거제 비규제지역 투자, 61% 폭락과 급등이 공존하는 시장의 진실

2025년 12월 기준 거제 비규제지역 투자 시장은 조선업 호황에도 불구하고 신축과 구축의 가격 괴리가 심화되고 있습니다. 수월 힐스테이트는 반등했지만 구축 단지는 60% 하락한 지금, 10.15 대책의 수혜를 입을 진짜 저평가 단지는 어디일까요? 데이터로 분석한 소액 투자 해법을 공개합니다.

I. 2025년 거제 부동산 시장 거시 분석

1. 경남 전체와 다른 독자적 생체 신호

지금 보고 계신 데이터는 거제 비규제지역 투자 시장의 생체 신호를 보여줍니다.

가장 흥미로운 점은, 이 환자가 속한 경상남도라는 광역 시장 전체의 흐름과는 전혀 다른, 독자적인 맥박을 뛰고 있다는 사실입니다.

2025년 경상남도 전체 시장은 창원과 김해를 중심으로 금리 민감도가 높아지며 조정 후 보합세라는 안정기에 머물러 있습니다.

2. 조선업 슈퍼사이클과 외국인 임대 시장의 괴리

하지만 거제 비규제지역 투자 시장은 다릅니다. 이 지역은 지금 10년 만에 찾아온 조선업 슈퍼사이클이라는 강력한 아드레날린을 맞고 있습니다.

그런데 여기서 한 가지 의문점이 발생합니다. 거제시는 현재 정부의 강력한 규제망인 10.15 부동산 대책 등에서 벗어난 비규제 지역입니다. 통상적으로 비규제 지역에 산업 호재가 겹치면 투자 수요가 폭발하며 가격이 급등해야 정상입니다.

하지만 데이터는 폭등 대신, 지역별로 철저히 차별화된 움직임을 보여줍니다. 규제 빗장이 풀려있음에도 왜 시장은 다르게 반응하는 것일까요?

지금부터 그 구조적 원인을 진단하겠습니다. 먼저 거래량 데이터를 통해 기초 체력을 확인해 보겠습니다.

연간 데이터를 보면, 2023년 1,505건으로 바닥을 쳤던 거래량은 2024년 1,831건을 거쳐, 2025년 현재 2,177건을 기록하며 완만한 회복세를 보이고 있습니다.

더 중요한 것은 최근의 단기 추세입니다. 8월부터 10월까지, 최근 3개월간의 월평균 거래량은 약 188건을 기록했습니다. 이는 현재 신고가 진행 중인 11월 데이터 183건을 감안하더라도, 시장이 바닥을 다지고 일정 수준의 거래량을 꾸준히 소화하고 있음을 의미합니다.

거제 아파트 시세 또한 유의미한 변화를 보입니다. 8월 평균 실거래가 1억 3,839만원이었던 가격은 10월 들어 1억 5,821만원까지 상승했습니다. 거래량이 뒷받침되면서 가격 하방이 단단해지고 있다는 명확한 증거입니다.

하지만 이 회복세에 섣불리 흥분하기엔 이릅니다. 과거 2010년대의 호황기와 지금은 시장의 체질 자체가 다르기 때문입니다. 과거의 상승이 내국인 4인 가족이 이끄는 매매 시장이었다면, 2025년의 상승 동력은 외국인 전문 인력과 테크니션입니다.

E-7 비자 등을 통해 유입된 이 새로운 수요층은 집을 매수하기보다는 임차하기를 원합니다. 이로 인해 거제는 전세가율이 높고 월세 수익률이 치솟는 수익형 시장으로 변모했습니다.

즉, 월세는 외국인이 지불하지만, 집값은 내국인이 견인한다는 구조적 괴리가 발생한 것입니다. 따라서 우리는 거제시를 하나의 덩어리로 봐서는 안 되며, 기능에 따라 명확히 구분된 세 가지 하위 시장으로 나누어 접근해야 합니다.

3. 3대 생활권별(고현/옥포/장평) 시장 진단

첫째, 주거와 교육의 심장인 고현 수월 상동 라인입니다. 전문직과 조선소 관리직이 거주하는 핵심 지역입니다. 특히 주목할 점은 공급의 절벽입니다. 2016년 이후 신규 분양이 멈추면서 2025년 현재 신규 입주 물량은 제로에 가깝습니다.

둘째, 한화오션의 배후인 옥포 아주동입니다. 이곳은 투자금 대비 임대 수익률이 가장 매력적인 곳입니다. 한화오션의 경영 정상화로 심리가 개선되었지만, 외국인 비중이 높아 매매가 변동성이 크다는 점은 리스크 요인입니다.

