부암동 아파트 시장은 36% 폭락과 16% 반등이 공존하는 극단적 양극화 속 78% 회복 국면에 진입했습니다. 비규제 지역의 이점을 활용, 백양산월드메르디앙은 전세가율 78.6%로 5,650만 원 소액 갭투자의 기회를 제공합니다 (26.01 기준). 지금, 데이터가 가리키는 진짜 투자처를 확인해 보겠습니다.
최근 3개월간(2025년 10월~12월) 거래량은 54건으로 전 분기 대비 59.8% 급등했으며, 같은 기간 평균 가격 또한 3억 5,327만 원으로 6.4% 상승하며 거래량과 가격이 동반 상승하는 ‘탄력적’ 수요 반응을 보였습니다. 이러한 시장 에너지는 신축 아파트 비중이 2.9%에 불과하고 97.1%가 구축 아파트에서 발생하는 등, ‘구축 아파트 중심의 안정적 시장’ 양상으로 확산되며 시장의 속도와 방향성을 명확히 보여줍니다.
부암동은 2025년 10월 15일 대책에 따른 ‘비규제 지역’으로, 대출 및 투자 제약이 적어 다양한 자본 유입이 용이합니다. 실제로 최근 3개월간 전세가율은 -0.9%p의 미미한 변동폭으로 안정세를 유지하며 소액 갭투자 환경이 개선되었고, 이는 실수요와 투자 수요 유입을 증명합니다. 2025년 10월 15일 정책 발표 이후 거래 에너지 변화율은 -0.1%로 정책의 직접적인 영향은 미미했으며, 비규제 환경이 시장 회복에 긍정적인 영향을 미치고 있음을 보여줍니다.
2. 부암동 주요 단지별 심층 분석 및 현황
| 구분 | 주요 내용 | 현재 상태 | 리스크 평가 |
|---|---|---|---|
| 부산시민공원 – 푸르지오 | 시민공원 영구 조망 | 전문직 신혼부부 선호/높은 주거비용 | 출퇴근 병목 현상/원거리 통학 |
| 부암역 역세권 – 시민공원 삼정그린코아 더베스트 | 평지 초역세권 단지 | 맞벌이 부부 선호/가성비 우수 | 철도 소음 진동/협소한 주차 진입로 |
| 서면 생활권 – 동일파크스위트 3차 | 숲세권 우수 채광 단지 | 가성비 우수/젊은 부부 선호 | 가파른 언덕/원거리 통학 리스크 |
| 백양산 – 롯데캐슬 골드센트럴 | 2천세대 대단지 | 항아리 상권 형성/갭투자 관심 | 지하철 접근성 부족/대중교통 환승 필수 |
| 서면 생활권 – 동문굿모닝힐 | 대형마트 시민공원 인접 | 상권 침체/1~2인 가구 선호 | 상가 공실률 높음/관리비 이슈 |
| 부암역 역세권 – 럭키무지개 | 평지 역세권 재건축 진행 | 정비사업 탄력/조합원 매물 희소 | 소규모 커뮤니티/추가 분담금 리스크 |
A. 백양산 롯데캐슬 골드센트럴
2023년 말 입주한 2,195세대 대단지인 백양산 롯데캐슬 골드센트럴은 경사 지형을 롯데건설 특유의 조경과 데크 설계로 극복하여, 단지 내에서는 평지 같은 쾌적함과 리조트 같은 분위기를 선사합니다. 안정화된 커뮤니티와 활성화된 자체 상권은 높은 생활 편의성을 제공하며, 전세 물량 소진과 매매-전세 갭 안정으로 견고한 시세 흐름을 보입니다.
다만, 지하철역과의 거리가 멀어 마을버스 환승이 필수적이지만, 단지 셔틀버스와 개선된 마을버스 배차로 불편함이 어느 정도 상쇄되어, 대단지의 편리함과 쾌적한 주거 환경을 선호하고 자차 이용이 자유로운 가족 단위에게 적합합니다.
B. 서면 동일파크스위트 3차
2017년 6월 준공된 727세대 규모의 서면 동일파크스위트 3차는 백양산 자락 고지대에 자리 잡고 있어, 단지까지 이어지는 가파른 언덕길은 도보 이동 시 상당한 체력을 요구합니다. 고지대 남향 배치 덕분에 저층부까지 햇살이 깊숙이 들고 백양산의 신선한 공기와 조용한 주거 환경을 제공합니다.
다만, 초등학생 자녀의 통학은 셔틀버스나 학원 차량에 의존해야 하며, 겨울철 체감 온도가 낮고 일부 세대에서는 단열의 아쉬움도 있습니다. 자차를 필수재로 보유하고 넓은 평형과 숲세권의 쾌적함을 합리적인 가격에 누리고자 하는 젊은 부부에게 적합한 선택지입니다.
