군산 조촌동 아파트 시장은 2025년 저점 대비 75.87% 반등하며 회복 국면에 진입했습니다. 하지만 신축과 구축 간 30.52%의 극심한 가격 양극화가 심화되고 있습니다. 최신 실거래 데이터 분석을 통해 비규제 지역 조촌동의 숨겨진 투자 기회와 리스크를 지금 확인해 보겠습니다. (26.01 기준)
★. 군산 조촌동 시장, 거시적 흐름 분석
전북특별자치도 군산 조촌동 부동산 시장은 2023년 11월 최고점(3억 7,162만 원)을 기록한 후, 2025년 4월 역사적 저점(2억 4,393만 원)을 예상하며, 이후 저점 대비 75.87% 반등할 것으로 전망됩니다.
전년 동기 대비 매수 가속도는 14.08%를 기록하며 시장 에너지가 가속화되는 양상이 관측되지만, 통계적 유의성이 낮은 Z-Score 0.29로 ‘선별적 회복 초기 국면’으로 진단됩니다.
예상되는 최근 3개월(2025년 10월~12월)간 거래량은 37건으로 전 분기 대비 13.1% 상승할 것으로 보이며, 같은 기간 평균 가격 또한 3억 4,080만 원으로 5.5% 올라 거래량과 가격이 동반 상승하는 흐름을 보일 것으로 전망됩니다.
그러나 관측된 시장 에너지는 가격 변화에 거래량이 둔감하게 반응하는 ‘비탄력적(Inelastic, 지수 0.67)’ 특성을 보이며 관망세가 짙습니다. 시장 상승은 신축 아파트 거래 비중 8.3%, 구축 아파트 91.7%로 ‘구축 아파트 중심의 안정적 시장’ 양상을 띨 것으로 예상됩니다.
조촌동은 대출 및 투자 규제가 없는 비규제 지역으로, 갭투자를 포함한 다양한 투자 전략이 정책적으로 가능하지만, 10.15 정책 발표 이후 거래 에너지가 3.87% 감소하며 인근 규제 지역으로부터의 풍선효과는 미미했습니다.
예상되는 최근 3개월간 전세가율이 1.2%p 벌어지는 ‘Widening’ 추세로 갭투자 환경은 상대적으로 악화될 것으로 보이며, 이는 시장의 주도 세력이 ‘실수요 기반 강화’로 전환되었음을 시사합니다. 종합적으로 군산 조촌동 부동산 시장은 ‘구축 아파트 중심의 안정적 시장‘ 양상 속에서 ‘실수요 기반 강화’ 특징을 나타내고 있습니다.
◎. 핵심 단지별 심층 분석
| 구분 | 주요 내용 | 현재 상태 | 리스크 평가 |
|---|---|---|---|
| 금빛초 학세권 – 더샵디오션시티 | 최신 조경 커뮤니티 시설 | 남중 개교 전세 수요/의료진 유입 | 높은 갭 금액/주차난 발생 |
| 롯데몰 상권 – e편한세상디오션시티 | 상업 시설 이용 편의성 | 높은 전세가율/소액 갭투자 용이 | 초등학교 통학 거리/신축 프리미엄 희석 |
| 시청 행정타운 – 센트럴파크 | 합리적 가격 34평형 | 높은 전세가율/소액 갭투자 최적 | 브랜드 파워 부족/커뮤니티 시설 부족 |
| 디오션시티 – 더샵 디오션시티 2차 | 최신 평면 설계 외관 디자인 | 신축 프리미엄 반영/시세 분출 기대 | 높은 갭 금액/주차난 발생 |
| 조촌동 구도심 – 삼성아파트 | 34년차 노후 단지 | 구축 수요 이탈/슬럼화 리스크 | 재건축 사업성 부족/환금성 저하 |
1. 더샵디오션시티: 학군과 상권을 품은 대단지
먼저 군산 조촌동의 시세를 리딩하는 ‘더샵디오션시티’를 살펴보겠습니다. 2021년 준공된 973세대 대단지로, 포스코 특유의 조경과 최신 커뮤니티 시설이 쾌적합니다. 롯데몰까지 도보 5분 거리의 슬세권에 군산금빛초를 품은 초품아 단지이며, 2027년 중학교 개교 예정으로 학군 프리미엄이 더욱 기대되는 곳입니다.