셋째, 삼성중공업의 직주근접 지역인 장평동입니다. 도보 출퇴근이 가능한 유일한 평지형 대단지 구역으로, 최근 주거 환경 개선이 이루어지며 신흥 주거지로 떠올랐습니다.

지금까지 각 생활권별로 핵심 동력이 다르다는 점을 확인했습니다. 그렇다면 이들 지역 전체의 가치를 한 단계 격상시켜줄 것으로 기대되는 대형 개발 호재들은 현재 어떤 단계일까요? 이 호재들이 실질적인 집값 상승으로 이어질지, 냉정한 현실(Fact)을 짚어보겠습니다.

II. 거제 핵심 개발 호재와 리스크 진단

구분	주요 내용	현재 상태	리스크 평가
남부내륙철도 건설 사업	수도권 접근성 획기적 개선	2030년 개통 전망/초기 공사 단계	역세권 개발 불확실/예산 집행 지연
가덕도신공항 건설 사업	공항복합도시 조성/물류 거점 육성	2031년 개항 전망/부지 조성 단계	거가대교 통행료 장벽/공기 지연
조선소 스마트 야드 구축 사업	생산 공정 자동화/정주 여건 개선	경영 정상화/사원 주택 현대화	민간 기업 경영 의존/수주 변동성
고현항 항만 재개발 사업	신규 상권 형성/도심 기능 강화	매립지 개발 성숙/주거 단지 입주	인근 도로망 포화/구도심 노후화

1. 남부내륙철도: 역세권 개발의 불확실성

경북 김천에서 거제까지 총연장 177.9km를 연결하여 서울 수서에서 거제까지 2시간 50분대에 주파할 수 있게 함으로써, 수도권과의 물리적, 심리적 거리를 획기적으로 단축시키는 국책 사업입니다.

이 프로젝트는 단순한 교통망 확충을 넘어 관광 산업 활성화를 견인하고, 조선업 관련 바이어 및 기술 인력의 접근성을 높여 지역 산업 경쟁력을 강화하는 데 기여할 것으로 기대됩니다.

그러나 거제 역사의 위치가 사등면 일원으로 확정되었음에도 주변 역세권 개발 계획의 구체적인 청사진이 실행되지 않고 있어, 초기 단계에서는 상권 형성이나 주거지로서의 매력이 떨어질 수 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다.

또한, 터널 및 교량 공사의 난이도와 예산 집행 속도 등을 고려할 때 당초 목표인 2027년 개통은 물리적으로 불가능하며, 실질적인 개통은 2030년 이후로 지연될 가능성이 매우 높습니다. 2025년 12월 7일 기준, 착공이라는 상징적 이벤트는 지났으나 초기 토목 공사 및 보상 단계에 머물러 있어 완공까지 긴 시간이 소요될 것으로 분석됩니다.

2. 가덕도신공항: 거가대교 통행료와 개항 지연 이슈

부산 강서구 가덕도 일원에 24시간 운영 가능한 국제공항을 건설하는 사업으로, 거제시는 가덕도와 거가대교로 직접 연결되어 있어 사실상 신공항의 가장 가까운 배후 도시로서 기능하게 됩니다. 공항복합도시 조성과 연계하여 물류, 숙박, MICE 산업의 낙수 효과가 기대되며, 국가 균형 발전 차원에서 강력한 추진 동력을 확보하고 있습니다.

하지만 거제시가 실질적인 수혜를 입기 위해서는 높은 거가대교 통행료의 획기적 인하가 선결 과제이며, 이 문제가 해결되지 않는다면 경제적 효과는 제한적일 수밖에 없습니다.

또한 대심도 해양 매립이라는 고난도 공법과 환경 이슈 등으로 인해 2029년 개항 목표가 가덕도신공항 개항 연기 될 가능성이 존재합니다. 2025년 12월 7일 기준, 특별법 제정 이후 부지 조성 및 매립을 위한 본격적인 공사가 진행 중이나, 공정률은 목표치 대비 다소 유동적인 상황입니다.

3. 스마트 야드 및 배후 주거 개선: 기업 주도의 명암

한화오션 및 삼성중공업의 양대 조선소가 추진하는 제조 공정의 디지털 전환 및 자동화 설비 투자를 통해, 단순 생산직 위주의 고용 구조를 고부가가치 기술 인력 중심으로 개편하고자 합니다.

기업 차원에서 우수 인력 유치를 위해 노후화된 사원 아파트를 재건축하거나 리모델링하여 정주 여건을 개선하려는 움직임이 가시화되고 있습니다. 이는 옥포 및 아주 지구 일대의 유휴 부지 활용과 사원 주택 현대화 사업으로 이어져 지역 주거 환경을 개선하는 효과가 있습니다.