C. 서면 동문굿모닝힐
2011년 준공된 559세대 중형 주상복합인 서면 동문굿모닝힐은 부암역 초역세권 평지에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다. 35층 높이의 웅장한 외관을 자랑하며, 과거 관리비 이슈가 안정화되어 주거 만족도는 나쁘지 않습니다. 이마트 트레이더스와 시민공원이 가까워 생활 편의성이 우수하며, 합리적인 가격대로 진입 장벽이 낮은 편입니다.
다만, 거래량이 많지 않아 유동성이 다소 제한적이고, 1층 상가 공실률이 여전히 눈에 띄어 상권 활성화가 미진한 점은 유의해야 합니다. 최신 상업 시설보다는 이마트 트레이더스와 시민공원 접근성을 중시하는 1~2인 가구 또는 직장인에게 실속 있는 거주 환경을 제공합니다.
D. 시민공원 삼정그린코아 더베스트
2022년 12월 준공된 450세대 신축 단지인 시민공원 삼정그린코아 더베스트는 부암역에서 도보 3분 거리의 평지 초역세권 입지를 자랑합니다. 신축답게 깔끔하게 관리되며 실용적인 내부 설계를 갖추고 있고, 전고점을 돌파하며 신고가를 경신하는 등 회복 탄력성이 좋고 호가 지지선이 견고합니다. 활발한 거래와 편리한 대중교통 이용으로 직장인들의 선호도가 높습니다.
다만, 단지 바로 옆 경부선과 동해선 철로로 인해 창문을 열면 기차 소음과 미세한 진동이 감지될 수 있으며, 주차장 진입로가 좁고 회전 반경이 타이트하여 주차 스트레스 요인이 될 수 있습니다. 소음에 둔감하고 대중교통 이용 빈도가 높은 맞벌이 부부나 1~2인 가구에게 최상의 가성비를 제공하는 주거지입니다.
지역 내 주요 단지들은 각기 다른 매력을 바탕으로 시장의 탄력적인 수요에 반응하며 견고한 흐름을 이어가고 있습니다.
3. 부암동 시장의 역동성: 상승과 조정 단지 분석
2026년 초입, 부산진구 부암동은 부산시민공원 재정비촉진지구 개발과 대규모 신축 단지들의 입주가 맞물려 주거 생태계가 재편되는 중요한 변곡점에 서 있습니다. 특히 비규제 지역이라는 정책적 이점은 투자 수요와 실수요를 동시에 끌어당기며 시장의 역동성을 더하고 있습니다.
A. 시장 상승을 주도하는 단지들
먼저 시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들부터 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 시민공원삼정그린코아더베스트 | 59.0㎡ | 2022년 | 450세대 | |||
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| 서면동일파크스위트3차 | 79.9㎡ | 2017년 | 727세대 | |||
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| 협성휴포레시티즌파크 | 84.0㎡ | 2020년 | 389세대 | |||
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| 협성휴포레시티즌파크 | 77.0㎡ | 2020년 | 389세대 | |||
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| 서면동일파크스위트1차 | 84.0㎡ | 2014년 | 751세대 | |||
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가장 먼저 주목할 곳은 부암동 시민공원삼정그린코아더베스트 (59.0㎡ 타입)입니다. 450세대의 아담한 단지이자 준공 3년차 신축 아파트인 이곳은 현재 시장을 주도하는 뚜렷한 상승 흐름을 보이고 있습니다. 데이터 분석에 따르면, 이 단지는 전고점을 돌파하며 신고가를 경신하는 등 강력한 회복세를 나타내고 있으며, 매매가가 전년 대비 6.5% 상승했습니다.
실제로 지난 2026년 1월, 25층 매물이 4억 800만 원에 거래되며 고점을 돌파하는 상승세를 기록했습니다. 이는 ‘평지’와 ‘역세권’이라는 입지적 강점이 소음 등의 단점을 상쇄하며, 대중교통 이용이 잦은 맞벌이 부부에게 최상의 가성비를 제공하는 주거지임을 증명하는 결과입니다. 결국, 핵심 입지에서의 신축 단지는 시장의 불확실성 속에서도 가장 먼저 가치를 인정받는다는 교훈을 줍니다.
한편, 부암동 서면동일파크스위트3차 (79.9㎡ 타입), 727세대의 준공 8년차 아파트는 상승 흐름을 이어가며 최근 4억 3,500만 원에 거래되었습니다.
이러한 흐름은 부암동 협성휴포레시티즌파크 (84.0㎡ 타입), 389세대의 준공 5년차 아파트에서도 확인됩니다. 이 단지는 4억 4,700만 원에 거래되며 시장의 상승 흐름에 동참하고 있습니다.
