김천 아파트 시장은 2026년 1월 기준, 고점 대비 27.73% 폭락한 단지와 바닥 대비 68.2% 반등한 단지가 공존합니다. 비규제 지역 김천에서 극명하게 엇갈린 운명의 ‘데이터 신호’를 분석하고, 지금 바로 적용할 수 있는 소액 갭투자 원칙을 공개하겠습니다. (26.01 기준)
★. 김천 아파트 시장 거시 분석: 현재와 전망
김천 아파트 시장은 2025년 12월 7일 확정치 기준, 역사적 저점 대비 0% 반등하며 ‘Bottoming’ 국면에 진입한 것으로 진단됩니다. 현재 시장은 ‘구축 아파트 중심의 안정적 시장’ 양상을 보이며, 전체 거래량의 99.9%가 구축 아파트에서 발생하고 신축 아파트 비중은 0.1%에 불과하여, 시장 전반의 에너지가 기존 주택 시장에서 고르게 나타나는 ‘선별적 회복 초기 국면’에 있습니다.
최근 3개월(2025년 10월~12월) 거래량은 110건으로 전 분기 대비 8.9% 상승하며 ‘Rising’ 흐름을 보였으나, 같은 기간 평균 가격은 1억 9,047만 원으로 4.0% 하락하며 ‘Flat’ 상태를 유지했습니다.
이는 거래량 증가에도 불구하고 가격 상승으로 이어지지 않는 비동조화 현상을 보여주며, ‘탄력적(Elastic)’으로 평가되는 시장 에너지가 매수 수요를 유도하지만 가격 상승을 견인하기보다는 현 수준을 유지하는 데 기여하고 있음을 시사합니다. 전년 동기 대비 매수 가속도는 10.62%를 기록했으나 통계적 유의성은 낮은 ‘Normal Noise'(-0.3) 수준입니다.
김천 아파트 시장은 10.15 대책에서 규제지역으로 지정되지 않은 ‘비규제 지역‘으로, 대출 및 투자에 제약이 없어 이론적으로는 인근 규제지역으로부터의 풍선효과를 기대할 수 있는 잠재력을 지닙니다.
그러나 정책 발표 직후 거래 에너지가 8.09% 감소하며 즉각적인 자본 유입보다는 시장 전반의 관망세가 우세했음이 관측됩니다. 또한, 최근 3개월간 전세가율이 11.1%p 벌어지며 갭투자 환경이 악화되고 ‘실수요 기반 강화’가 확인되어, 비규제 지역의 이점에도 불구하고 실수요 중심의 신중한 시장 움직임이 나타나고 있어 지속적인 모니터링이 필요합니다.
◎. 김천의 미래를 바꿀 핵심 개발 호재
| 구분 | 주요 내용 | 현재 상태 | 리스크 평가 |
|---|---|---|---|
| 남부내륙철도 건설사업 | 교통 허브 구축 | 2025년 말 착공/2030년 완공 목표 | 예산 변동성/완공 시점 불확실 |
| 김천 1일반산업단지 4단계 조성사업 | 산업 기반 확충 | 2025년 하반기 착공/2028년 완공 목표 | 경기 변동 영향/기업 유치 경쟁 |
| 김천 혁신도시 시즌2 조성 | 미래 산업 정주 여건 확충 | 튜닝카 클러스터 완성/2027년 공공기관 이전 | 상가 공실 문제/기관 유치 불확실\n“` |
1. 남부내륙철도 건설사업
남부내륙철도 건설사업은 김천시를 국토 균형 발전의 핵심 축이자 ‘자족형 교통 허브’로 격상시키고 도시 위상을 재정립하는 100년 대계입니다. 김천에서 거제까지 178km를 연결하여 2030년 완공 시 서울 및 수서에서 거제까지 2시간 30분대 이동을 가능하게 하며, 김천역 선상 역사 신축으로 구도심의 랜드마크가 될 예정입니다.
경부선과 남부내륙선이 교차하는 중요한 결절점으로서 복합 역세권으로 진화하며 구도심의 지가 상승과 상권 활성화를 이끌 것으로 기대됩니다.
현재 2024년 기획재정부의 사업계획 적정성 재검토를 통과했고, 2025년 말 국토교통부가 착공을 공식화하여 실질적인 공사 단계에 진입했습니다.
2. 김천 1일반산업단지 4단계 조성사업
김천 1일반산업단지 4단계 조성사업은 김천시의 경제적 자족 기능을 강화하고 안정적인 일자리 창출을 통해 ‘소득이 있는 인구’를 유입시켜 김천 아파트 시장의 하방 경직성을 확보하는 것을 목표로 합니다.