다만 해당 개발 계획은 전적으로 민간 기업의 경영 상황에 의존하므로, 글로벌 선박 수주 시장의 변동이나 기업의 투자 우선순위 변경에 따라 사업 속도가 조절될 수 있다는 불확실성이 존재합니다.

종합적으로 거제시는 조선업 슈퍼사이클의 도래와 함께 남부내륙철도, 가덕도신공항이라는 초대형 인프라 프로젝트가 맞물리며 과거의 고립된 산업 도시에서 광역 교통망의 거점으로 도약할 명확한 잠재력을 보유하고 있습니다.

그러나 이러한 인프라 사업들은 공기 지연, 예산 확보, 역세권 개발의 불확실성이라는 현실적인 리스크를 안고 있으며, 실질적인 완공 시점이 2030년 이후로 예상되는 만큼 장기적인 관점에서의 접근이 요구됩니다. 특히 기업 주도의 개발 계획은 대외 경제 변수에 민감하게 반응할 수 있다는 점에서, 투자자는 계획의 발표가 아닌 실질적인 공정률과 기업의 이행 속도를 냉정하게 모니터링해야 합니다.

미래의 인프라가 아직 기다림의 영역이라면, 현재의 시장은 이 불확실성 속에서 어떻게 반응하고 있을까요? 같은 거제 하늘 아래에서도 극명하게 갈리는 상승 주도 그룹과 가격 조정 그룹의 실체를 확인해 보겠습니다.

III. 시장 양극화 분석: 상승 주도 vs 가격 조정

1. 상승 주도 그룹: 수월힐스테이트와 신축의 반등

먼저, 하락장 속에서도 뚜렷한 회복세를 보이며 시장을 이끄는 상승 주도 그룹입니다. 이들은 준공 10년 이내의 신축 및 준신축이거나 확실한 학군과 인프라를 갖췄다는 공통점이 있습니다. 조선소 고숙련 엔지니어들의 높아진 눈높이가 바로 이곳으로 향하고 있기 때문입니다.

단지명	대표면적	준공	세대수
거제수월힐스테이트	84.0㎡	2012년	715세대
📈 거래(1년): 30건 🔼 최고: 4억 2,600만원 🆕 최근: 3억 750만원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 2012년 준공(13년 차), 715세대 규모의 구축 중형단지입니다. II. 매매현황 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기(보합) 장세입니다. – 첫째 (거래 활기도): 거래량이 30건 발생하며 시장 내 압도적인 유동성을 보여주고 있습니다. – 둘째 (안전 마진): 전세가율이 80.2%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. – 셋째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 1.9% 상승했습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 80.2% 수준입니다. – 실투자금: 약 5,491만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 13.1% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: B급 (양호) (투자매력도 61/100점) 이 단지는 특히 거래활발, 전세방어 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [실수요 접근 유효] 시세가 안정적이고 거래가 꾸준합니다. 투자 차익보다는 주거 안정성과 급매 선점에 초점을 맞춘 접근이 합리적입니다.
거제더샵블루시티	84.0㎡	2017년	988세대
📈 거래(1년): 38건 🔼 최고: 3억 2,800만원 🆕 최근: 2억 1,000만원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 2017년 준공(8년 차), 988세대 규모의 준신축 중형단지입니다. II. 매매현황 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기(보합) 장세입니다. – 첫째 (거래 활기도): 거래량이 38건 발생하며 시장 내 압도적인 유동성을 보여주고 있습니다. – 둘째 (안전 마진): 전세가율이 71.2%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. – 셋째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 1.1% 상승했습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 71.2% 수준입니다. – 실투자금: 약 6,313만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 13.1% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: B급 (양호) (투자매력도 60/100점) 이 단지는 특히 거래활발, 전세방어 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [실수요 접근 유효] 시세가 안정적이고 거래가 꾸준합니다. 투자 차익보다는 주거 안정성과 급매 선점에 초점을 맞춘 접근이 합리적입니다.
이편한세상거제유로아일랜드	84.0㎡	2022년	1,049세대
📈 거래(1년): 75건 🔼 최고: 4억 3,200만원 🆕 최근: 3억 8,400만원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 2022년 준공(3년 차), 1,049세대 규모의 신축 대단지입니다. II. 매매현황 시장을 주도하는 상승 흐름입니다. – 첫째 (거래 활기도): 거래량이 75건 발생하며 시장 내 압도적인 유동성을 보여주고 있습니다. – 둘째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 4.3% 상승했습니다. – 셋째 (안전 마진): 전세가율이 63.1%로 적정 수준을 유지하고 있습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 63.1% 수준입니다. – 실투자금: 약 1억 4,372만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 9.7% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: B급 (양호) (투자매력도 55/100점) 이 단지는 특히 거래활발, 전세방어 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [긍정적 흐름] 상승 추세가 유효한 것으로 분석됩니다. 다만 단기 과열 가능성을 열어두고, 매물 간 가격 비교를 통해 저평가된 물건을 선별하는 전략이 유효합니다.
벽산e-솔렌스힐3차	59.0㎡	2015년	506세대
📈 거래(1년): 19건 🔼 최고: 2억 3,100만원 🆕 최근: 1억 800만원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 2015년 준공(10년 차), 506세대 규모의 준신축 중형단지입니다. II. 매매현황 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기(보합) 장세입니다. – 첫째 (안전 마진): 전세가율이 83.9%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. – 둘째 (거래 활기도): 거래량이 19건 발생하며 활발한 손바뀜이 일어나고 있습니다. – 셋째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 1.9% 상승했습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 83.9% 수준입니다. – 실투자금: 약 1,770만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 4.0% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: B급 (양호) (투자매력도 51/100점) 이 단지는 특히 거래활발, 전세방어 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [실수요 접근 유효] 시세가 안정적이고 거래가 꾸준합니다. 투자 차익보다는 주거 안정성과 급매 선점에 초점을 맞춘 접근이 합리적입니다.
거제자이	84.0㎡	2008년	1,196세대
📈 거래(1년): 42건 🔼 최고: 4억 2,800만원 🆕 최근: 2억 6,500만원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 2008년 준공(17년 차), 1,196세대 규모의 구축 대단지입니다. II. 매매현황 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기(보합) 장세입니다. – 첫째 (거래 활기도): 거래량이 42건 발생하며 시장 내 압도적인 유동성을 보여주고 있습니다. – 둘째 (안전 마진): 전세가율이 82.4%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. – 셋째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 1.4% 상승했습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 82.4% 수준입니다. – 실투자금: 약 4,510만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 14.4% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: C급 (보통) (투자매력도 44/100점) 이 단지는 특히 거래활발, 전세방어 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [실수요 접근 유효] 시세가 안정적이고 거래가 꾸준합니다. 투자 차익보다는 주거 안정성과 급매 선점에 초점을 맞춘 접근이 합리적입니다.

