2026년 부천 범박동 아파트, 28% 폭등 vs 폭락? 운명을 가른 데이터

범박동 아파트 시세, 28% 폭등과 폭락이 공존하는 극단적 양극화! 2026년 1월 기준, 회복 국면 속에서도 단지별 운명이 엇갈린 이유를 최신 실거래 데이터로 분석합니다.

1. 범박동 거시 지표 분석

2026년 1월 18일 기준, 범박동 아파트 시세는 2021년 11월 최고점(7억 1,857만 원)과 2024년 1월 최저점(4억 2,790만 원) 사이 하락폭의 57.33%를 회복하며 명확한 회복(Recovery) 국면에 진입했습니다. 이는 시장이 저점 대비 상당 부분 반등했음을 의미하며, 전년 동기 대비 매수 가속도 7.86%를 기록하며 점진적인 가속화 양상도 관측됩니다.

최근 3개월(2025년 10월~12월)간 거래량은 25건으로 전 분기 대비 87.5% 급증하며 시장 에너지가 활발해졌으나, 같은 기간 평균 가격은 5억 7,474만 원으로 2.7% 상승에 그쳐 보합세를 유지하고 있습니다. 이는 거래량 증가가 가격 상승을 견인하기보다 매물 소화에 집중된 흐름을 시사하며, 수요가 가격에 탄력적으로 반응(가격 수용 지수 1.57)하고 있음을 보여줍니다. 특히 신축 아파트 거래 비중이 3.3%에 불과하고 구축 아파트가 96.7%를 차지하는 ‘구축 중심의 안정적 시장’ 양상으로, 시장 전반의 광범위한 상승보다는 특정 세그먼트 내 선별적인 수요 집중이 이루어지고 있습니다.

범박동 아파트 시장은 ‘6.27 대책’의 광역 규제 지역으로, 주택담보대출 시 6개월 이내 전입 의무가 부과되어 대출을 활용한 갭투자는 불가능하지만, 2025년 10월 15일 발표된 강력한 규제 대상에서는 제외되어 현금 투자는 가능합니다. 실제로 대책 발표 직후 거래 에너지가 5.0% 증가하며 인근 규제 지역으로부터의 자본 유입 가능성이 데이터로 입증되었습니다. 현재 전세가율이 9.8%p 벌어지며 갭투자 환경이 악화되고 실수요 기반이 강화되는 가운데, 범박동 아파트 시장은 구축 중심의 안정적 시장 양상 속에서 선별적 회복 초기 국면으로 진단되며, 규제 환경 변화와 맞물려 시장 에너지가 점진적으로 축적되는 모습입니다.

2. 범박동 주요 단지별 특징 및 현장 분위기

범박동 아파트 시장은 거래량 증가에도 불구하고 가격 상승이 제한적인 회복세를 보이며, 수요자들이 가격에 민감하게 반응하는 양상입니다. 이러한 시장 환경은 개별 단지의 고유한 가치와 경쟁력이 더욱 중요해지는 배경이 됩니다. 특히, 신축과 구축 단지 간의 차별화된 매력은 투자 및 실거주 결정에 핵심적인 요소로 작용합니다.

A. 일루미스테이트: 신축 대단지의 압도적 존재감

2024년 준공된 3,724세대 매머드급 신축 단지인 일루미스테이트는 압도적인 규모와 수목원처럼 조성된 품격 있는 조경, 최신 커뮤니티 시설로 젊은 전문직 부부와 영유아 자녀 가구에게 최적의 환경을 제공합니다. 특히 4단지는 범박초등학교를 품고 있으며, 단지 내 단차도 엘리베이터와 데크로 해소되어 편리합니다. 활발한 거래량과 견고한 호가 지지선으로 시장을 리딩하고 있지만, 지하철역까지 버스 환승이 필수라는 점은 고려해야 합니다.

B. 부천범박힐스테이트4단지: 중대형 평형의 쾌적함

2003년 준공된 1,387세대 대단지인 부천범박힐스테이트4단지는 범박 힐스테이트 타운 내 최대 규모로, 중대형 평형 위주 구성과 넓은 동간 거리로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 인근 신축 단지 대비 합리적인 가격으로 넓은 평형을 확보할 수 있으며, 높은 실거주 만족도와 탄탄한 전세 수요, 여유로운 주차 공간이 강점입니다. 다만, 대형 평형 특성상 거래 빈도가 상대적으로 낮을 수 있다는 점은 염두에 두어야 합니다.

