당감동 아파트 시장은 고점 대비 41.8% 폭락 후 55.4% 반등하며 회복 국면에 진입했습니다. 태화현대1은 26.79% 폭등했지만, 태화현대2는 25.56% 하락하며 극명한 양극화를 보입니다 (25.12 기준). 당감동의 진짜 가치를 지금부터 확인해 보겠습니다.
가. 당감동 아파트 시장, 거시적 흐름 분석
2025년 12월 22일 확정치 기준, 당감동 아파트 시장은 역사적 저점 대비 55.4% 반등하며 회복 국면에 진입했습니다. 이는 2021년 5월 최고점과 2022년 1월 최저점 사이 하락폭의 절반 이상을 회복한 것으로, 전년 동기 대비 매수 가속도가 6.53% 증가하며 시장의 에너지가 점차 응집되고 있음을 보여줍니다. 바닥을 확인하고 회복 궤도에 들어섰으나, 아직 역사적 고점 대비 추가 상승 여력이 존재하는 국면으로 판단됩니다.
최근 3개월(2025년 10월 ~ 2025년 12월) 거래량은 44건으로 전 분기 대비 38.5% 급증하며 활발한 물량 소화를 보였습니다. 반면, 같은 기간 평균 가격은 2억 5,904만 원으로 4.6% 상승했음에도 뚜렷한 방향성 없이 보합세를 유지하며 횡보하는 모습을 보여, 현재 시장 에너지가 가격 상승보다는 거래량 증가에 의해 주도되고 있음을 시사합니다. 특히 신축 아파트 거래량 비중이 1.1%에 불과하고 구축 아파트 거래량 비중이 98.9%를 차지하는 ‘구축 아파트 중심의 안정적 시장’ 양상은 실수요 기반의 탄력적 수요 반응을 나타냅니다.
부산진구 당감동 아파트 시장은 ‘10.15 부동산 대책’에 따른 비규제 지역으로, 이론적으로는 다양한 투자 전략이 가능합니다. 그러나 2025년 12월 20일 기준, 전세가율이 최근 3개월간 -8.8%p 벌어지며 갭투자 환경이 악화되고 있어 시장의 주도 세력이 투자 수요보다는 실수요 기반으로 강화되고 있음을 보여줍니다. 정책 발표 직후 거래 에너지가 -5.6% 감소하는 등 단기적인 시장 반응은 위축되었으나, 종합적으로 볼 때 당감동 시장은 실수요 기반의 선별적 회복 초기 국면으로 진단됩니다.
거래량 중심의 회복세가 뚜렷한 당감동 아파트 시장은 규제 완화 기조 속에서도 여전히 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 환경에서 개별 단지들은 각기 다른 매력과 함께 고유한 리스크 요소를 내포하고 있어, 수요자들은 자신의 가치 기준에 따라 전략적인 선택을 해야 합니다.
나. 당감동 개별 단지 심층 분석
| 구분 | 주요 내용 | 현재 상태 | 리스크 평가 |
|---|---|---|---|
| 당감동 생활권 – 서면비스타동원 | 신축 대단지 영구 조망 | 젊은 부부 유입/전세가 상승 | 가파른 경사/지하철 접근성 부족 |
| 당감동 생활권 – 서면2차 봄여름가을겨울 | 평지 준서면 생활 편의 | 전세 수요 풍부/안정적 갭투자 | 브랜드 인지도 약세/커뮤니티 부족 |
| 당감동 생활권 – 태화현대 | 백양터널 인접 대단지 | 높은 전세가율/중소형 거래 활발 | 심각한 주차난/도로변 소음 |
태화현대 1, 2차
당감동의 터줏대감인 1,500세대 규모의 태화현대 1, 2차는 1996년 준공된 대단지로, 백양터널 입구와 가까운 평지 입지로 시외곽 이동이 편리하며 합리적인 가격 메리트를 자랑합니다. 꾸준한 거래와 수리된 중소형 평형의 빠른 소화는 실수요 기반의 유동성을 보여주지만, 30년차 단지의 특성상 심야 이중주차와 백양터널 통행량 증가로 인한 소음/분진은 감수해야 할 부분입니다.
최신 커뮤니티 시설보다는 가격 경쟁력과 교통 편의성을 중시하고 리모델링을 통해 주거 만족도를 높이려는 실속형 수요에게 적합합니다.
서면비스타동원
2023년 준공된 806세대 규모의 서면비스타동원은 백양산 자락 고지대에 위치해 가파른 경사를 감수해야 하지만, 그만큼 탁 트인 조망권과 최신 커뮤니티 시설을 자랑합니다. 활발한 거래가 이어지고 있으며, 단지 내 국공립 어린이집은 영유아 자녀 가구에 큰 장점입니다.