현재 거제 비규제지역 투자 시장의 확정 가치가 가격 방어에 성공한 상징적 사례인 양정동 거제수월힐스테이트 84.0㎡ 타입을 살펴보겠습니다.

2012년 준공된 총 715세대의 이 단지는 수월동 학군을 공유하며 주거 선호도가 높은 거제시의 스테디셀러입니다. 과거 최고가 4억 2,600만 원까지 치솟았던 저력을 가지고 있으나, 이후 시장 침체로 2024년 8월 2층 저층이 2억 3,500만 원까지 떨어지며 최고가 대비 44.8% 하락하는 아픔을 겪기도 했습니다.

하지만 최근 흐름은 완전히 달라졌습니다. 2025년 11월, 25층 로열층이 3억 750만 원에 실거래되며, 바닥 대비 무려 7,250만 원이나 반등하는 데 성공했습니다. 연간 거래량 또한 30.43% 급증하며 환금성이 살아나고 있습니다. 이는 비록 전성기 가격에는 미치지 못하지만, 탄탄한 학군과 입지 수요는 시장 반등 시 가장 먼저 가격을 회복시키는 원동력임을 증명합니다.

실제로 상동동 거제더샵블루시티 84.0㎡는 저점 대비 3,200만 원의 회복세로, 고현동 이편한세상거제유로아일랜드 84.0㎡ 역시 63% 폭증한 거래량으로 이 법칙을 뒷받침하고 있습니다.

2. 가격 조정 그룹: 구축 단지의 소외 현상

반면, 이러한 상승 흐름에서 철저히 소외된 가격 조정 그룹이 있습니다. 주로 준공 30년 차 이상의 노후 단지이거나 환금성이 떨어지는 대형 평형들입니다. 조선업 호황으로 소득이 늘어난 근로자들이 신축으로 이동하면서, 구축 아파트의 매수세가 실종된 탓입니다.

