2026년 김해 장유동 아파트, 율하자이 vs 시티프라디움 37% 가격 차이의 비밀

2025년 12월 기준 장유동 아파트 시장은 저점 대비 16.6% 반등하며 바닥을 다지고 있습니다. 같은 동네에서 37% 폭락과 15% 폭등이 공존하는 이유를 최신 실거래 데이터로 분석하여, 소액 갭투자와 실거주 가치를 동시에 잡을 투자 원칙을 제시합니다.

A. 장유동 시장, 거시적 흐름 분석

장유동 갭투자 시장은 2022년 3월 최고점 이후 2022년 4월 최저점을 기록한 장기 사이클 속에서, 2025년 12월 9일 확정치 기준 저점 대비 16.59% 반등하며 ‘바닥 다지기(Bottoming)’ 국면에 진입했습니다. 전년 동기 대비 매수 가속도는 23.04%를 기록하며 시장 에너지가 가속화되는 양상이 관측되어, 현재 시장의 위상은 선별적 회복 초기 국면으로 정의됩니다.

최근 3개월(2025년 10월~12월) 거래량은 전 분기 대비 10.4% 상승한 28건을 기록하며 물량이 소화되는 흐름을 보였으나, 같은 기간 평균 가격은 4억 3,330만 원으로 1.2% 상승에 그쳐 뚜렷한 방향성 없이 보합세를 유지하고 있습니다.

이는 거래량 증가가 가격 상승으로 이어지지 않는, 거래량 주도의 시장임을 시사하며, 수요는 ‘탄력적’으로 진단되나 (가격 수용 지수 9.74) 신축 아파트 거래량 0.0%, 구축 아파트 거래량 100.0%에서 보듯 ‘구축 아파트 중심’으로 에너지가 편중되어 있습니다.

장유동은 대출 및 투자 규제가 없는 비규제 지역으로, 2025년 10월 15일 대책의 규제 명단에서 제외되어 장유동 갭투자를 포함한 다양한 투자 전략이 가능합니다. 이러한 환경 속에서 전세가율이 최근 3개월간 5.2%p 좁혀지며 소액 갭투자 환경이 개선되고 있음이 관측되며, 정책 발표 이후 거래 에너지가 0.12% 증가하는 미미한 풍선효과도 포착됩니다.

종합적으로 장유동 시장은 구축 아파트 중심의 안정적 시장 양상 속에서 탄력적인 수요 반응과 개선된 투자 환경을 바탕으로 선별적 회복 초기 국면에 진입했으나, Z-Score 0.69는 아직 강력한 추세 전환으로 보기 어렵다는 점을 시사합니다.

장유동 시장의 선별적 회복세가 구축 아파트 중심으로 나타나는 가운데, 비규제 환경은 이러한 흐름 속에서 매력적인 투자 기회를 발굴할 수 있는 토대를 마련합니다. 특히 율하2지구 내 준신축 대단지들은 시장의 에너지 편중 현상을 반영하며, 현재 시점에서 주목할 만한 가치를 제공하고 있습니다.

B. 율하2지구 핵심 단지 심층 분석

a. 율하자이힐스테이트

율하2지구 신축 브랜드 타운의 대장주인 율하자이힐스테이트는 2019년 준공된 1,245세대 대단지로, 단지 바로 앞 대규모 상업시설과 평지 입지 덕분에 슬리퍼 상권 이용이 매우 편리합니다. 김해모산초등학교가 도보권에 있어 어린 자녀의 안전한 통학이 가능하며, 준신축답게 관리 상태가 쾌적하고 전고점 대비 23.19% 하락 후 15.7% 반등하며 지역 시세를 리딩하고 있습니다.

신축급 대단지의 쾌적함과 우수한 학군, 편리한 상권을 모두 원하는 학부모 가구에게 최적의 선택지입니다.

b. 김해율하시티프라디움

율하2지구 외곽에 자리한 김해율하시티프라디움은 2019년 준공된 1,081세대 대단지로, 대형 평형 위주로 구성되어 있습니다. 중심 상권에서는 다소 떨어져 있지만, 덕분에 조용하고 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며, 인근 대장주 단지 대비 27.72% 하락 후 11.49% 반등하며 합리적인 가격으로 넓은 평형에 진입할 수 있는 매력이 있습니다. 신도시의 번잡함보다는 조용하고 여유로운 공간을 선호하는 가구에게 적합한 선택입니다.

c. 원메이저힐스테이트

원메이저힐스테이트는 2018년 준공된 1,052세대 대단지로, 모산공원과 인접한 숲세권 입지를 자랑하며 율하2지구 내 평지에 위치해 쾌적하고 조용한 주거 환경을 제공합니다. 준신축 단지로서 관리 상태가 양호하고, 전고점 대비 23.09% 하락 후 12.47% 반등하며 회복 탄력성이 좋으며 호가 지지선이 견고하게 형성되어 있습니다.

