도량동 아파트 시장은 2026년 1월 기준, 거래량은 24.1% 상승했지만 가격은 13.4% 하락하며 역설적 상황입니다. 전세가율 37.6%p 개선으로 소액 갭투자 환경이 열린 도량동의 핵심 투자 전략을 지금 확인하세요.
첫째. 도량동 부동산 시장 현황
구미 도량동 부동산 시장은 2026년 1월 12일 분석 기준, 2025년 12월 12일 확정치에 따라 저점 대비 0% 반등하며 ‘Bottoming’ 국면에 진입했습니다. 전년 동기 대비 매수 가속도는 8.52%를 기록하며 ‘Accelerating’ 추세를 보이지만, 아직 본격적인 회복세는 아닙니다. 시장 에너지는 신축 아파트 거래량 0.0%로, 100.0%를 차지하는 구축 아파트 중심의 안정적 양상을 나타냅니다.
최근 3개월(2025년 10월~12월) 거래량은 34건으로 전 분기 대비 24.1% 상승했으나, 같은 기간 평균 가격은 1억 5,559만 원으로 13.4% 하락하며 거래량과 가격이 역행하는 현상이 관측됩니다. 이는 도량동 시장의 수요가 가격 변동에 둔감한 ‘비탄력적'(가격 수용 지수 0.91) 특성을 보이며 관망세가 짙음을 시사합니다.
도량동은 2025년 10월 15일 대책에서 규제지역으로 지정되지 않은 ‘비규제 지역’으로, 대출 및 투자 제약이 자유로운 환경입니다. 이러한 배경 속에서 최근 3개월간 전세가율이 37.6%p 좁혀지며 소액 갭투자 환경이 개선되고 있음이 확인됩니다. 정책 발표 이후 거래 에너지는 10.31% 감소했으나, 전세가율 개선을 통한 투자 환경 개선 특징이 나타나 ‘선별적 회복 초기 국면’으로 최종 진단됩니다.
둘째. 도량동 주요 단지별 투자 가치 분석 및 시장 기회
구미 도량동 부동산 시장은 최근 3개월간 거래량이 상승세를 보였으나, 가격은 하락세를 나타내며 비탄력적인 수요 반응을 보이고 있습니다.
| 구분 | 주요 내용 | 현재 상태 | 리스크 평가 |
|---|---|---|---|
| 도량동 생활권 – 한화 포레나 구미 도량 | 평지 대단지 초품아 | 전세 매물 소진/매매 호가 견고 | 전세가 방어 부담/진입로 경사 |
| 도량동 생활권 – 도량 롯데캐슬 골드파크 | 상권 형성 숲세권 단지 | 높은 전세가율/학군 수요 유입 | 신축 프리미엄 소멸/신축 선호 이동 |
| 도량동 생활권 – 구미 그랑포레 데시앙 | 매머드급 숲세권 단지 | 신설 도로망 수혜/생활권 확장 | 대규모 물량 부담/상권 거리 |
| 도량동 생활권 – 도량 파크맨션 | 꽃동산공원 직접 수혜 | 높은 전세가율/초소액 투자 | 심각한 노후화/주차난 |
| 도량동 생활권 – 도량 휴먼시아 4단지 | 확실한 학군지 단지 | 높은 전세가율/가격 방어 우수 | 관리비 부담/커뮤니티 부족 |
| 도량동 생활권 – 도량 뜨란채 5단지 | 초등학교 인접 평지 단지 | 높은 전세가율/실수요 거래 꾸준 | 노후화 시작/지상 주차 |
| 도량동 생활권 – 도량 1 2 주공 | 압도적 대지 지분 평지 | 공사비 급등/사업 속도 둔화 | 분담금 우려/추진 동력 저하 |
1. 구미 그랑포레 데시앙
2027년 2월 입주를 앞둔 2,643세대 규모의 ‘구미 그랑포레 데시앙’은 꽃동산공원 특례사업으로 조성되는 매머드급 단지입니다. 압도적인 숲세권과 신설 도로망으로 원호지구 생활권을 공유하게 될 이곳은, 분양권 상태임에도 이미 시장의 높은 기대감을 반영하고 있으며 향후 구미의 랜드마크로 자리매김할 잠재력을 품고 있습니다.
단지 내 초등학교 신설 예정으로 어린 자녀를 둔 학부모들에게 특히 매력적이지만, 2027년 대규모 입주 물량으로 인한 단기 전세가 하락 압력과 중심 상권과의 거리는 고려해야 할 부분입니다. 최신 주거 환경과 숲세권을 선호하며 초기 시장 변동성을 감내할 수 있는 실수요자에게 적합한 선택지입니다.