단지명	대표면적	준공	세대수
고려3차(301-303동)	84.0㎡	1993년	300세대
📉 거래(1년): 3건 🔼 최고: 2억 1,900만원 🆕 최근: 9,200만원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 1993년 준공(32년 차), 300세대 규모의 구축 단지입니다. II. 매매현황 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간입니다. – 첫째 (저평가 매력): 가격 조정으로 고점 대비 메리트가 발생했습니다. – 둘째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 -20.3% 하락했습니다. – 셋째 (안전 마진): 전세가율이 90.9%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 90.9% 수준입니다. – 실투자금: 약 967만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 -15.2% 변동했습니다. IV. 결론 종합평가: D급 (주의) (투자매력도 2/100점) 이 단지는 특히 전세방어, 소액투자 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [가격 메리트 발생] 고점 대비 58% 조정으로 가격 부담이 완화되었고, 전세가율(91%)도 안정적입니다. 실거주 목적이라면 장기적 관점에서 검토해볼 만한 구간입니다.
대한1차	84.0㎡	1993년	312세대
📉 거래(1년): 4건 🔼 최고: 2억 3,300만원 🆕 최근: 9,100만원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 1993년 준공(32년 차), 312세대 규모의 구축 단지입니다. II. 매매현황 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간입니다. – 첫째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 -21.5% 하락했습니다. – 둘째 (거래 활기도): 거래량이 4건 발생하며 꾸준한 실수요가 확인됩니다. – 셋째 (회복 강도): 전고점(2억 3,300만) 대비 회복률은 0.7%입니다. III. 전세현황 데이터 부족으로 상세 전세가율 산출이 어렵습니다. IV. 결론 종합평가: D급 (주의) (투자매력도 3/100점) [보수적 접근 요망] 61% 하락했으나 추가 조정 가능성이 열려 있습니다. 급매물 위주로만 모니터링하며 거래량 반등 시그널을 기다리십시오.
거제더샵	137.5㎡	2009년	473세대
📉 거래(1년): 3건 🔼 최고: 4억 9,000만원 🆕 최근: 3억 1,400만원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 2009년 준공(16년 차), 473세대 규모의 구축 단지입니다. II. 매매현황 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간입니다. – 첫째 (저평가 매력): 가격 조정으로 고점 대비 메리트가 발생했습니다. – 둘째 (안전 마진): 전세가율이 84.4%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. – 셋째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 -6.4% 하락했습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 84.4% 수준입니다. – 실투자금: 약 5,167만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 0.0% 변동했습니다. IV. 결론 종합평가: D급 (주의) (투자매력도 5/100점) 이 단지는 특히 전세방어, 소액투자 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [가격 메리트 발생] 고점 대비 36% 조정으로 가격 부담이 완화되었고, 전세가율(84%)도 안정적입니다. 실거주 목적이라면 장기적 관점에서 검토해볼 만한 구간입니다.
혜성	59.0㎡	1994년	498세대
📉 거래(1년): 4건 🔼 최고: 1억 3,000만원 🆕 최근: 3,100만원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 1994년 준공(31년 차), 498세대 규모의 구축 단지입니다. II. 매매현황 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간입니다. – 첫째 (저평가 매력): 가격 조정으로 고점 대비 메리트가 발생했습니다. – 둘째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 -29.0% 하락했습니다. – 셋째 (안전 마진): 전세가율이 104.9%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 104.9% 수준입니다. – 실투자금: 전세가가 매매가를 상회하여 약 196만원 회수가 가능한 플러스 갭 상태입니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 -16.6% 변동했습니다. IV. 결론 종합평가: D급 (주의) (투자매력도 5/100점) 이 단지는 특히 전세방어 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [가격 메리트 발생] 고점 대비 76% 조정으로 가격 부담이 완화되었고, 전세가율(105%)도 안정적입니다. 실거주 목적이라면 장기적 관점에서 검토해볼 만한 구간입니다.
고려3차(301-303동)	74.0㎡	1993년	300세대
📉 거래(1년): 3건 🔼 최고: 1억 9,500만원 🆕 최근: 8,000만원 …상세 분석 보기 I. 단지현황 1993년 준공(32년 차), 300세대 규모의 구축 단지입니다. II. 매매현황 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간입니다. – 첫째 (저평가 매력): 가격 조정으로 고점 대비 메리트가 발생했습니다. – 둘째 (안전 마진): 전세가율이 101.0%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. – 셋째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 -10.4% 하락했습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 101.0% 수준입니다. – 실투자금: 전세가가 매매가를 상회하여 약 100만원 회수가 가능한 플러스 갭 상태입니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 -5.7% 변동했습니다. IV. 결론 종합평가: D급 (주의) (투자매력도 5/100점) 이 단지는 특히 전세방어 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [가격 메리트 발생] 고점 대비 59% 조정으로 가격 부담이 완화되었고, 전세가율(101%)도 안정적입니다. 실거주 목적이라면 장기적 관점에서 검토해볼 만한 구간입니다.

미래 기대감이 가격에 선반영되었으나 현실의 벽에 부딪힌 대표적 사례인 고현동 고려3차 301-303동 84.0㎡ 타입을 보겠습니다. 1993년 준공된 300세대의 소규모 단지로, 재건축 기대감보다는 노후화에 따른 주거 선호도 하락이 더 크게 작용하고 있습니다.