C. 부천범박힐스테이트1단지: 서울 접근성의 강점

2004년 준공된 1,070세대 대단지인 부천범박힐스테이트1단지는 범박동 북쪽 관문에 위치하여 서울 구로 및 1호선 역곡역으로의 대중교통 접근성이 가장 뛰어납니다. 단지 앞 버스 정류장을 통해 출퇴근 편의성이 높고, 범박초등학교와 인접해 통학 환경도 양호합니다. 인근 대장주 대비 합리적인 가격과 높은 전세가율로 실수요 접근성이 좋지만, 메인 학원가까지는 도보 10분 정도 소요될 수 있습니다.

D. 부천범박힐스테이트3단지: 학군 인프라의 중심

2004년 준공된 1,012세대 대단지인 부천범박힐스테이트3단지는 범박 힐스테이트 타운의 정중앙에 위치하여 입지적 밸런스가 뛰어납니다. 단지 바로 앞 ‘현대 리치모아’ 상가와 학원가가 밀집된 독보적인 학군 인프라를 자랑하며, 20년이 넘었음에도 불구하고 단지 관리가 매우 양호합니다. 학령기 자녀를 둔 학부모들의 실수요가 시장을 주도하며 전세 수요도 풍부하지만, 일부 동은 지하주차장 연결이 미비할 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

지금까지 범박동 각 단지의 현장 분위기와 실거주 매력, 그리고 현실적인 고충들을 생생하게 살펴보았습니다. 그렇다면 이러한 입지적 특성과 거주민들의 니즈가 실제 아파트 시장에서는 어떤 가격 흐름과 거래량으로 나타나고 있을까요? 이제 개별 단지들의 성적표를 통해, 각 지구의 잠재력이 실제 시장 가치로 어떻게 전환되고 있는지 면밀히 분석해 보겠습니다.

3. 범박동 시장 분석: 상승 및 조정 단지 심층 비교

경기도 부천시 소사구 범박동은 서울 구로구 및 광명시와 인접한 수도권 서남부의 핵심 주거지입니다. 특히 ‘리틀 대치동’이라 불리는 독보적인 학원가 인프라와 강남권 광역버스 노선 신설, 그리고 스타필드 시티 부천과 같은 대형 복합 쇼핑몰의 안착으로 주거 가치가 더욱 높아지고 있습니다.

A. 시장 상승을 주도하는 단지들

먼저 시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들부터 살펴보겠습니다.

1. 범박동 일루미스테이트 (59.0㎡ 타입)

가장 먼저 주목할 곳은 범박동 일루미스테이트 (59.0㎡ 타입)입니다. 3724세대의 매머드급 초대형 단지로, 준공 2년차 신축 아파트인 이곳은 범박동 시장의 새로운 스카이라인을 형성하며 젊은 전문직 부부들을 대거 유입시키고 있습니다. 데이터 분석에 따르면, 2024년 준공된 이 단지는 58건의 압도적인 거래량을 기록하며 시장 내 가장 풍부한 유동성을 보여주고 있으며, 매매가가 전년 대비 5.8% 상승하는 등 시장을 주도하는 상승 흐름을 보이고 있습니다.

특히 단지 내 조경의 품격과 최신 커뮤니티 시설은 입주민들의 높은 만족도를 이끌어내고 있습니다. 실제로 지난 2026년 1월, 14층 매물이 5억 9,000만 원에 거래되며, 2025년 2월 기록된 역사적 고점 6억 3,400만 원 대비 6.94% 하락한 수준에서 저점 대비 5.36% 반등한 모습을 보였습니다. 결국 신축 대단지의 압도적인 상품성과 젊은 수요층의 유입이 범박동 시장의 새로운 성장 동력임을 증명하고 있습니다.

2. 부천범박힐스테이트3단지 (74.0㎡)

한편, 범박동 부천범박힐스테이트3단지 (74.0㎡)는 2004년 준공(22년 차)된 1,012세대 대단지로, 독보적인 학원가 인프라를 바탕으로 보합 장세 속에서도 2026년 1월 5억 3,800만 원에 거래되며 학군 가치를 증명하고 있습니다.

3. 부천범박힐스테이트1단지 (74.0㎡)

이러한 흐름은 2004년 준공(22년 차)된 1,070세대 대단지인 부천범박힐스테이트1단지 (74.0㎡)에서도 확인됩니다. 서울 접근성이 뛰어난 이 단지는 꾸준한 손바뀜 속에서 2026년 1월 5억 1,300만 원에 거래되며 합리적인 가격으로 실수요자들에게 매력적인 선택지로 자리매김하고 있습니다.