2. 주공3단지
도량동에서 가장 큰 2,020세대 규모를 자랑하는 ‘주공3단지’는 1993년 준공된 구축 아파트지만, 대단지 특유의 안정적인 관리 상태를 유지하고 있습니다. 고점 대비 53.76%의 가격 조정을 겪은 후 최근 저점 대비 19.4% 반등하며 매수 기회가 엿보이는 이곳은, 93.8%의 높은 전세가율로 실수요자에게 안정적인 진입 기회를 제공합니다.
다만 33년차 단지로서 주차 공간 부족과 시설 노후화는 감수해야 하며, 소형 평형 위주 구성으로 가족 구성원 증가 시 공간 제약이 있을 수 있습니다. 합리적인 가격으로 내 집 마련을 희망하는 1~2인 가구나 신혼부부에게 좋은 선택이 될 것입니다.
3. 한화 포레나 구미 도량
2025년 11월 준공 예정인 1,350세대 ‘한화 포레나 구미 도량’은 도량동 구도심 재개발의 성공적인 모델로 평가받는 신축 대단지입니다. 평지에 설계되어 보행 편의성이 뛰어나고, 최신 브랜드 아파트답게 우수한 관리 상태를 자랑하며 북구미IC 접근성도 탁월합니다.
도산초를 품은 ‘초품아’ 단지로 학부모들의 만족도가 높고, 구미중·고 및 학원가 이용도 편리해 학군 안정성을 중시하는 분들께 특히 추천합니다. 입주장 종료 후에도 견고한 호가를 유지하며 지역 시세를 리딩하고 있지만, 2027년 구미 그랑포레 데시앙의 대규모 입주로 인한 전세가 방어 부담은 염두에 두어야 합니다.
4. 도량롯데캐슬골드파크
2019년 4월 준공된 1,260세대 ‘도량롯데캐슬골드파크’는 도량산림공원과 인접한 숲세권 입지에 단지 앞 상권이 잘 형성되어 도량동 내 최상위 생활 편의성을 자랑하는 준신축 대단지입니다. 신축 단지들의 입주 속에서도 견고한 시세를 유지하며 지역 내 안전자산으로서의 지위를 입증하고 있으며, 검증된 학군지와 안정된 커뮤니티 시설로 실거주 만족도가 높습니다.
꾸준한 거래량으로 높은 환금성까지 갖췄지만, 준공 7년차에 접어들며 신축 프리미엄이 점차 소멸하고 기축 단지로 전환되는 시점이라는 점은 고려해야 합니다. 최신축보다 합리적인 가격으로 검증된 입지와 안정적인 주거 환경을 찾는 실수요자에게 적합한 단지입니다.
초기 시장 변동성을 감내할 준비가 된 투자자들에게 구미 도량동은 비규제 지역의 이점을 바탕으로 새로운 기회를 제공합니다.
셋째. 도량동 시장 심층 분석: 상승 및 하락 주도 단지
[1단계: 시장 맥락 브리핑]
경상북도 구미시 도량동은 ‘한화 포레나 구미 도량’의 입주와 ‘꽃동산공원 민간공원 특례사업’의 가시화로 신축 중심의 숲세권 하이엔드 주거 벨트로 재편되고 있습니다. 특히 수도권의 고강도 규제 대책 속에서 비규제 지역인 구미시는 유동성 유입의 풍선 효과를 기대할 수 있으며, 명문 학군 수요는 구미 도량동 부동산 시장의 하방 경직성을 더욱 강화하고 있습니다.
[2단계: JSON 데이터 기반 심층 스토리텔링]
먼저 시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들부터 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도량롯데캐슬골드파크 | 64.9㎡ | 2019년 | 1,260세대 | |||
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| 도량롯데캐슬골드파크 | 84.0㎡ | 2019년 | 1,260세대 | |||
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| 도량롯데캐슬골드파크 | 98.0㎡ | 2019년 | 1,260세대 | |||
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| 구미도량뜨란채5단지 | 84.0㎡ | 2006년 | 686세대 | |||
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| 귀빈맨션 | 61.4㎡ | 1993년 | 342세대 | |||
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1. 상승 주도 그룹 분석
가장 먼저 주목할 곳은 도량동 도량롯데캐슬골드파크 (64.9㎡ 타입)입니다. 1,260세대의 대규모 단지이자 준공 6년차 준신축 아파트인 이곳은 도량동 내 검증된 입지와 높은 주거 만족도를 바탕으로 시장의 상승 흐름을 주도하고 있습니다. 데이터 분석에 따르면, 활발한 거래량과 함께 매매가가 전년 대비 4.7% 상승하며 견고한 시세를 형성하고 있습니다.