어모면 일원 약 124만㎡ 부지에 총 2,539억 원을 투입하여 자동차, 식음료 등 12개 전략 업종을 유치하여 약 4,800명의 고용 창출과 3조 3천억 원의 생산 유발 효과가 예상됩니다.
이는 신규 근로자들의 주택 수요를 자극하여 산업단지와 인접한 주거 밀집 지역의 신축 및 준신축 아파트 전세가 및 매매가 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.
현재 2025년 1월 경상북도 고시로 사업계획이 최종 승인·고시되어 행정적 불확실성이 해소되었으며, 2025년 하반기 착공하여 2028년 완공을 목표로 진행 중입니다.
3. 튜닝카 클러스터 조성 및 혁신도시 시즌2
튜닝카 클러스터 조성 및 혁신도시 시즌2는 김천시를 미래 모빌리티 산업 거점으로 육성하고 혁신도시의 정주 여건을 완성하는 복합적인 계획입니다.
튜닝카 클러스터는 2023년 말 튜닝안전기술원 준공에 이어 2025년 튜닝·매매·다기능 복합단지 조성이 마무리 단계에 접어들며 관련 연구 인력 및 기술직 종사자의 유입과 지역 소득 증대를 기대하게 합니다.
혁신도시 시즌2는 2025년 국토교통부의 2차 이전 계획 발표와 2027년 실질적 이전을 목표로 하며, 김천시는 30여 개 기관 유치를 통해 혁신도시의 상가 공실 문제 해결 및 정주 여건 완성을 꾀하고 있습니다.
그러나 혁신도시 내 상가 시장은 2025년 기준 42.1%에 달하는 높은 공실률로 인해 침체되어 있어, 공공기관 2차 이전이 가시화되기 전까지는 상가 투자에 극도의 신중함이 요구되는 리스크가 존재합니다.
이러한 대규모 사업들이 계획 단계를 넘어 실질적인 착공에 돌입하면서, 김천 아파트 시장은 비규제 지역으로서의 투자 매력이 극대화되고 있습니다. 이는 곧 지역 부동산 시장의 강력한 회복세와 함께 신축 아파트의 가치 상승을 견인하는 핵심 동력으로 작용하고 있습니다.
◆. 김천 아파트 시장 심층 분석: 상승과 조정의 양극화
2026년 김천시는 남부내륙철도 착공과 1일반산업단지 4단계 조성이라는 대형 호재가 맞물리며 교통과 일자리의 중심지로 부상하고 있습니다. 특히 미분양 물량 소진과 신규 공급 부족으로 신축 아파트의 희소성이 극대화되는 ‘공급 절벽’ 현상이 심화되고 있습니다.
먼저 시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들부터 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 코아루푸르나임 | 70.0㎡ | 2018년 | 700세대 | |||
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| 코아루푸르나임 | 59.0㎡ | 2018년 | 700세대 | |||
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| 사랑으로부영1단지 | 84.0㎡ | 2016년 | 916세대 | |||
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| 김천덕곡월드메르디앙 | 84.0㎡ | 2012년 | 360세대 | |||
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| 김천센트럴자이 | 84.0㎡ | 2019년 | 930세대 | |||
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1. 상승 흐름 주도 단지
가장 먼저 주목할 곳은 덕곡동 코아루푸르나임 (70.0㎡ 타입)입니다. 700세대의 중규모 단지이며, 준공 7년차 준신축 아파트인 이곳은 시장을 주도하는 강한 상승 흐름을 보이고 있습니다. 데이터 분석에 따르면, 전고점을 돌파하며 신고가를 경신했고, 11건의 활발한 거래량을 기록하며 시장 내 유동성을 증명하고 있습니다.
실제로 지난 2025년 12월, 12층 매물이 2억 2,000만 원에 거래되며 최고가를 새로 썼습니다. 결국 준신축 단지의 신고가 경신은 김천시 부동산 시장의 강한 회복세를 보여주는 핵심 지표라 할 수 있습니다.
한편, 율곡동 사랑으로부영1단지 (84.0㎡), 준공 9년차 단지 역시 시장의 상승 흐름을 견인하며, 최근 2억 7,500만 원에 거래되었습니다.
이러한 흐름은 덕곡동 김천덕곡월드메르디앙 (84.0㎡), 준공 14년차 단지에서도 확인되는데, 이곳은 숨고르기 장세 속에서도 1억 9,000만 원에 거래되며 꾸준한 실수요를 보였습니다.
이처럼 김천시의 핵심 입지에서는 견고한 상승세가 이어지고 있지만, 모든 단지가 같은 흐름을 타는 것은 아닙니다. 특히 금리 변동성의 영향과 함께 노후 단지들은 여전히 조정의 압력을 받고 있으며, 혁신도시 상권의 높은 공실률이 보여주듯 시장의 양극화는 심화되고 있습니다.