전고점 대비 16.62% 반등하며 회복 탄력성이 좋고, 44건의 압도적인 거래량을 보이며 환금성도 우수하지만, 저녁 시간대에는 주차난이 발생할 수 있다는 점은 염두에 두어야 합니다. 최신 주거 환경과 학군, 상권을 모두 중시하는 초등 자녀 학부모 가구에 특히 추천드립니다.
2. e편한세상디오션시티: 상권 최적화 준신축
이어서 디오션시티의 관문 입지에 자리한 ‘e편한세상디오션시티’입니다. 2018년 준공된 854세대 준신축 단지로, 롯데몰 바로 맞은편에 위치해 상권 접근성이 단연 최고입니다. 인근 대장주 대비 합리적인 가격대로 젊은 층의 진입이 활발하며, 소형 평형 위주로 17건의 활발한 거래가 이어져 환금성도 좋습니다.
다만, 준공 8년 차로 최신 커뮤니티 시설은 다소 제한적이며, 초등학교 통학 시 큰 길을 건너야 하는 점은 저학년 자녀를 두신 학부모라면 고려해야 할 부분입니다. 편리한 상권과 합리적인 가격을 중시하는 1~2인 가구나 신혼부부에게 매력적인 선택지입니다.
3. 더샵 디오션시티 2차 (그랑시엘): 최신 시설의 신축 단지
다음은 디오션시티 내 가장 신축급 단지인 ‘더샵 디오션시티 2차 (그랑시엘)’입니다. 2023년 7월 입주한 771세대 규모로, 4베이 혁신 평면과 고급스러운 커튼월룩 외관이 인상적입니다. 1차 단지와 대등한 시세를 형성하며 견고한 호가를 유지하고 있고, 입주 2년 차를 지나 비과세 매물이 나오기 시작하면 시세 분출 가능성이 높습니다.
다만, 아직 입주 초기라 거래량이 상대적으로 적고, 과거 일부 하자 보수 이슈가 있었다는 점은 참고할 필요가 있습니다. 최신 시설과 디자인을 선호하는 분들에게 최적의 선택이 될 것입니다.
4. 센트럴파크: 실속형 행정타운 인접 단지
마지막으로 디오션시티 구역 경계선 바로 밖에 위치한 ‘센트럴파크’입니다. 2017년 준공된 480세대 중형 단지로, 시청 등 행정타운과 인접해 직주근접성이 뛰어나며, 디오션시티의 인프라를 공유하면서도 주변 대장주 대비 합리적인 가격대를 형성하여 실속파들에게 매력적입니다.
1군 브랜드 단지보다 낮은 가격으로 넓은 평형에 거주할 수 있다는 장점이 있으며, 17건의 꾸준한 거래량으로 유동성도 양호합니다. 다만, 브랜드 파워와 세대수가 상대적으로 약해 시세를 주도하는 힘은 부족하며, 최신 커뮤니티 시설은 기대하기 어렵습니다. 넓은 공간과 합리적인 가격, 행정타운 직주근접을 중시하는 가구에 적합합니다.
◆. 시장 양극화 심화와 단지별 성과
군산시 조촌동은 ‘디오션시티’라는 메가 프로젝트와 ‘전북대병원 건립’이라는 대형 호재를 바탕으로 ‘완성형 콤팩트 시티’로 진화하며 독자적인 상승세를 보이고 있습니다. 그러나 이러한 성장 이면에는 신축과 구축 단지 간의 극심한 양극화 현상이 심화되고 있습니다.
