 탄력성을 보여주며 전고점을 돌파, 지난 2025년 11월 3억 6,000만 원에 거래되며 신고가를 기록했습니다.
만덕동의 신축 및 대단지 아파트들이 인프라 호재와 함께 상승세를 주도하는 가운데, 시장의 양극화는 심화되고 있습니다. 특히 고금리와 경기 침체 여파로 노후화된 구축 단지들은 여전히 가격 조정의 압박을 받으며 매수 기회를 엿보는 구간에 머물러 있습니다.
반면, 시장의 조정 국면을 이끄는 단지들의 현실도 냉정하게 짚어보겠습니다.
2. 하락/조정 그룹 분석
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 협성파크 | 84.0㎡ | 1997년 | 445세대 | |||
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| 그린코아 | 74.0㎡ | 1991년 | 1,468세대 | |||
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| 백양디이스트(1단지) | 74.0㎡ | 2015년 | 2,530세대 | |||
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| 삼성 | 82.2㎡ | 1989년 | 600세대 | |||
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| 만덕베르빌 | 84.0㎡ | 2001년 | 430세대 | |||
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먼저 살펴볼 곳은 만덕동 협성파크 (84.0㎡ 타입)입니다. 1997년 준공된 (29년차) 구축 아파트인 이곳은 현재 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간으로 평가됩니다. 데이터 분석에 따르면, 전세가율이 71.4%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되어 있습니다.
실제로 최근 2025년 12월에 14층 매물이 1억 9,000만 원에 거래되었습니다. 이는 2021년 11월에 기록된 역사적 고점 2억 5,300만 원 대비 24.9% 하락한 수준입니다. 참고로 2024년 11월에는 1억 9,000만 원(103동 5층)까지 하락하며 바닥을 찍었으나, 최근 거래가는 당시와 동일한 수준을 유지하고 있습니다.
이 단지는 높은 전세가율로 하방은 지지되고 있으나, 상승 모멘텀을 찾기 위해 대심도 개통 이후의 유동성 확산을 기다리는 전형적인 조정 단지의 모습을 보여줍니다.
이어서 1,468세대의 대규모 단지로 1991년 준공된 (35년차) 구축 아파트인 만덕동 그린코아 (74.0㎡ 타입)는 노후화로 인해 가장 큰 폭의 가격 조정을 겪고 있으며, 지난 2025년 11월 1억 1,700만 원에 거래되어 2021년 10월 고점 대비 46.8% 하락한 모습을 보였습니다.
마지막으로 2,530세대의 초대형 단지로 준공 11년차 준신축 아파트인 만덕동 백양디이스트(1단지) (74.0㎡ 타입) 역시 가격 조정 구간에 머물러 있으며, 지난 2025년 8월 3억 2,500만 원에 거래되어 2021년 10월 고점 대비 23.2% 하락한 수준을 기록했습니다.
四. 만덕동, 투자 전략 심층 분석
부산 북구 만덕동은 수도권 규제의 풍선효과와 대형 인프라 호재가 겹치며 전세가율과 실투자금을 핵심 지표로 삼아, 만덕동에서 효율적인 투자처를 찾아보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 만덕2주공 | 84.0㎡ | 2001년 | 360세대 | |||
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| 백양디이스트(2단지) | 59.0㎡ | 2015년 | 388세대 | |||
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| 백양디이스트(1단지) | 59.0㎡ | 2015년 | 2,530세대 | |||
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| 백양디이스트(1단지) | 70.2㎡ | 2015년 | 2,530세대 | |||
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| 백양산베스티움에코포레 | 84.0㎡ | 2022년 | 593세대 | |||
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가장 먼저 보실 곳은 만덕동 만덕2주공 84.0㎡ 타입입니다. 2001년 준공된 25년차 구축 단지입니다. 최근 1년 평균 전세가율이 79.97%에 달해, 약 5,092만 원의 소액으로 진입 가능한 단지입니다. 특히 재건축 기대감과 우수한 입지를 바탕으로 한 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.