이렇듯, 시장의 조정 국면을 이끄는 단지들의 현실도 냉정하게 짚어보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주공1 | 35.1㎡ | 1980년 | 360세대 | |||
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| 금류 | 84.0㎡ | 1994년 | 325세대 | |||
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| 부곡우방 | 59.0㎡ | 1999년 | 896세대 | |||
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| 부곡우방 | 138.7㎡ | 1999년 | 896세대 | |||
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| 주공1 | 35.6㎡ | 1980년 | 360세대 | |||
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2. 조정 국면 단지
먼저 살펴볼 곳은 신음동 금류 (84.0㎡ 타입)입니다. 325세대의 아담한 단지이며, 준공 32년차 아파트인 이곳은 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간으로 평가됩니다.
데이터 분석에 따르면, 매매가가 전년 대비 -9.0% 하락했음에도 3건의 꾸준한 거래량이 확인되며 실수요가 존재함을 보여줍니다. 실제로 최근 2025년 12월에 11층 매물이 9,250만 원에 거래되었습니다.
이는 2015년 3월에 기록된 역사적 고점 1억 2,800만 원 대비 27.73% 하락한 수준입니다. 참고로 2020년 9월에는 5,500만 원까지 하락하며 바닥을 찍었으나, 최근 거래가는 당시 대비 68.18% 반등한 모습입니다.
오래된 구축 단지임에도 꾸준한 거래량과 바닥 대비 회복세는 잠재적 가치를 시사하지만, 여전히 고점 대비 큰 폭의 하락률을 보이며 신중한 접근이 필요합니다.
한편, 부곡동 부곡우방 (59.0㎡), 준공 27년차 단지 역시 숨고르기 장세 속에서 1억 1,800만 원에 거래되며 가격 조정 압력을 받고 있습니다.
이러한 흐름은 신음동 우방2 (84.0㎡), 준공 30년차 단지에서도 확인되는데, 이곳은 숨고르기 장세 속에서 최근 1억 5,900만 원에 거래되며 최고가 대비 여전히 하락한 가격을 보였습니다.
지금까지 김천시 시장의 현황과 개별 단지들의 움직임을 데이터로 확인했습니다. 이제 이 모든 분석을 바탕으로, 소중한 자산을 불릴 수 있는 구체적인 투자 전략과 행동 요령을 심층적으로 알아보겠습니다.
💡. 소액 갭투자 전략: 김천에서 기회를 잡는 법
저희 분석에 따르면, 최근 발표된 2025년 10.15 대책에서 서울 전역과 경기 12개 주요 도시가 강력 규제 지역, 광역 규제 지역, 토지거래허가구역으로 묶였지만, 김천시는 이 규제 명단에 포함되지 않았습니다.
이러한 시장 환경에서 저희가 제시하는 전략은 바로 ‘소액 갭투자’입니다. 상대적으로 높은 전세가율을 활용하여 적은 실투자금으로 우량 자산에 진입하는 것이 핵심입니다. 지금부터 데이터가 가리키는 김천시의 대표적인 갭투자 추천 단지 세 곳을 함께 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현대1 | 59.0㎡ | 1996년 | 960세대 | |||
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| 코아루푸르나임 | 59.0㎡ | 2018년 | 700세대 | |||
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| 경북혁신엘에이치천년나무2단지 | 59.0㎡ | 2015년 | 783세대 | |||
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| 경북혁신엘에이치천년나무3단지 | 74.0㎡ | 2015년 | 488세대 | |||
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| 김천혁신도시골드클래스 | 84.0㎡ | 2016년 | 512세대 | |||
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1. 신음동 현대1 (59.0㎡)
가장 먼저 보실 곳은 신음동 현대1 59.0㎡ 타입입니다. 1996년 준공된 960세대의 중규모 단지로, 최근 1년 평균 전세가율이 89.2%에 달해 약 1,249만 원이라는 소액으로 진입 가능한 최고의 가성비 단지입니다.
이 단지는 이마트, 롯데마트 등 생활 편의시설이 밀집한 신음동에 위치해 거주 만족도가 높으며, 1일반산업단지 4단계 조성에 따른 임대 수요 증가가 기대되는 곳입니다. 활발한 거래량은 시장 내 압도적인 유동성을 증명하고 있습니다.
2. 덕곡동 코아루푸르나임 (59.0㎡)
이어서 덕곡동 코아루푸르나임 (59.0㎡, 준공 7년차, 700세대)은 전세가율 88.94%, 실투자금 약 1,883만 원으로 1일반산업단지 4단계 조성의 배후 주거지로서 산단 근로자들의 꾸준한 전세 수요가 기대되는 투자처입니다.