실제로 지난 2025년 12월, 12층 매물이 3억 400만 원에 거래되며 바닥 대비 21.6% 반등한 모습을 보였습니다. 이는 역사적 고점인 2022년 4월 19층 3억 6,800만 원 대비 17.39% 하락한 수준이지만, 안정적인 전세 수요와 학군 프리미엄이 가격을 지지하고 있음을 증명합니다. 결국 도량롯데캐슬골드파크는 신축 단지의 가격 상승에 발맞춰 동반 상승을 기대할 수 있는 안정형 투자처로서의 가치를 보여주고 있습니다.
한편, 도량동 구미도량뜨란채5단지 (84.0㎡), 준공 19년 차 단지는 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기 장세를 보이며 최근 2억 1,000만 원에 거래되었습니다.
이러한 흐름은 도량동 귀빈맨션 (61.4㎡), 준공 32년 차 단지에서도 확인되는데, 매매가가 전년 대비 7.6% 상승하며 최근 4,700만 원에 거래되며 시장의 상승 흐름에 동참하고 있습니다.
반면, 시장의 조정 국면을 이끄는 단지들의 현실도 냉정하게 짚어보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주공그린빌2 | 84.0㎡ | 2003년 | 438세대 | |||
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| 주공3 | 37.7㎡ | 1993년 | 2,020세대 | |||
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| 주공3 | 49.0㎡ | 1993년 | 2,020세대 | |||
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| 휴먼시아4단지 | 74.0㎡ | 2007년 | 373세대 | |||
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| 주공3 | 51.7㎡ | 1993년 | 2,020세대 | |||
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2. 하락/조정 그룹 분석
우선 살펴볼 곳은 도량동 주공그린빌2 (84.0㎡ 타입)입니다. 438세대의 아담한 단지이자 준공 22년차 아파트인 이곳은 현재 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기 장세를 보이고 있습니다. 데이터 분석에 따르면, 전세가율이 81.3%로 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었음에도 불구하고, 거래량은 3건으로 다소 위축된 모습입니다. 실제로 최근 2025년 8월에 4층 매물이 1억 5,300만 원에 거래되었습니다.
이는 2025년 4월에 기록된 역사적 고점 2억 2,500만 원 대비 32.0% 하락한 수준입니다. 참고로 2025년 8월에는 1억 5,300만 원까지 하락하며 바닥을 찍었으나, 최근 거래가는 당시 대비 반등 미미한 모습입니다. 주공그린빌2는 높은 전세가율에도 불구하고 시장의 관망세가 짙어지며 가격 조정이 이어지고 있는 단지입니다.
이어서 도량동 주공3 (49.0㎡), 준공 32년 차 단지는 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간으로 평가되며 최근 4,000만 원에 거래되었습니다. (전세가율 93.8%)
마지막으로 도량동 휴먼시아4단지 (74.0㎡), 준공 18년 차 단지 역시 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기 장세를 보이며 최근 2억 900만 원에 거래되었습니다. (전세가율 88.6%)
시장의 현황과 주요 단지들의 성과를 면밀히 분석했으니, 이제 이 데이터를 바탕으로 자산을 지킬 수 있는 구체적인 투자 전략과 행동 요령을 알아보겠습니다.
넷째. 도량동 소액 투자 심층 분석
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도량롯데캐슬골드파크 | 64.9㎡ | 2019년 | 1,260세대 | |||
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| 도량롯데캐슬골드파크 | 98.0㎡ | 2019년 | 1,260세대 | |||
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| 도량롯데캐슬골드파크 | 84.0㎡ | 2019년 | 1,260세대 | |||
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| 구미도량뜨란채5단지 | 84.0㎡ | 2006년 | 686세대 | |||
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오늘 저는 ‘소액 갭투자’를 통한 실질적인 투자 수익을 창출하는 전략을 제시해 드리고자 합니다. 특히 ‘전세가율’과 ‘실투자금’을 핵심 지표로 삼아, 안정성과 수익성을 동시에 잡을 수 있는 대표 단지 두 곳을 소개해 드리겠습니다.
1. 도량동 도량롯데캐슬골드파크 (64.9㎡ 타입)
가장 먼저 보실 곳은 도량동 도량롯데캐슬골드파크 (64.9㎡ 타입)입니다. 준공 6년차 준신축, 1,260세대의 대단지로, 최근 1년의 평균 데이터를 기준으로 분석했을 때 매매가 2억 9,787만 원 대비 전세가가 2억 2,211만 원으로 형성되어 있어, 약 7,576만 원의 소액으로 투자가 가능합니다.