다만, 율하 자이힐스테이트 인근의 중심 상업시설 및 학원가까지는 도보 거리가 다소 있어 상권 이용 시 약간의 불편함은 감수해야 합니다. 숲세권의 쾌적함과 조용한 주거 환경을 최우선으로 고려하는 가족 단위 실수요자에게 안성맞춤입니다.

d. 원메이저자이

원메이저자이는 2018년 준공된 708세대 중형 단지로, 율하2지구 평지에 위치한 준신축 아파트입니다. 59㎡ 등 중소형 평형 구성 비율이 높아 신혼부부 및 1~2인 가구의 선호도가 높으며, 주변 대장주 단지 대비 21.82% 하락 후 15.77% 반등하며 합리적인 가격대로 실수요 접근성이 우수합니다.

75.1%의 높은 전세가율 덕분에 소액으로도 진입이 가능하다는 장점이 있지만, 중소형 평형 위주 구성으로 가족 확장 시 공간 제약이 있을 수 있습니다. 합리적인 가격으로 신축급 아파트에 진입하고자 하는 신혼부부나 소액 갭투자를 고려하는 투자자에게 매력적인 선택지입니다.

율하2지구 내 주요 단지들이 보여주는 견고한 회복세는 김해시 주택 시장의 잠재력과 활력을 명확히 보여줍니다. 이러한 긍정적인 흐름은 2026년 공급 절벽과 부전-마산 복선전철 개통 등 장유동에 예정된 대형 호재들과 맞물려 더욱 큰 시너지 효과를 창출하며 시장의 기대감을 높이고 있습니다.

이처럼 활발한 거래량과 견고한 가격 흐름은 수도권 규제 강화 속 비규제 지역인 장유동이 투자자들에게 매력적인 대안으로 부상하고 있음을 명확히 보여줍니다.

C. 장유동 시장의 양극화: 상승 vs. 조정 단지

2026년 김해시 장유동은 공급 절벽이 예고된 가운데, 부전-마산 복선전철 개통과 김해관광유통단지 3단계 개발이라는 대형 호재가 맞물려 시장의 기대감을 높이고 있습니다.

a. 시장 상승을 주도하는 단지들

먼저 시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들부터 살펴보겠습니다.

가장 먼저 주목할 곳은 장유동 원메이저힐스테이트 (84.0㎡ 타입)입니다. 1052세대의 대규모 단지이자 준공 7년차 준신축 아파트인 이곳은 율하2지구 내에서도 모산공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 자랑하며, 조용한 환경을 선호하는 실수요층의 선호도가 높습니다.

데이터 분석에 따르면, 현재 시장은 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기 장세에 접어들었으며, 47건의 활발한 거래량을 통해 시장 내 압도적인 유동성을 보여주고 있습니다. 실제로 지난 2026년 1월, 10층 매물이 4억 3,300만 원에 거래되었습니다. 이는 2021년 11월 기록된 역사적 고점 5억 6,300만 원(20층) 대비 23.09% 하락한 수준입니다.

참고로 2023년 2월에는 1층 매물이 3억 8,500만 원에 거래되며 바닥을 찍었으나, 최근 거래가는 당시 대비 12.47% 반등한 모습입니다. 결국 율하2지구의 쾌적한 주거 환경과 탄탄한 실수요는 시장 조정기에도 단지의 가치를 지탱하는 핵심 동력임을 보여줍니다.

한편, 장유동 원메이저자이 (59.0㎡ 타입)는 708세대의 준공 7년차 준신축 단지로, 중소형 평형 위주 구성으로 신혼부부 및 1~2인 가구 수요가 특히 많으며, 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기 장세 속에서 지난 2026년 1월 5층 매물이 3억 100만 원에 거래되었습니다.

이는 고점 대비 21.82% 하락 후 저점 대비 15.77% 반등한 수치이며, 총 35건의 거래량을 기록했습니다. 중소형 평형의 탄탄한 수요와 합리적인 가격대는 시장의 안정적인 흐름을 뒷받침합니다.

이러한 흐름은 장유동 율하자이힐스테이트 (84.0㎡ 타입)에서도 확인됩니다. 1245세대의 준공 6년차 준신축 단지로 율하2지구의 시세를 리딩하는 대장주 역할을 하며, 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기 장세 속에서 지난 2026년 1월 16층 매물이 4억 5,700만 원에 거래되며 시장의 활기를 이끌고 있습니다.