하지만 시장의 모든 단지가 이러한 상승세를 누리는 것은 아닙니다. C-Bay Park선 트램 사업의 지연과 일부 상권의 침체는 여전히 시장의 발목을 잡는 요인으로 작용하며, 이러한 불확실성 속에서 가격 조정기를 겪고 있는 단지들도 존재합니다.
B. 시장 조정 국면을 이끄는 단지들
시장의 조정 국면을 이끄는 단지들의 현실도 냉정하게 짚어보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 화승 | 134.7㎡ | 1997년 | 1,812세대 | |||
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| 부산서면동문굿모닝힐 | 70.3㎡ | 2011년 | 559세대 | |||
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| 쌍용스윗닷홈스카이 | 107.6㎡ | 2007년 | 544세대 | |||
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| 서면동일파크스위트1차 | 79.7㎡ | 2014년 | 751세대 | |||
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| 부산서면동문굿모닝힐 | 129.8㎡ | 2011년 | 559세대 | |||
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다음으로 살펴볼 곳은 부암동 화승 (134.7㎡ 타입)입니다. 1812세대의 매머드급 초대형 단지이자 준공 28년차 구축 아파트인 이곳은 현재 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기 장세를 보이고 있습니다. 데이터 분석에 따르면, 전세가율이 64.6%로 적정 수준을 유지하며 4건의 꾸준한 거래가 발생하고 있어 실수요가 뒷받침되고 있음을 알 수 있습니다.
실제로 최근 2025년 12월에 7층 매물이 4억 8,000만 원에 거래되었습니다. 이는 2021년 8월에 기록된 역사적 고점 6억 4,500만 원 대비 25.58% 하락한 수준입니다. 한때 2025년 6월에는 1층 매물이 4억 3,500만 원까지 하락하며 바닥을 찍었으나, 최근 거래가는 당시 대비 반등한 모습입니다. 이 단지는 대단지의 안정성과 꾸준한 실수요를 바탕으로 향후 시장 회복 시 잠재력을 기대해 볼 수 있는 곳입니다.
한편, 부암동 부산서면동문굿모닝힐 (70.3㎡ 타입), 559세대의 준공 14년차 아파트는 최근 3억 5,500만 원에 거래되었습니다.
이러한 흐름은 부암동 쌍용스윗닷홈스카이 (107.6㎡ 타입), 544세대의 준공 18년차 아파트에서도 확인됩니다. 이 단지는 4억 7,800만 원에 거래되며 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간으로 분석됩니다.
부암동 시장의 역동적인 현황과 주요 단지들의 흐름을 파악했습니다. 이제 이 데이터를 바탕으로, 비규제 지역이라는 특성을 최대한 활용하여 ‘돈이 되는 구체적인 투자 전략’과 ‘실질적인 행동 요령’을 함께 알아보는 부암동 부동산 시장 분석을 이어가겠습니다.
4. 부암동, 소액 투자 전략
오늘은 부산진구 부암동의 부동산 시장을 심층 진단하고, 현재 시장 상황과 규제 환경에 가장 적합한 투자 전략과 함께 주목할 만한 대표 단지 세 곳을 소개해 드리는 부암동 부동산 시장 분석을 진행하겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백양산월드메르디앙 | 84.0㎡ | 2006년 | 315세대 | |||
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| 서면동일파크스위트1차 | 84.0㎡ | 2014년 | 751세대 | |||
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| 협성휴포레시티즌파크 | 77.0㎡ | 2020년 | 389세대 | |||
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| 시민공원삼정그린코아더베스트 | 59.0㎡ | 2022년 | 450세대 | |||
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| 협성휴포레시티즌파크 | 84.0㎡ | 2020년 | 389세대 | |||
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A. 백양산월드메르디앙 (84.0㎡ 타입)
가장 먼저 보실 곳은 부암동 백양산월드메르디앙 (84.0㎡ 타입)입니다. 2006년 준공된 19년차 구축 단지로, 315세대의 아담한 규모를 가지고 있습니다. 최근 1년의 평균 데이터를 기준으로 분석했을 때, 전세가율이 78.6%로 상당히 높게 형성되어 있어, 약 5,650만 원으로 진입 가능한 단지입니다. 백양산 자락에 위치해 숲세권의 쾌적함을 누릴 수 있으며, 상대적으로 조용한 주거 환경을 제공합니다. 높은 전세가율은 하방 경직성을 확보해 주어 안정적인 투자를 기대할 수 있습니다.