이어서 만덕동 백양디이스트 2단지 59.0㎡ 타입(2015년 준공된 11년차 준신축 단지)은 전세가율 79.84%에 실투자금 약 4,892만 원으로, 초품아 단지로서 탄탄한 전세 수요를 바탕으로 소액 투자자에게 유리합니다.
마지막으로 만덕동 백양디이스트 1단지 59.0㎡ 타입(2,530세대의 매머드급 초대형 단지, 2015년 준공된 11년차 준신축 아파트) 역시 전세가율 79.33%에 실투자금 약 5,784만 원으로, 초등학교를 품은 대단지로서 전세가 방어와 우수한 환금성을 자랑합니다.
지금까지 만덕동의 소액 갭투자 전략과 추천 단지를 살펴보았습니다.
五. 만덕동 부동산 투자, 3가지 생존 원칙
그렇다면 이 모든 데이터를 종합했을 때, 우리가 내려야 할 최종 결론은 무엇일까요?
지금부터 ‘만덕동’에서 기억해야 할 3가지 생존 원칙을 말씀드리겠습니다.
| 핵심 원칙 | 구분 | 주요 내용 | 핵심 지표 |
|---|---|---|---|
| 1. 전세의 지렛대로, 기회를 선점하라 | 전세 지렛대 활용 | 낮은 실투자금, 높은 전세가율 | 소액 진입 기회 선점 |
| 2. 규제 장벽 너머, 유동성의 길목을 지켜라 | 풍선효과 수혜 | 비규제 지역, 정책 리스크 없음 | 유동성 유입 핵심 지역 포착 |
| 3. 시간을 압축하고, 공급의 희소성을 포착하라 | 인프라 개선 및 공급 희소성 | 대심도 개통, 부산 공급 절벽 | 지역 가치 재평가 및 하방 지지력 확보 |
1. 전세의 지렛대로, 기회를 선점하라
비규제 시장에서 ‘낮은 실투자금’은 강력한 무기입니다. 전세가율 80%에 육박하는 단지들이 많아 소액 진입 기회가 열려 있기 때문입니다.
2. 규제 장벽 너머, 유동성의 길목을 지켜라
수도권이 강력한 규제에 묶인 사이, 만덕동은 정책 리스크 없는 안전지대입니다. 투자처를 잃은 유동성이 흘러들어오는 ‘풍선효과’의 핵심 지역이 될 것입니다.
3. 시간을 압축하고, 공급의 희소성을 포착하라
만덕~센텀 대심도 개통은 이동 시간을 획기적으로 단축하며 지역 가치를 재평가합니다. 여기에 2년 연속 부산 ‘공급 절벽’이 가치 상승에 강력한 하방 지지력을 더할 것입니다.
성공적인 만덕동 부동산 투자를 위해서는 오늘의 분석이 여러분의 맹목적인 희망이 아닌, 냉철한 현실 인식을 기반으로 현명한 전략을 세우는 데 도움이 되기를 바랍니다. 투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
💡 데이터로 팩트 체크 (FAQ)
현재 비규제 지역으로 분류되어 소액 갭투자가 가능합니다. 만덕2주공의 경우 전세가율 80.0%를 유지하고 있어, 실투자금 약 5,092만 원의 소액으로도 접근할 수 있는 가성비 단지로 분석됩니다.
최신 실거래 데이터에 따르면, 최근 3개월(2025년 10월 ~ 2025년 12월)간 거래량은 60건으로 전 분기 대비 41.1% 급증하며 활발한 매수세를 보였으나, 같은 기간 평균 가격은 8.2% 하락하는 이례적인 비동조화 현상이 나타났습니다. 2026년 1월 현재는 집계가 진행 중입니다.
만덕~센텀 대심도 지하고속화도로 개통으로 해운대 센텀시티 접근성이 11분대로 획기적으로 개선될 예정입니다. 또한, 백양 디이스트와 같은 랜드마크 단지들은 재건축을 통한 가치 재평가 잠재력을 보유하고 있어 장기적인 관점에서 주목할 만합니다.