이 단지는 2015년 기록했던 최고가 2억 1,900만 원에서, 2025년 11월 4층이 9,000만 원에 거래되며 58.9%나 폭락했습니다. 10년 전 가격의 반토막 수준으로 회귀한 것이며, 가장 최근 거래 역시 9,200만 원에 그치며 반등의 기미를 찾지 못하고 있습니다.

인구 구조가 젊은 기술 인력 중심으로 재편되는 도시에서, 재건축 사업성이 불투명한 30년 차 구축 아파트는 철저히 외면받을 수밖에 없는 현실을 보여줍니다.

실제로 장평동 대한1차 84.0㎡는 최고가 대비 61.4%의 하락률로, 양정동 거제더샵 137.5㎡ 역시 36%의 가격 조정폭으로 이 법칙을 뒷받침하고 있습니다.

지금까지 2025년 12월 거제시 부동산 시장의 두 얼굴을 살펴보았습니다. 거제시는 현재 규제의 빗장이 풀린 비규제 지역으로서 투자 환경은 자유롭지만, 시장의 선택은 냉정합니다.

조선업 호황이라는 거대한 파도 속에서도 신축 및 준신축 브랜드 단지는 돛을 달고 순항하는 반면, 경쟁력을 잃은 구축 단지는 파도에 휩쓸리고 있습니다. 단순히 지역 전체가 좋다는 식의 접근이 아니라, 철저히 상품 경쟁력에 기반한 옥석 가리기 전략으로 접근해야 합니다.

그렇다면 현재의 규제 환경 속에서, 리스크는 줄이고 실거주 가치는 확보할 수 있는 구체적인 대안은 어디일까요?

IV. 비규제지역 소액 갭투자 유망 단지 분석

1. 비규제 혜택과 갭투자 전략의 유효성

서울과 수도권을 중심으로 강력한 규제가 예고된 지금, 과연 규제에서 자유로우면서도 확실한 상승 동력을 가진 시장은 어디일까요?

먼저 시장의 규제 환경부터 명확히 짚어보겠습니다. 지난 10.15 부동산 대책 발표로 서울과 경기 주요 지역이 토지거래허가구역 등으로 묶이며 진입 장벽이 크게 높아졌습니다.

하지만 시장 진단 결과, 거제 비규제지역 투자 시장은 해당 규제 명단에 포함되지 않았습니다. 따라서 이곳은 현재 비규제 지역으로 분류됩니다. 이는 취득세 중과 배제나 대출 규제에서 상대적으로 자유로울 뿐만 아니라, 무엇보다 전세를 끼고 매수하는 갭투자 전략이 법적으로 유효한 시장임을 의미합니다.

오늘은 이러한 이점을 활용해, 소액으로 접근 가능하면서도 실거주 가치까지 겸비한 거제 갭투자 추천 유망 단지 3곳을 선정했습니다.