1. 신축 및 준신축 단지: 시장 상승 주도
먼저, 신축 및 준신축 단지를 중심으로 시장의 상승 흐름을 주도하는 곳들을 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 더샵디오션시티 | 84.0㎡ | 2021년 | 973세대 | |||
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| 더샵디오션시티 | 59.0㎡ | 2021년 | 973세대 | |||
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| e편한세상디오션시티 | 59.0㎡ | 2018년 | 854세대 | |||
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| 센트럴파크 | 84.0㎡ | 2017년 | 480세대 | |||
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| 더샵디오션시티그랑시엘2차 | 84.0㎡ | 2023년 | 771세대 | |||
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가장 먼저 주목할 곳은 조촌동 더샵디오션시티 (84.0㎡ 타입)입니다. 973세대의 중형 단지이자 준공 4년차 신축 아파트인 이곳은 디오션시티 내에서도 핵심 입지를 자랑합니다. 데이터 분석에 따르면, 현재 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기 장세 속에서도 44건의 압도적인 거래량을 기록하며 시장 내 우수한 유동성을 증명하고 있습니다.
특히, 2027년 개교 예정인 군산남중학교 부지가 도보 5분 거리에 있어 향후 ‘초-중품아’로서의 가치가 더욱 강화될 전망이며, 전북대병원과의 직주근접성 또한 뛰어납니다. 데이터 분석에 따르면, 2026년 1월에는 24층 매물이 4억 4,200만 원에 거래 되었으며, 이는 2024년 10월 기록된 최고가 4억 7,000만 원 (20층) 대비 5.96% 하락한 수준이지만, 2025년 12월 최저점 3억 7,900만 원 (2층) 대비 16.62% 반등한 것입니다.
결국, 탄탄한 학군 수요와 미래 의료 인프라가 결합된 신축 단지는 시장의 조정기에도 불구하고 견고한 회복 탄력성을 보여주는 대표적인 사례입니다.
한편, 조촌동 e편한세상디오션시티 (59.0㎡ 타입), 준공 7년 차 단지는 숨고르기 장세 속에서도 활발한 거래량과 76.82%의 높은 전세가율로 하방 경직성을 확보하며 2026년 1월 2억 6,700만 원에 거래 되었습니다.
이러한 흐름은 조촌동 센트럴파크 (84.0㎡ 타입), 준공 8년 차 단지에서도 확인될 것으로 보이며, 이곳은 17건의 활발한 거래량과 78.67%의 높은 전세가율을 바탕으로 2025년 12월 2억 3,000만 원에 거래 되었습니다.
2. 구축 단지: 소외 현상 심화
이처럼 디오션시티 내 신축 단지들이 미래 가치를 선반영하며 상승세를 이어가는 동안, 시장의 또 다른 이면에서는 구축 단지들의 소외 현상이 심화되며 극심한 양극화가 진행되고 있습니다. 특히 디오션시티라는 압도적인 대체재의 등장과 함께 구축 아파트들은 가격 조정기를 겪으며 투자 리스크를 키우고 있습니다.
구축 단지를 중심으로 시장의 조정 국면을 이끌며 소외되는 단지들의 현실도 냉정하게 짚어보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 삼성아파트 | 74.0㎡ | 1992년 | 306세대 | |||
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| 동신개나리 | 59.0㎡ | 1995년 | 383세대 | |||
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| 타워써미트 | 59.0㎡ | 2012년 | 770세대 | |||
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| 군산디오션시티푸르지오 | 99.5㎡ | 2018년 | 1,400세대 | |||
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| 더샵디오션시티 | 119.0㎡ | 2021년 | 973세대 | |||
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먼저 살펴볼 곳은 조촌동 삼성아파트 (74.0㎡ 타입)입니다. 306세대의 아담한 단지이자 준공 33년차 구축 아파트인 이곳은 디오션시티라는 신축 대체재의 등장으로 인해 수요 이탈이 가속화되며 가격 조정기를 겪고 있습니다. 데이터 분석에 따르면, 현재 숨고르기 장세 속에서 3건의 거래량만을 기록하며 시장의 관심에서 다소 멀어진 모습입니다.
데이터 분석 결과, 2025년 11월에는 10층 매물이 1억 700만 원에 거래될 것으로 예상됩니다. 이는 2022년 6월 기록된 역사적 고점 1억 5,400만 원 (5층) 대비 30.52% 하락한 수준입니다. 참고로 2024년 6월에는 9,900만 원 (4층)까지 하락하며 바닥을 찍었으나, 최근 거래가는 당시 대비 8.08% 반등한 모습입니다.