단지 앞 상권이 잘 형성되어 생활 편의성이 높고 도량산림공원과 인접한 숲세권 입지로 주거 만족도가 매우 높습니다. 학군 수요의 지속적인 유입으로 안정적인 전세 수요를 보유하고 있어, 검증된 입지와 높은 전세가율이 매력적인 단지입니다.
2. 도량동 구미도량뜨란채5단지 (84.0㎡ 타입)
이어서 도량동 구미도량뜨란채5단지 (84.0㎡ 타입)는 2006년 준공된 686세대의 중규모 단지로, 전세가율 64.58%와 약 7,028만 원의 실투자금으로 진입 가능하며, 도산초등학교 인접 및 꽃동산공원 개발 효과로 실거주 가치와 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
이 두 단지의 공통점은 상대적으로 높은 전세가율을 바탕으로 한 소액 접근성입니다. 하지만, 향후 입주 물량 증가로 인해 역전세 리스크가 발생할 수 있다는 점은 반드시 염두에 두셔야 합니다. 특히 2027년 데시앙 입주 시 대규모 물량 부담이 예상되므로, 보수적인 전세가율 책정과 여유 현금 확보가 중요합니다. 철저한 리스크 관리와 함께 현명한 투자 결정을 내리시길 바랍니다.
다섯째. 도량동 부동산 시장, 현명한 투자 전략
그렇다면 이 모든 데이터를 종합했을 때, 우리가 내려야 할 최종 결론은 무엇일까요?
| 핵심 원칙 | 구분 | 주요 내용 | 핵심 지표 |
|---|---|---|---|
| 첫 번째 원칙은, “규제는 기회, 공급은 경고: ‘두 얼굴의 시장’을 읽어라”입니다. | 규제와 공급의 이중성 | 비규제 지역 유동성 유입 vs 대규모 신축 공급 | 역전세 대비 여유 자금 확보 |
| 두 번째 원칙은, “흔들리지 않는 ‘학군 방패’로 갭을 지켜라”입니다. | 학군 수요 활용 | 안정적인 전세가율 유지 | 소액 갭투자 리스크 감소 및 현금 흐름 확보 |
| 세 번째 원칙은, “숲세권의 함정, ‘도로’가 진짜 프리미엄이다”입니다. | 도로망 프리미엄 | 신설 도로망을 통한 교통 편의성 개선 | 숨겨진 가치 발굴 및 투자 기회 포착 |
1. 규제는 기회, 공급은 경고: ‘두 얼굴의 시장’을 읽어라
첫 번째 원칙은, “규제는 기회, 공급은 경고: ‘두 얼굴의 시장’을 읽어라”입니다. 비규제 지역인 도량동은 수도권 규제로 인한 유동성 유입의 기회가 있지만, 대규모 신축 공급으로 인한 전세가 하락 압력이라는 위험이 공존합니다. 따라서 보수적인 전세가율을 적용하고, 역전세에 대비한 여유 자금 확보가 필수입니다.
2. 흔들리지 않는 ‘학군 방패’로 갭을 지켜라
두 번째 원칙은, “흔들리지 않는 ‘학군 방패’로 갭을 지켜라”입니다. 규제 없는 이 시장에서 전세가 하락을 방어하는 가장 강력한 힘은 ‘학군 수요’입니다. 구미고, 구미여고 인근 단지는 안정적인 전세가율을 유지하며 소액 갭투자의 리스크를 줄이고 현금 흐름을 확보하는 데 유리합니다.
3. 숲세권의 함정, ‘도로’가 진짜 프리미엄이다
세 번째 원칙은, “숲세권의 함정, ‘도로’가 진짜 프리미엄이다”입니다. 꽃동산공원 개발의 진정한 가치는 공원 자체보다 신설되는 도로망에 있습니다. 이는 도량동의 교통 편의성과 광역 접근성을 획기적으로 개선하여, 아직 가격에 온전히 반영되지 않은 숨겨진 가치를 창출할 것입니다.
경상북도 구미시 도량동의 장기적인 잠재력은 분명합니다. 하지만 오늘의 구미 도량동 부동산 분석이 맹목적인 희망이 아닌, 냉철한 현실 인식을 기반으로 한 현명한 전략을 세우는 데 도움이 되기를 바랍니다. 투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
💡 데이터로 팩트 체크 (FAQ)
도량동 아파트 갭투자, 실투자금은 얼마나 필요한가요?
최근 도량동 시장 거래 분위기는 어떤가요?
도량동의 향후 호재와 미래 가치는 어떤가요?