단지명	대표면적	준공	세대수
장평성원(1동-4동)	49.0㎡	1995년	492세대
🏠 매매(평균): 6,638만원 🔑 전세(평균): 6,700만원 📊 전세가율: 100.9% …상세 분석 보기 I. 단지현황 1995년 준공(30년 차), 492세대 규모의 구축 단지입니다. II. 매매현황 시장을 주도하는 상승 흐름입니다. – 첫째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 9.7% 상승했습니다. – 둘째 (안전 마진): 전세가율이 100.9%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. – 셋째 (거래 활기도): 거래량이 4건 발생하며 꾸준한 실수요가 확인됩니다. III. 전세현황 – 전세가율: 100.9% 수준입니다. – 실투자금: 전세가가 매매가를 상회하여 약 62만원 회수가 가능한 플러스 갭 상태입니다. (갭 확대 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 3.1% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: D급 (주의) (투자매력도 28/100점) 이 단지는 특히 상승세, 전세방어 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [추세 확인 필요] 상승 초기 단계일 수 있으나, 거래량·회복률 등 보조 지표를 추가 확인하며 시장 흐름을 관찰하는 것이 좋습니다.
고려4차(501-504동)	59.0㎡	1996년	358세대
🏠 매매(평균): 1억 217만원 🔑 전세(평균): 8,738만원 📊 전세가율: 85.5% …상세 분석 보기 I. 단지현황 1996년 준공(29년 차), 358세대 규모의 구축 단지입니다. II. 매매현황 시장을 주도하는 상승 흐름입니다. – 첫째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 12.8% 상승했습니다. – 둘째 (안전 마진): 전세가율이 85.5%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. – 셋째 (거래 활기도): 거래량이 6건 발생하며 꾸준한 실수요가 확인됩니다. III. 전세현황 – 전세가율: 85.5% 수준입니다. – 실투자금: 약 1,479만원이 필요합니다. (갭 확대 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 -3.8% 변동했습니다. IV. 결론 종합평가: D급 (주의) (투자매력도 28/100점) 이 단지는 특히 상승세, 전세방어 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [추세 확인 필요] 상승 초기 단계일 수 있으나, 거래량·회복률 등 보조 지표를 추가 확인하며 시장 흐름을 관찰하는 것이 좋습니다.
벽산e-솔렌스힐3차	59.0㎡	2015년	506세대
🏠 매매(평균): 1억 984만원 🔑 전세(평균): 9,214만원 📊 전세가율: 83.9% …상세 분석 보기 I. 단지현황 2015년 준공(10년 차), 506세대 규모의 준신축 중형단지입니다. II. 매매현황 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기(보합) 장세입니다. – 첫째 (안전 마진): 전세가율이 83.9%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. – 둘째 (거래 활기도): 거래량이 19건 발생하며 활발한 손바뀜이 일어나고 있습니다. – 셋째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 1.9% 상승했습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 83.9% 수준입니다. – 실투자금: 약 1,770만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 4.0% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: B급 (양호) (투자매력도 51/100점) 이 단지는 특히 거래활발, 전세방어 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [실수요 접근 유효] 시세가 안정적이고 거래가 꾸준합니다. 투자 차익보다는 주거 안정성과 급매 선점에 초점을 맞춘 접근이 합리적입니다.
거제자이	84.0㎡	2008년	1,196세대
🏠 매매(평균): 2억 5,568만원 🔑 전세(평균): 2억 1,058만원 📊 전세가율: 82.4% …상세 분석 보기 I. 단지현황 2008년 준공(17년 차), 1,196세대 규모의 구축 대단지입니다. II. 매매현황 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기(보합) 장세입니다. – 첫째 (거래 활기도): 거래량이 42건 발생하며 시장 내 압도적인 유동성을 보여주고 있습니다. – 둘째 (안전 마진): 전세가율이 82.4%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. – 셋째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 1.4% 상승했습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 82.4% 수준입니다. – 실투자금: 약 4,510만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 14.4% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: C급 (보통) (투자매력도 44/100점) 이 단지는 특히 거래활발, 전세방어 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [실수요 접근 유효] 시세가 안정적이고 거래가 꾸준합니다. 투자 차익보다는 주거 안정성과 급매 선점에 초점을 맞춘 접근이 합리적입니다.
거제수월힐스테이트	84.0㎡	2012년	715세대
🏠 매매(평균): 2억 7,803만원 🔑 전세(평균): 2억 2,312만원 📊 전세가율: 80.2% …상세 분석 보기 I. 단지현황 2012년 준공(13년 차), 715세대 규모의 구축 중형단지입니다. II. 매매현황 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기(보합) 장세입니다. – 첫째 (거래 활기도): 거래량이 30건 발생하며 시장 내 압도적인 유동성을 보여주고 있습니다. – 둘째 (안전 마진): 전세가율이 80.2%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었습니다. – 셋째 (가격 변동폭): 매매가가 전년 대비 1.9% 상승했습니다. III. 전세현황 – 전세가율: 80.2% 수준입니다. – 실투자금: 약 5,491만원이 필요합니다. (갭 축소 중) – 특이사항: 전세가는 전년 대비 13.1% 상승했습니다. IV. 결론 종합평가: B급 (양호) (투자매력도 61/100점) 이 단지는 특히 거래활발, 전세방어 측면에서 강점을 보이고 있습니다. [실수요 접근 유효] 시세가 안정적이고 거래가 꾸준합니다. 투자 차익보다는 주거 안정성과 급매 선점에 초점을 맞춘 접근이 합리적입니다.

2. 고려4차 등 고전세가율 단지 분석

첫 번째 추천 단지는 고현동 고려4차 501-504동 59㎡입니다. 1996년 준공된 358세대의 아파트입니다. 데이터를 보면, 이 단지는 전세가율 85.5%로 지역 내에서 상대적으로 높은 수치를 기록하고 있습니다.

이는 낮은 실투자금으로 접근 가능한 투자 매력도를 의미하며, 규제 완화와 맞물려 레버리지 효과를 극대화할 수 있습니다. 최근 1년 평균 매매가는 1억 217만 원, 전세가는 8,738만 원 수준입니다. 이를 바탕으로 분석했을 때, 실투자금은 약 1,479만 원으로 소액 자본으로도 진입이 가능한 유망 단지입니다.