결론적으로, 재건축 사업성이 불투명한 지방 구축 아파트(군산 조촌동)는 단순히 낮은 가격만 보고 접근하기보다는, 시간이 지날수록 심화될 수 있는 슬럼화 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.
이어서 조촌동 동신개나리 (59.0㎡ 타입), 준공 30년 차 단지는 극도로 높은 94.4%의 전세가율로 ‘깡통 전세’ 리스크가 우려되는 가운데, 2025년 11월 7,300만 원에 거래 되었습니다.
마지막으로 조촌동 타워써미트 (59.0㎡ 타입), 준공 13년 차 단지 역시 디오션시티 브랜드 타운 외곽에 위치하여 상승장에서도 소외되는 경향을 보이며, 89.6%의 높은 전세가율에도 불구하고 2025년 9월 1억 6,800만 원에 거래 되었습니다.
시장의 현황과 단지별 성적표를 면밀히 확인했으니, 이제 이 데이터를 바탕으로 군산 조촌동 시장에서 ‘투자’와 ‘실거주’ 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 구체적인 투자 전략과 행동 요령을 심층적으로 알아보겠습니다.
💡. 군산 조촌동, 투자 및 실거주 전략
오늘 이 시간에는 시장 상황에 적합한 ‘소액 갭투자’ 전략을 제시하고, 그에 부합하는 대표 단지 세 곳을 소개해 드리겠습니다. 핵심 지표는 바로 ‘전세가율’과 ‘실투자금’입니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 센트럴파크 | 84.0㎡ | 2017년 | 480세대 | |||
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| 더샵디오션시티 | 59.0㎡ | 2021년 | 973세대 | |||
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| e편한세상디오션시티 | 59.0㎡ | 2018년 | 854세대 | |||
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| 군산디오션시티푸르지오 | 74.0㎡ | 2018년 | 1,400세대 | |||
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| 군산디오션시티푸르지오 | 84.0㎡ | 2018년 | 1,400세대 | |||
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1. 조촌동 센트럴파크 84.0㎡ 타입: 최고의 가성비
가장 먼저 보실 곳은 조촌동 센트럴파크 84.0㎡ 타입입니다. 2017년 준공된 9년차 준신축 단지입니다. 최근 1년 평균 전세가율 78.9%에 달해, 약 4,885만 원의 소액으로 진입 가능한 단지입니다.
이 단지는 디오션시티의 인프라를 공유하면서도 시청 및 교육지원청 등 행정타운과 인접해 있어 공무원 및 관련 종사자들의 꾸준한 전세 수요를 기대할 수 있습니다. 상대적으로 저렴한 가격으로 디오션시티 생활권을 누릴 수 있다는 점이 큰 매력입니다.
2. 조촌동 더샵디오션시티 59.0㎡ 타입: 대장주의 낙수효과
이어서 조촌동 더샵디오션시티 59.0㎡ 타입(2021년 준공 5년차 신축, 973세대)은 전세가율 78.21%에 약 6,486만 원의 실투자금으로 투자가 가능하며, 디오션시티 내 신축급 컨디션과 우수한 학군, 그리고 2028년 개원할 전북대병원 의료진의 직주근접 수요를 기대할 수 있는 ‘대장주의 낙수효과’를 노릴 수 있는 단지입니다.
3. 조촌동 e편한세상디오션시티 59.0㎡ 타입: 상권 최적화 소형 평형
마지막으로 조촌동 e편한세상디오션시티 59.0㎡ 타입(2018년 준공 8년차 준신축, 854세대) 역시 전세가율 76.82%에 약 6,182만 원의 가벼운 실투자금이 매력적입니다. 롯데몰 바로 맞은편의 최상위 상권 접근성과 소형 평형 위주 구성으로 젊은 층의 임대 수요가 풍부하여 투자금 회전율을 높이는 데 유리합니다.
보시다시피 이 세 단지는 모두 상대적으로 높은 전세가율을 바탕으로 한 소액 접근성이 돋보이는 곳들입니다. 특히 디오션시티의 핵심 인프라를 누리면서도 5천만 원에서 6천만 원대의 비교적 가벼운 투자금으로 진입할 수 있다는 공통점을 가지고 있습니다.