다만, 지하철역까지의 급경사와 도보권 상권의 빈약함은 고려해야 할 부분으로, 차량 이동에 익숙하고 조망권과 신축 인프라를 중시하는 3040 젊은 부부나 전문직 가구에게 매력적인 선택지입니다.
서면2차 봄여름가을겨울
2019년 준공된 535세대 규모의 서면2차 봄여름가을겨울은 평지에 위치하여 보행 및 차량 접근성이 매우 우수하며, 준신축답게 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 서면 메디컬 스트리트와 롯데백화점까지 차량 5~10분 거리의 준서면 생활권에 속하며, 단지 상가와 주변 상권이 잘 발달해 슬세권 라이프가 가능합니다.
인근 대장주 대비 합리적인 가격과 전세가율로 실수요 및 갭투자 접근성이 우수하며, 평지 입지와 준신축 선호도 덕분에 전세 수요와 매매 거래가 꾸준합니다. 대단지 신축 대비 커뮤니티 시설은 제한적일 수 있으나, 평지 입지의 편리함과 안정적인 전세 수요를 중시하는 신혼부부나 1~2인 가구에게 매력적인 선택지입니다.
이처럼 각기 다른 매력을 지닌 단지들은 단순한 개별 특성을 넘어, 현재 당감동 시장을 관통하는 거시적 흐름 속에서 그 가치를 재평가받고 있습니다. 특히 비규제 지역의 이점과 다가오는 공급 절벽은 실수요와 투자 수요 모두에게 새로운 기회를 제공하며 시장의 역동성을 더하고 있습니다.
다. 당감동 주요 단지별 시장 성적표
부산진구 당감동 아파트 시장은 2026년 이후 예고된 공급 절벽이라는 구조적 변곡점 위에 서 있습니다. 특히 백양터널 통행료 무료화와 같은 교통 호재는 지역 가치를 재평가하고 있으며, 비규제 지역이라는 정책적 이점까지 더해져 실수요와 투자 수요가 교차하는 지점이 되고 있습니다.
(가). 상승 흐름을 주도하는 단지들
먼저 시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들부터 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서면비스타동원 | 59.0㎡ | 2024 | 806세대 | |||
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| 서면2차봄여름가을겨울 | 82.7㎡ | 2019년 | 535세대 | |||
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| 서면2차봄여름가을겨울 | 81.7㎡ | 2019년 | 535세대 | |||
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| 태화현대1 | 84.0㎡ | 1996년 | 668세대 | |||
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| 태화현대2 | 59.0㎡ | 1996년 | 820세대 | |||
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가장 먼저 주목할 곳은 당감동 서면비스타동원 (59.0㎡ 타입)입니다. 806세대의 중형 단지이자 입주 3년차 신축 아파트인 이곳은 백양산 자락의 압도적인 조망권과 최신 커뮤니티 시설을 무기로 당감동 내 ‘신축 중심의 에코 힐(Eco-Hill) 시장’을 선도하고 있습니다. 현장 분위기를 반영하듯, 데이터 분석에 따르면 이 단지는 활발한 거래량(13건)과 전년 대비 4.4% 상승한 매매가를 기록하며 시장의 상승 흐름을 주도하고 있습니다.
실제로 지난 2026년 1월, 19층 매물이 4억 4,700만 원에 거래되며, 2025년 12월 기록된 역사적 고점 4억 5,500만 원(34층) 대비 1.76% 하락 소폭 조정되었으나, 이는 고층 매물과의 층수 차이를 감안한 일시적인 현상으로 해석됩니다. 결국 교통 호재의 불확실성 속에서도, 탄탄한 실수요는 가격을 지켜내는 가장 강력한 방어선임을 증명한 셈입니다.
한편, 당감동 서면2차봄여름가을겨울 (82.7㎡ 타입)은 535세대, 준공 6년차 준신축 단지로, 현재 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기 장세를 이어가고 있으며, 2025년 12월 4억 6,000만 원에 거래되었습니다.
이러한 흐름은 당감동 태화현대1 (84.0㎡ 타입)에서도 확인됩니다. 668세대, 준공 29년차 구축 단지인 이곳은 숨고르기 장세를 보이며 2025년 12월 3억 5,500만 원에 거래되었으며, 70.1%에 달하는 높은 전세가율이 매매가의 하방을 단단히 지지하고 있습니다.