하지만 범박동 시장의 모든 단지가 이러한 상승 흐름을 공유하는 것은 아닙니다. 특히 지하철 접근성의 한계와 대형 평형의 환금성 문제, 그리고 상대적으로 고립된 입지는 일부 단지들에게 여전히 부담으로 작용하며 시장의 양극화를 심화시키고 있습니다.

B. 시장 조정 국면을 이끄는 단지들

시장의 조정 국면을 이끄는 단지들의 현실도 냉정하게 짚어보겠습니다.

1. 범박동 부천범박힐스테이트5단지 (140.9㎡ 타입)

먼저 살펴볼 곳은 범박동 부천범박힐스테이트5단지 (140.9㎡ 타입)입니다. 836세대의 중규모 단지로, 2003년 준공(23년 차)된 아파트인 이곳은 범박 힐스테이트 타운 내에서도 중대형 평형 비중이 높은 단지입니다. 현재 시장 흐름을 보면, 초대형 평형의 유동성 함정에 빠져 시세가 정체되어 있거나 회복 속도가 매우 더딘 양상을 보입니다.

데이터 분석에 따르면, 3건의 거래가 발생하며 실수요가 존재하고, 전세가율이 60.6%로 적정 수준을 유지하는 보합 장세가 이어지고 있습니다. 실제로 최근 2025년 11월, 2층 매물이 7억 원에 거래되었습니다. 이는 2021년 7월 기록된 역사적 고점 8억 4,500만 원(2층) 대비 17.16% 하락한 수준입니다. 이는 핵가족화 시대에 대형 평형의 수요층이 얇아지면서, 실거주 만족도와 별개로 투자 관점에서의 환금성 리스크가 존재함을 보여줍니다.

2. 부천범박힐스테이트2단지 (84.0㎡)

이어서 부천범박힐스테이트2단지 (84.0㎡)는 2004년 준공(22년 차)된 490세대 소규모 단지로, 회복 탄력성이 더디게 나타나 2025년 11월 5억 3,000만 원(1층)에 거래되며 가격 조정 국면을 보였습니다.

3. 부천범박힐스테이트6단지 (84.0㎡)

마지막으로 부천범박힐스테이트 6단지 (84.0㎡) 역시 2003년 준공(23년 차)된 669세대 중규모 단지로, 중심 상권에서 다소 떨어진 고립된 입지 탓에 2025년 11월 4억 7,700만 원(2층)에 거래되며 시장 회복기에도 상승이 제한될 수 있음을 시사합니다.

지금까지 범박동 시장의 상승과 조정 단지들을 통해 명확한 양극화 현상을 확인했습니다. 그렇다면 이 기회의 시장에서, 현금 투자자는 어떤 실거주 및 투자 전략을 세워야 할까요? 현금 투자 관점에서 주목할 만한 구체적인 투자처를 공개하겠습니다.

4. 범박동 투자자를 위한 심층 분석 및 전략

오늘은 경기도 부천시 소사구 범박동 아파트 시세의 현재 시장 상황과 규제 환경을 심층 분석하여, 광역 규제 지역 규제 환경에 맞는 현명한 실거주 및 현금 투자 전략과 함께 주목할 만한 대표 단지 세 곳을 소개해 드리겠습니다.

A. 범박동 규제 환경 이해: 광역 규제 지역의 특징

먼저, 범박동의 규제 환경부터 살펴보겠습니다. 현재 이 지역은 ‘수도권 중심 가계부채 관리 강화 방안’으로 명명된 2025년 6.27 대책의 적용을 받고 있습니다. 이 정책의 핵심은 주택 구입 목적으로 주택담보대출을 이용할 경우, 6개월 이내 전입 의무가 부과된다는 점입니다. 또한 다주택자의 추가 대출이 금지되어 있습니다. 이는 대출을 활용한 갭투자가 사실상 불가능하다는 의미입니다.

하지만 다행히 2025년 10월 15일 발표된 강력한 규제인 토지거래허가구역 지정 대상에서는 제외되었습니다. 따라서 범박동 시장은 ‘대출 제약은 있으나 현금 투자는 가능한 광역 규제 지역’으로 판별됩니다. 즉, 실거주를 계획 중이거나, 현금 투자가 가능한 분들만 접근하실 수 있는 시장입니다.