3. 율곡동 경북혁신엘에이치천년나무2단지 (59.0㎡)
마지막으로 율곡동 경북혁신엘에이치천년나무2단지 (59.0㎡, 준공 10년차, 783세대) 역시 전세가율 87.42%, 실투자금 약 2,933만 원으로 KTX 김천구미역과 가까운 교통 접근성, 우수한 학군, 혁신도시 내 실거주 선호도 및 공공기관 2차 이전이라는 미래 호재를 품고 있어 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.
보시다시피 이 세 단지의 공통점은 상대적으로 높은 전세가율을 바탕으로 한 소액 접근성입니다. 김천 아파트 시장의 비규제 지역이라는 이점을 활용하여 적은 자금으로도 우량 자산에 투자할 수 있는 기회가 열려 있습니다.
하지만, 향후 입주 물량 증가로 인해 역전세 리스크가 발생할 수 있다는 점은 반드시 염두에 두셔야 합니다. 투자 전에는 반드시 해당 단지의 개별적인 수급 상황과 주변 시장 동향을 면밀히 분석하시기를 권장합니다.
📌. 결론: 김천 아파트 시장, 3가지 생존 원칙
이 모든 데이터를 종합했을 때, 김천 아파트 시장의 최종 결론은 다음과 같습니다. 먼저, 경상북도 김천 아파트 시장은 주요 규제를 피한 ‘비규제 지역’으로, 기회와 위험이 공존하는 시장임을 다시 한번 상기해야 합니다. 지금부터 이 ‘비규제’ 시장에서 반드시 기억해야 할 3가지 생존 원칙을 말씀드리겠습니다.
| 핵심 원칙 | 구분 | 주요 내용 | 핵심 지표 |
|---|---|---|---|
| 첫 번째 원칙은, ‘규제 우회, 전세가로 길을 열어라’입니다. | 규제 우회 | 높은 전세가율 활용 | 소액 갭투자 환경 진입 |
| 두 번째 원칙은, ‘공급 절벽, 새것의 가치를 선점하라’입니다. | 공급 절벽 | 신축 아파트 희소성 극대화 | 새것의 가치 선점 |
| 세 번째 원칙은, ‘확정된 미래, 인프라에 베팅하라’입니다. | 확정된 미래 | 핵심 개발 호재 (남부내륙철도, 산단, 혁신도시) | 인프라 투자 |
1. 규제 우회, 전세가로 길을 열어라
첫 번째 원칙은, ‘규제 우회, 전세가로 길을 열어라’입니다. 김천은 수도권 규제의 사정권에서 벗어난 비규제 지역으로, 높은 전세가율은 소액으로도 진입 가능한 갭투자 환경을 제공하며, 이는 수도권 유동성의 새로운 출구가 됩니다.
2. 공급 절벽, 새것의 가치를 선점하라
두 번째 원칙은, ‘공급 절벽, 새것의 가치를 선점하라’입니다. 미분양 물량이 급감하고 신규 공급이 극히 적은 김천 시장에서, 신축 아파트는 희소성이 극대화되어 강력한 가격 상승 압력을 받을 것이기 때문입니다.
3. 확정된 미래, 인프라에 베팅하라
세 번째 원칙은, ‘확정된 미래, 인프라에 베팅하라’입니다. 남부내륙철도 착공, 1일반산단 4단계, 혁신도시 시즌2 등 김천의 3대 핵심 개발 호재는 단순한 기대감을 넘어 실물 경제를 움직이는 확정된 미래 가치이기 때문입니다.
김천시는 규제 프리존의 이점과 확실한 실물 호재가 맞물려 성장하는 기회의 땅입니다. 오늘의 행동 강령이 현명한 투자 판단에 나침반이 되기를 바랍니다. 투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
💡 데이터로 팩트 체크 (FAQ)
현재 비규제 지역으로 분류되어 소액 갭투자가 가능합니다. 신음동 현대1의 경우 전세가율 89.2%를 유지하고 있어, 실투자금 약 1,249만 원의 소액으로도 접근할 수 있는 가성비 단지로 분석됩니다.
최신 실거래 데이터에 따르면, 지난 2025년 10월부터 12월까지 거래량은 110건으로 전 분기 대비 8.9% 상승하며 ‘Rising’ 흐름을 보였습니다. 그러나 같은 기간 평균 가격은 4.0% 하락하여 거래량 증가가 가격 상승으로 이어지지 않는 비동조화 현상이 관측됩니다.
김천시는 남부내륙철도(2025년 말 착공 공식화)와 1일반산업단지 4단계(2025년 하반기 착공) 등 대형 개발 호재가 실질적인 공사 단계에 진입했습니다. 다만 혁신도시 상가 공실률 42.1%와 같은 리스크도 존재하므로, 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