(나). 조정기를 거치며 매수 기회를 제공하는 단지들
하지만 시장의 모든 단지가 같은 흐름을 보이는 것은 아닙니다. 백양터널 무료화가 가져온 교통 편의성 이면의 소음 문제와, 노후화된 인프라로 인해 시장의 외면을 받는 단지들 또한 존재합니다. 이제는 조정기를 거치며 매수 기회를 제공하는 단지들을 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 태화현대2 | 111.4㎡ | 1996년 | 820세대 | |||
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| 백양푸른채 | 49.0㎡ | 1999년 | 1,116세대 | |||
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| 서면2차봄여름가을겨울 | 59.0㎡ | 2019년 | 535세대 | |||
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| 개금주공3단지 | 59.0㎡ | 1989년 | 2,452세대 | |||
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| 태화현대2 | 84.0㎡ | 1996년 | 820세대 | |||
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먼저 살펴볼 곳은 당감동 태화현대2 (111.4㎡ 타입)입니다. 820세대의 중형 단지이자 준공 29년차 구축인 이곳은 태화현대1과 함께 백양터널 인근의 대규모 구축 단지를 형성하고 있습니다. 현재 시장 흐름을 보면, 데이터 분석에서 매매가가 전년 대비 -4.2% 하락하며 가격 조정 구간에 진입했음을 알 수 있습니다. 특히 40평형 이상의 대형 평형은 중소형 평형에 비해 거래 공백이 길어지며 유동성 함정에 빠질 수 있다는 분석이 나옵니다.
실제로 최근 2025년 9월에 8층 매물이 4억 200만 원에 거래되었습니다. 이는 2022년 2월에 기록된 역사적 고점 5억 4,000만 원(13층) 대비 25.56% 하락한 수준입니다. 참고로 2024년 3월에는 3억 8,700만 원(1층)까지 하락하며 바닥을 찍었으나, 최근 거래가는 당시 대비 3.88% 반등한 모습입니다. 결국 태화현대2 대형 평형은 구축의 한계와 대형 평형의 유동성 함정이라는 이중고 속에서, 가격 조정이 지속되며 매수자에게 신중한 접근을 요구하고 있습니다.
이어서 당감동 백양푸른채 (49.0㎡ 타입)는 1,116세대, 준공 26년차 구축 단지로, 94.1%라는 매우 높은 전세가율을 기록하며 하방 경직성을 확보하고 있으나, 가격 조정이 지속되며 2025년 12월 1억 1,000만 원에 거래되며 매수 기회 구간에 진입한 것으로 평가됩니다.
마지막으로 당감동 서면2차봄여름가을겨울 (59.0㎡ 타입) 역시 535세대, 준공 6년차 준신축 단지로, 88.8%의 높은 전세가율로 하방 경직성을 확보했음에도 불구하고 가격 조정이 이어져 2025년 11월 2억 9,200만 원에 거래되었습니다.
지금까지 당감동 시장의 현황과 주요 단지들의 움직임을 면밀히 살펴보았습니다. 이제 이 모든 데이터를 바탕으로, 소중한 자산을 지킬 수 있는 구체적인 투자 전략과 행동 요령을 심층적으로 알아보겠습니다.
라. 당감동, 소액 투자 전략
오늘 저희가 심층 분석할 지역은 부산진구 당감동 아파트 시장입니다. 먼저 규제 환경을 살펴보겠습니다. 최근 발표된 10.15 대책에서 서울 및 수도권 주요 지역의 규제가 강화되었지만, 부산진구 당감동은 비규제 지역으로 유지되어 LTV/DTI 강화, 분양권 전매제한, 토지거래허가 등의 규제에서 자유롭습니다. 이는 투자 전략 수립에 있어 결정적인 자유도를 제공하며, 특히 전세가율을 활용한 소액 갭투자 전략이 유효한 시장임을 의미합니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 태화현대2 | 59.0㎡ | 1996년 | 820세대 | |||
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| 서면2차봄여름가을겨울 | 82.7㎡ | 2019년 | 535세대 | |||
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| 태화현대1 | 84.0㎡ | 1996년 | 668세대 | |||
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| 서면2차봄여름가을겨울 | 81.7㎡ | 2019년 | 535세대 | |||
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| 서면비스타동원 | 59.0㎡ | – | 806세대 | |||
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이러한 시장 상황을 바탕으로, 저희는 당감동에서 소액 갭투자가 가능한 대표 단지 세 곳을 선정했습니다.
(가). 당감동 태화현대2 (59.0㎡)
가장 먼저 보실 곳은 당감동 태화현대2 59.0㎡ 타입입니다. 1996년 준공(29년 차)된 820세대의 중규모 구축 단지로, 최근 1년 평균 전세가율이 77.01%에 달해 약 6,071만 원으로 진입 가능한 단지입니다.
데이터 분석에 따르면, 전세가율이 상당히 높아 하방 경직성이 확보되었으며, 활발한 거래량을 보이며 시장을 주도하는 상승 흐름에 있습니다. 백양터널 무료화의 최대 수혜지 중 하나로, 교통 접근성이 매우 뛰어나며, 인테리어 레버리지 투자를 통한 수익률을 기대할 수 있습니다.