이는 고점 대비 23.19% 하락 후 저점 대비 15.7% 반등한 수치이며, 총 69건의 거래량을 기록했습니다. 율하2지구 대장주로서의 입지와 회복 탄력성은 시장의 긍정적인 신호입니다.

b. 하락 및 조정 단지 분석

이처럼 율하2지구의 핵심 단지들이 시장 회복을 주도하고 있지만, 모든 단지가 같은 흐름을 보이는 것은 아닙니다. 부전-마산선 개통 지연이라는 불확실성과 상대적으로 입지적 열위에 있는 단지들은 여전히 조정의 그림자에서 벗어나지 못하고 있습니다.

이제 시장의 또 다른 단면을 보여주는 하락/조정 그룹을 살펴보겠습니다.

이제 살펴볼 곳은 장유동 김해율하시티프라디움 (128.1㎡ 타입)입니다. 1081세대의 대규모 단지이자 준공 6년차 준신축 단지로, 대형 평형 위주로 구성되어 있습니다. 이 단지는 율하2지구 외곽에 위치하여 상대적으로 입지적 열위가 존재하며, 이로 인해 시장 반등 속도가 더딘 모습을 보이고 있습니다.

데이터 분석에 따르면, 이 단지 역시 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기 장세에 있으나, 16건의 거래량과 71.8%의 높은 전세가율로 하방 경직성은 확보된 상태입니다. 실제로 최근 2025년 10월에 13층 매물이 5억 2,400만 원에 거래되었습니다.

이는 2021년 11월 기록된 역사적 고점 7억 2,500만 원(16층) 대비 27.72% 하락한 수준입니다. 참고로 2023년 2월에는 1층(최저층) 매물이 4억 7,000만 원까지 하락하며 바닥을 찍었으나, 최근 거래가는 당시 대비 11.49% 반등한 모습입니다.

결국 외곽 입지의 대형 평형은 시장 회복기에도 상대적으로 더딘 회복세를 보일 수 있으나, 높은 전세가율은 장기적인 관점에서 저평가 매력을 제공할 수 있습니다.

한편, 장유동 원메이저힐스테이트 (119.4㎡ 타입)는 1052세대의 준공 7년차 준신축 단지로 대형 평형에 속하며, 상대적으로 더딘 회복세를 보이는 가운데 최근 2025년 11월 19층 매물이 5억 9,000만 원에 거래되었습니다.

이는 고점 대비 22.16% 하락 후 저점 대비 18.0% 반등한 수치이며, 총 20건의 거래량을 기록했습니다. 대형 평형의 더딘 회복세는 입지적 요인과 맞물려 나타나는 시장의 양극화 현상을 보여줍니다.

이러한 흐름은 장유동 원메이저푸르지오 (84.0㎡ 타입)에서도 확인됩니다. 631세대의 준공 7년차 준신축 단지로, 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기 장세 속에서 최근 2026년 1월 7층 매물이 4억 4,000만 원에 거래되었습니다.

이는 고점 대비 25.42% 하락 후 저점 대비 14.29% 반등한 수치이며, 총 27건의 거래량을 기록했습니다. 중형 단지임에도 불구하고 나타나는 조정 흐름은 시장의 선별적 접근 필요성을 강조합니다.

장유동 시장의 현황과 주요 단지들의 특징을 면밀히 살펴보았습니다. 이제 이 모든 데이터를 바탕으로, 소중한 자산을 불릴 수 있는 구체적인 투자 전략과 행동 원칙을 심층적으로 알아보겠습니다.

D. 장유동 실전 투자 전략

저희 분석에 따르면, 최근 발표된 10.15 대책에서 수도권 규제가 대폭 강화되었지만, 김해 장유동은 비규제 지역으로 분류되어 투자자들에게 매력적인 대안으로 떠오르고 있습니다. 특히, 전세를 끼고 소액으로 진입하는 장유동 갭투자 전략이 유효한 시장입니다.

지금부터 장유동의 단지 세 곳을 심층 분석해 드리겠습니다.

a. 장유동 원메이저자이 (74.0㎡)

가장 먼저 보실 곳은 장유동 원메이저자이 74.0㎡ 타입입니다. 준공 8년차 준신축, 708세대의 중규모 단지입니다. 최근 1년 평균 데이터를 기준으로 분석했을 때, 매매가 3억 6,705만 원 대비 전세가가 2억 8,512만 원으로 형성되어 있어, 약 8,192만 원의 소액으로 투자가 가능합니다.