B. 서면동일파크스위트1차 (84.0㎡ 타입)
이어서 부암동 서면동일파크스위트1차 (84.0㎡ 타입), 2014년 준공된 11년차 구축 단지는 전세가율 70.04%로 약 1억 1,673만 원의 실투자금으로 접근 가능하며, 서면 생활권과 백양산 자락의 쾌적함을 동시에 누릴 수 있어 안정적인 투자처로 평가받고 있습니다.
C. 협성휴포레시티즌파크 (77.0㎡ 타입)
마지막으로 부암동 협성휴포레시티즌파크 (77.0㎡ 타입), 2020년 준공된 5년차 신축 단지 역시 전세가율 69.85%에 약 1억 2,733만 원의 실투자금으로 진입 가능하며, 시민공원 인근의 쾌적한 주거 환경과 도심 접근성으로 꾸준한 실수요와 미래 가치를 기대해 볼 수 있습니다.
이 세 단지의 공통점은 상대적으로 높은 전세가율을 바탕으로 한 소액 접근성입니다. 규제에서 자유로운 비규제 지역의 이점을 활용하여 비교적 적은 자금으로도 투자가 가능하다는 점이 가장 큰 매력입니다. 하지만, 향후 입주 물량 증가로 인해 역전세 리스크가 발생할 수 있다는 점은 반드시 염두에 두셔야 합니다. 따라서 시장의 흐름을 지속적으로 모니터링하고, 충분한 유동성 현금을 확보하는 ‘안전한 투자’를 지향하시길 권장드립니다.
5. 부암동 부동산 시장, 최종 결론 및 3가지 생존 원칙
이 모든 데이터를 종합했을 때, 부암동 부동산 시장 분석이 제시하는 최종 결론은 무엇일까요?
| 핵심 원칙 | 구분 | 주요 내용 | 핵심 지표 |
|---|---|---|---|
| 첫 번째 원칙은, ‘지도를 넘어, 지형의 언어를 해독하라’입니다. | 지형 분석 | 평지 vs 언덕 지형적 괴리 | 실수요/투자자 관점의 확장성 파악 |
| 두 번째 원칙은, ‘전세가율, 단순한 숫자가 아닌 ‘생존율’이다’입니다. | 전세가율 활용 | 소액 갭투자 및 역전세 리스크 관리 | 유동성 확보 필수 |
| 세 번째 원칙은, ‘성장통을 견디는 자, 미래의 지분을 선점한다’입니다. | 장기적 관점 투자 | 성장통 감수 및 미래 가치 선점 | 개발 호재 지역 투자 |
A. 지도를 넘어, 지형의 언어를 해독하라
첫 번째 원칙은, ‘지도를 넘어, 지형의 언어를 해독하라’입니다. 부암동은 평지와 언덕의 극명한 지형적 괴리가 가격 양극화를 심화시키고 있습니다. 비규제 시장에서 실수요자는 언덕의 가성비를, 투자자는 촉진지구 개발과 연계된 평지의 확장성을 읽어내야 합니다.
B. 전세가율, 단순한 숫자가 아닌 ‘생존율’이다
두 번째 원칙은, ‘전세가율, 단순한 숫자가 아닌 ‘생존율’이다’입니다. 비규제 지역인 부암동에서는 갭투자가 가능하지만, 부산 전체의 입주 물량 소화 과정을 고려해야 합니다. 전세가율이 높은 준공 9년차 서면 동일파크스위트 3차와 같은 단지를 중심으로 소액 접근성을 확보하되, 역전세 리스크를 관리할 유동성 확보가 필수적입니다.
C. 성장통을 견디는 자, 미래의 지분을 선점한다
세 번째 원칙은, ‘성장통을 견디는 자, 미래의 지분을 선점한다’입니다. 부암동은 시민공원 촉진지구 개발과 럭키무지개와 같은 소규모 정비사업을 통해 ‘성장판이 열린 도시’입니다. 지금 당장의 불편함(경사, 소음, 공사)을 감수하고 장기적인 관점에서 접근한다면, 미래의 가치 상승을 선점할 수 있습니다.
2026년 1월, 부암동은 시민공원 촉진지구 개발과 함께 ‘성장판이 열린 도시’로서, 불편함 속에 숨겨진 기회를 찾아야 하는 시점입니다. 비규제 지역이라는 자유는 공급 과잉이라는 리스크와 함께 움직이므로, 오늘 제시한 3가지 원칙이 냉철한 판단을 돕는 나침반이 되기를 바랍니다. 시장은 끊임없이 변합니다. 이 분석은 2026년 1월 22일 시점의 스냅샷일 뿐, 지속적인 모니터링이 필요합니다.
💡 데이터로 팩트 체크 (FAQ)
부암동 아파트 갭투자, 실투자금은 얼마나 필요한가요?
최근 부암동 시장 거래 분위기는 어떤가요?
부암동의 향후 호재와 미래 가치는 어떤가요?