특히 고현동은 거제시청과 주요 관공서가 밀집한 행정 및 상업의 중심지로, 직주근접을 선호하는 탄탄한 임대 수요를 기대할 수 있다는 점이 강점입니다.

실제로 상동동 벽산e-솔렌스힐3차 59㎡는 83.9%의 높은 전세가율로, 수월동 거제자이 84㎡ 역시 약 4,510만 원의 실투자금으로 이 법칙을 뒷받침하고 있습니다.

요약하자면, 오늘 소개해 드린 이 세 단지의 공통점은 상대적으로 높은 전세가율을 바탕으로 소액 접근이 가능하며, 각 지역을 대표하는 확실한 실거주 수요를 끼고 있다는 점입니다.

하지만 비규제 지역의 높은 전세가율은 양날의 검과 같습니다. 비규제 지역 특성상 향후 입주 물량이 몰릴 경우, 전세가 하락에 따른 ‘역전세 리스크’가 발생할 수 있음을 반드시 염두에 두고 자금 계획을 세우시길 바랍니다.

지금까지 데이터와 현장 분석을 통해 거제 비규제지역 투자 시장의 기회와 위협을 모두 확인했습니다. 이제 이 복잡한 시장에서 성공하기 위해 반드시 지켜야 할 불변의 투자 원칙을 정리해 드립니다.

V. 2026년 거제 시장 생존 투자 원칙

그렇다면 이 모든 데이터를 종합했을 때, 우리가 내려야 할 최종 결론은 무엇일까요? 먼저, 거제 비규제지역 투자 시장은 고강도 수도권 규제에서 비켜난 비규제 지역이자, 산업 사이클에 의해 독자적으로 움직이는 시장임을 다시 한번 상기해야 합니다.

기회와 리스크가 극명하게 갈리는 이 특수 시장에서, 반드시 기억해야 할 3가지 생존 원칙을 말씀드리겠습니다.

핵심 원칙	구분	주요 내용	핵심 지표
첫째, 정점이 아닌 기울기에 베팅하십시오.	매수·매도 타이밍 최적화	상승 초기 진입 vs 2028년 인프라 가시화 시점 매도	상승 기울기 가속 구간 진입
둘째, 수익형과 차익형 타겟을 철저히 분리하십시오.	투자 목적별 지역 이원화	월세 수익(옥포·아주) vs 시세 차익(수월·상동)	목적에 부합하는 타겟 지역 선정
셋째, 환금성 확보를 위해 브랜드 대단지에 집중하십시오.	환금성 방어 전략	거래 실종 리스크 vs 500세대 이상 1군 브랜드	탈출구 확보 가능한 대장주 매수

1. 정점이 아닌 기울기에 베팅하라

조선업 슈퍼사이클은 이미 시작됐지만, 부동산은 실물 경기보다 늦게 움직입니다. 막연한 최고점을 기다리지 말고 상승의 기울기가 가파라지는 지금 진입하여, KTX와 신공항의 윤곽이 드러나는 2028년경을 안전한 매도 시점으로 잡으십시오.

2. 수익형과 차익형 타겟의 철저한 분리

외국인 근로자는 높은 월세 수익을 안겨주지만, 집값을 끌어올리는 건 결국 아이를 키우는 내국인 가족입니다. 현금 흐름을 원한다면 옥포 및 아주동의 소형을, 시세 차익을 원한다면 수월 및 상동동의 학군지 대단지를 선택하여 목적을 명확히 해야 합니다.

3. 환금성 확보를 위한 브랜드 대단지 전략

규제가 없어 대출 활용이 쉽다는 이점은 있지만, 지방 시장의 치명적 약점은 하락장에서 거래 자체가 실종된다는 것입니다. 나홀로 아파트는 피하고, 위기 상황에서도 누구나 매수하고 싶어 하는 500세대 이상의 1군 브랜드 단지로 포트폴리오를 한정해야만 탈출구를 확보할 수 있습니다.

거제시의 산업적 부활과 인프라 호재는 분명한 기회입니다. 하지만 오늘의 분석이 맹목적인 낙관이 아닌, 냉철한 현실 인식을 기반으로 한 현명한 전략을 세우는 데 도움이 되기를 바랍니다.

오늘 우리는 거제 비규제지역 투자 시장을 통해, 막연한 호재가 아닌 확실한 수요와 환금성만이 자산의 가치를 지켜낸다는 강력한 시장의 법칙을 배웠습니다.

글의 처음 던졌던 질문을 기억하십니까? ‘대체 무엇이 이 두 아파트의 운명을 갈랐을까요?’라는 물음에 대한 답이 바로 여기에 있습니다.

시장의 소음에 흔들리지 말고, 데이터가 가리키는 기울기와 본질적 가치에 집중하십시오. 투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.