전세가율은 77.7%에 달해 소액 진입에 매우 유리합니다. 이 단지는 중소형 평형 구성 비율이 높아 신혼부부 및 1~2인 가구 수요가 탄탄하며, 율하2지구의 완성된 학군과 상권 인프라를 누릴 수 있습니다.

특히 부전-마산 복선전철 개통 시 부산과 창원으로의 접근성이 획기적으로 개선될 교통 호재를 품고 있어 미래 가치가 더욱 기대됩니다. 높은 전세가율과 미래 교통 호재는 소액 갭투자의 매력을 극대화합니다.

b. 장유동 원메이저푸르지오 (74.0㎡)

이어서 장유동 원메이저푸르지오 74.0㎡ 타입(준공 8년차 준신축, 631세대)은 전세가율 74.4%로 약 9,861만 원의 실투자금이 필요하며 (전세가율 74.4%), 원메이저 타운의 한 축을 담당하며 율하2지구의 쾌적한 주거 환경과 김해관광유통단지 3단계 사업으로 인한 문화 허브 조성 및 청년 인구 유입 효과가 기대되는 투자 가치를 지닙니다. 김해관광유통단지 개발 호재는 장기적인 관점에서 투자 가치를 높이는 요인입니다.

c. 장유동 율하자이힐스테이트 (84.0㎡)

마지막으로 장유동 율하자이힐스테이트 84.0㎡ 타입(준공 7년차 준신축, 1245세대)은 전세가율 72.9%에 약 1억 2,271만 원의 실투자금으로 진입 가능하며 (전세가율 72.9%), 율하2지구의 대장주로서 대규모 상업시설과 김해모산초등학교 인접으로 학부모 선호도가 높고, 부전-마산 복선전철 개통 시 큰 수혜가 예상되는 투자 가치를 가집니다. 율하2지구 대장주로서의 입지와 학군, 교통 호재는 안정적인 투자처로서의 가치를 보장합니다.

세 단지의 공통점은 상대적으로 높은 전세가율을 바탕으로 한 소액 접근성입니다. 과거 2025년 김해시의 입주 물량 과잉으로 전세가 하락과 매매가 조정이 있었던 경험을 잊지 말고, 2026년 이후 공급 절벽이 예상되지만, 장기적인 관점에서 시장 변화를 주시하며 최소 5천만 원 이상의 안전 마진을 확보하고 진입하는 것이 필수적입니다.

지방 시장 특유의 역전세 리스크를 인지하고, 충분한 안전 마진을 확보하는 것이 현명한 투자 전략입니다.

E. 장유동 투자, 3가지 생존 원칙

그렇다면 이 모든 데이터를 종합했을 때, 우리가 내려야 할 최종 결론은 무엇일까요?

a. 규제의 그림자, 기회의 빛을 쫓아라

첫 번째 원칙은, ‘규제의 그림자, 기회의 빛을 쫓아라’입니다. 수도권 규제 강화로 갈 곳 잃은 유동성이, 대출, 취득세, 전매 제한 등에서 자유로운 비규제 지역 김해 장유동으로 향하는 풍선 효과를 주목해야 합니다. 수도권 규제 강화로 인한 비규제 지역으로의 유동성 집중, 즉 풍선 효과를 적극 활용해야 합니다.

b. 공급의 파도를 읽고, 전세의 닻을 내려라

두 번째 원칙은, ‘공급의 파도를 읽고, 전세의 닻을 내려라’입니다. 2025년 과잉 공급은 끝났고, 2026년 김해시 입주 물량은 적정 수요의 40% 수준으로 급감합니다. 이는 전세가율을 끌어올려 매매가를 밀어 올리는 강력한 동력이 될 것입니다. 공급 절벽으로 인한 전세가율 상승은 매매가 견인의 강력한 동력이 될 것입니다.

c. 기다림의 미학, 지연된 호재를 선점하라

세 번째 원칙은, ‘기다림의 미학, 지연된 호재를 선점하라’입니다. 부전-마산 복선전철 개통 지연은 실망감을 안겼지만, 공정률 98%는 개통이 ‘확정적‘임을 말합니다. 대중의 실망이 깊을 때, 저평가된 매물을 선점하여 개통 가시화 이후의 가치 재평가를 기다리는 전략이 유효합니다. 지연된 호재일지라도, 개통이 확정적인 대형 호재를 선점하는 전략이 유효합니다.

투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

냉철한 현실 인식을 기반으로 한 현명한 전략만이 성공적인 투자를 이끌 수 있습니다.