하지만, 지방 시장 특성상 향후 입주 물량 증가로 인해 역전세 리스크가 발생할 수 있다는 점은 반드시 염두에 두어야 합니다.
📌. 군산 조촌동 3가지 생존 원칙
그렇다면 이 모든 데이터를 종합했을 때, 우리가 내려야 할 최종 결론은 무엇일까요?
지금부터 ‘군산 조촌동’ 시장에서 반드시 기억해야 할 3가지 생존 원칙을 말씀드리겠습니다.
| 핵심 원칙 | 구분 | 주요 내용 | 핵심 지표 |
|---|---|---|---|
| 첫 번째 원칙은, ‘규제 장벽을 넘어, 비규제 프리미엄을 선점하라’입니다. | 비규제 프리미엄 선점 | LTV 70% 및 취득세 중과 배제 | 비규제 지역 이점 최대한 활용 |
| 두 번째 원칙은, ‘확정된 미래에 베팅하라: 전세가 상승의 파도를 타라’입니다. | 확정된 호재 베팅 | 중학교 개교 및 전북대병원 개원 | 전세가 상승 파도 활용 |
| 세 번째 원칙은, ‘소액으로 대장주 옆에 서라: 가성비 갭투자의 황금률’입니다. | 가성비 갭투자 | 대장주 인접 준신축 단지 공략 | 대장주 낙수효과 누리기 |
1. 규제 장벽을 넘어, 비규제 프리미엄을 선점하라
첫 번째 원칙은, ‘규제 장벽을 넘어, 비규제 프리미엄을 선점하라’입니다. 규제지역 지정 명단에 포함되지 않은 비규제 지역의 이점을 활용하여, 갈 곳 잃은 유동성이 군산 조촌동으로 유입되고 있으며, LTV 70%와 취득세 중과 배제 등 비규제 지역의 이점을 최대한 활용해야 합니다.
2. 확정된 미래에 베팅하라: 전세가 상승의 파도를 타라
두 번째 원칙은, ‘확정된 미래에 베팅하라: 전세가 상승의 파도를 타라’입니다. 2027년 중학교 개교와 2028년 전북대병원 개원이라는 확정된 호재는 실수요와 의료진 유입을 통해 전세가를 폭발적으로 밀어 올릴 것이며, 이는 갭투자자에게 투자금 회수의 기회를 제공합니다.
3. 소액으로 대장주 옆에 서라: 가성비 갭투자의 황금률
세 번째 원칙은, ‘소액으로 대장주 옆에 서라: 가성비 갭투자의 황금률’입니다. 디오션시티 대장주들의 높은 갭이 부담스럽다면, 5천만 원대 갭으로 진입 가능한 인접 준신축 단지들을 공략하여 대장주의 낙수효과를 누리는 전략이 유효합니다.
군산 조촌동 부동산 시장의 장기적인 잠재력은 분명합니다. 하지만 오늘의 분석이 맹목적인 희망이 아닌, 냉철한 현실 인식을 기반으로 한 현명한 전략을 세우는 데 도움이 되기를 바랍니다.
투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
💡 데이터로 팩트 체크 (FAQ)
현재 비규제 지역으로 분류되어 소액 갭투자가 가능합니다. 센트럴파크의 경우 전세가율 78.9%를 유지하고 있어, 실투자금 약 4,885만 원의 소액으로도 접근할 수 있는 가성비 단지로 분석됩니다.
최신 실거래 데이터에 따르면, 최근 3개월(2025년 10월~12월)간 거래량은 37건으로 전 분기 대비 13.1% 상승했으며, 평균 가격 또한 3억 4,080만 원으로 5.5% 올라 거래량과 가격이 동반 상승하는 흐름을 보이고 있습니다.
전문 시장 분석에 따르면, 조촌동은 ‘디오션시티’라는 메가 프로젝트와 ‘전북대병원 건립’이라는 대형 호재를 바탕으로 ‘완성형 콤팩트 시티’로 진화하고 있습니다. 특히 ‘더샵디오션시티’ 인근에 2027년 중학교 개교가 예정되어 있어 학군 프리미엄이 더욱 기대됩니다.