(나). 당감동 서면2차봄여름가을겨울 (82.7㎡)
이어서 당감동 서면2차봄여름가을겨울 82.7㎡ 타입(2019년 준공, 6년 차, 535세대)은 최근 1년 평균 전세가율 70.63%를 기록하며 약 1억 2,825만 원의 실투자금으로 접근 가능합니다. 평지에 위치한 슬세권 라이프와 서면 메디컬 스트리트 및 롯데백화점까지 차량 5~10분 거리의 ‘준서면 생활권’이라는 극강의 편의성이 핵심 투자 가치입니다.
(다). 당감동 태화현대1 (84.0㎡)
마지막으로 당감동 태화현대1 84.0㎡ 타입(1996년 준공, 29년 차, 668세대) 역시 약 9,992만 원의 실투자금으로 진입 가능하며, 최근 1년 평균 전세가율은 70.08%로 안정적인 흐름을 보입니다. 압도적인 세대수와 저렴한 관리비, 그리고 백양터널 무료화의 최대 수혜지로서 뛰어난 교통 접근성이 주요 투자 포인트입니다.
보시다시피 이 세 단지의 공통점은 상대적으로 높은 전세가율을 바탕으로 한 소액 접근성입니다. 이는 비규제 지역인 당감동의 ‘실용주의적 가치’와 ‘가성비’를 극대화하는 전략입니다. 하지만, 향후 입주 물량 증가로 인해 역전세 리스크가 발생할 수 있다는 점은 반드시 염두에 두셔야 합니다.
마. 당감동 시장 생존 3가지 원칙
그렇다면 이 모든 데이터를 종합했을 때, 우리가 내려야 할 최종 결론은 무엇일까요?
| 핵심 원칙 | 구분 | 주요 내용 | 핵심 지표 |
|---|---|---|---|
| 첫 번째 원칙은, ‘매매가 아닌, 전세가를 추격하라’입니다. | 전세가 추격 | 낮은 실투자금, 높은 전세가율 | 소액 투자 기회 활용 |
| 두 번째 원칙은, ‘달력보다 현장, 공급의 시계를 읽어라’입니다. | 공급 시계 파악 | 현장 진척도 및 사용 가치(전세가) 집중 | 리스크 관리 |
| 세 번째 원칙은, ‘규제 프리미엄, 가치 업그레이드로 잡으라’입니다. | 규제 프리미엄 활용 | 인테리어 투자 통한 상품성 강화 | 높은 전세가 및 안정적 수익률 확보 |
(가). 매매가 아닌, 전세가를 추격하라
첫 번째 원칙은, ‘매매가 아닌, 전세가를 추격하라’입니다. 규제가 없는 이 시장(비규제 지역)에서는 ‘낮은 실투자금’이 가장 강력한 무기이며, 당감동의 구축 단지들은 높은 전세가율로 하방을 지지하며 소액 투자의 기회를 제공하기 때문입니다.
(나). 달력보다 현장, 공급의 시계를 읽어라
두 번째 원칙은, ‘달력보다 현장, 공급의 시계를 읽어라’입니다. 부전-마산 복선전철처럼 호재의 ‘시간 계획표’는 언제든 변할 수 있습니다. 2026년 이후 ‘공급 절벽’을 앞둔 당감동 시장에서는, 문서상의 날짜보다 현장의 진척도와 현재의 ‘사용 가치(전세가)’에 집중하여 리스크를 관리해야 합니다.
(다). 규제 프리미엄, 가치 업그레이드로 잡으라
세 번째 원칙은, ‘규제 프리미엄, 가치 업그레이드로 잡으라’입니다. 비규제 지역인 당감동은 다주택자에게 취득세 중과 배제와 대출 자유라는 ‘규제 프리미엄’을 제공합니다. 태화현대와 같은 구축 단지에 인테리어 투자를 통해 상품성을 높이면, 이 프리미엄을 활용해 높은 전세가와 안정적인 수익률을 확보할 수 있습니다.
2026년 당감동 아파트 시장은 ‘공급 절벽’이라는 구조적 변곡점 위에 서 있으며, 신축과 구축 간의 양극화가 심화되고 있습니다. 비규제 지역이라는 자유는 전세가율과 공급 타이밍이라는 두 가지 리스크 관리와 함께 움직이므로, 오늘 제시한 3가지 원칙이 냉철한 판단을 돕는 나침반이 되기를 바랍니다.
투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
💡 데이터로 팩트 체크 (FAQ)
당감동 아파트 갭투자, 실투자금은 얼마나 필요한가요?
최근 당감동 시장 거래 분위기는 어떤가요?
당감동의 향후 호재와 미래 가치는 어떤가요?