B. 범박동 현금 투자 관점에서 주목할 단지

1. 범박동 부천범박힐스테이트1단지 (74.0㎡ 타입)

첫 번째로 보실 단지는 범박동 부천범박힐스테이트1단지 74.0㎡ 타입입니다. 2004년 준공된 1070세대의 대단지로, 최근 1년 평균 전세가율은 68.6%를 기록했습니다. 이론상 갭은 1억 5,792만 원이지만, 현재 대출 규제로 인해 전세금을 제외한 나머지를 현금으로 준비해야 합니다.

이 단지는 범박동의 서울 진입 관문에 위치하여 우수한 버스 교통 접근성을 자랑합니다. 단지 바로 앞 버스 정류장은 범박동의 모든 버스 노선이 지나가는 길목으로, 서울 출퇴근 직장인들이 가장 선호하는 곳 중 하나입니다. 또한 범박초등학교와 도로 하나를 두고 마주하고 있어 학부모들의 선호도도 높습니다. 현금 여력이 충분한 경우에만 접근 가능한 시장이지만, 상대적으로 저렴한 매매가로 범박동 대단지 인프라를 누릴 수 있는 가성비가 뛰어난 선택지입니다.

2. 범박동 부천범박힐스테이트4단지 (99.6㎡ 타입)

이어서 범박동 부천범박힐스테이트4단지 (99.6㎡ 타입), 2003년 준공된 1387세대의 대단지는 최근 1년 평균 전세가율 67.6%, 이론상 갭 1억 9,089만 원을 기록하며, 중대형 평형 비중이 높아 공간의 여유와 품격을 중시하는 분들께 인근 신축 단지 대비 강력한 가격 경쟁력을 제공합니다.

3. 범박동 부천범박힐스테이트3단지 (74.0㎡ 타입)

마지막으로 범박동 부천범박힐스테이트3단지 (74.0㎡ 타입) 역시 2004년 준공된 1012세대의 대단지로, 전세가율 66.9%, 이론상 갭 1억 7,275만 원을 보이며, ‘범박의 심장, 교육 1번지’로 불리는 학원가 밀집 지역에 위치해 학령기 자녀를 둔 학부모들에게 최적의 선택지로 평가받습니다.

보시다시피 이 세 단지는 모두 전세가율이 상대적으로 높아 전세 대비 매매 가격 괴리가 크지 않다는 공통점을 가지고 있습니다. 이는 전세금을 제외한 나머지 금액을 전액 현금으로 투자했을 때의 효율이 상대적으로 높다는 것을 의미합니다. 하지만, 향후 금리 상승 시 전세 수요가 위축되어 전세가율이 하락할 수 있다는 점은 반드시 유의해야 합니다. 또한, 6개월 내 전입 의무가 있어 대출 갭투자는 불가능하며, 현금 여력이 충분한 경우에만 접근 가능한 시장임을 다시 한번 강조드립니다.

5. 범박동 아파트 시장, 현명한 투자 전략

그렇다면 이 모든 데이터를 종합했을 때, 범박동 아파트에 대한 우리가 내려야 할 최종 결론은 무엇일까요?

A. 학군, 불패의 방패

어차피 투기적 진입이 어려운 이 시장에서, 범박동의 독보적인 학원가 인프라는 어떤 시장 상황에서도 가격을 방어하는 가장 강력한 힘입니다. 자녀 교육을 위한 실거주 수요는 결코 줄어들지 않기 때문입니다.

B. 규제의 역설, 현금의 기회

대출 규제는 단기 시세 차익을 노리는 가수요를 완벽히 차단했습니다. 이는 역설적으로 자금력이 탄탄한 실수요자와 장기 가치 투자자들만의 견고한 시장을 만들었으며, 전세금을 제외한 나머지 금액을 전액 현금으로 투자하는 전략은 여전히 유효합니다.

C. 신구의 간극, 가치 투자의 길

신축인 일루미스테이트가 시세를 선도하면, 준공 20년차 힐스테이트 단지들이 그 뒤를 따르는 ‘키 맞추기’ 장세가 필연적입니다. 신축과 구축 간의 가격 격차가 과도하게 벌어졌을 때, 저평가된 구축 단지를 선점하는 것이 현명한 안전 마진 확보 전략이 될 수 있습니다.

부천 범박동 아파트 시세의 장기적인 잠재력은 분명합니다. 하지만 오늘의 분석이 맹목적인 희망이 아닌, 냉철한 현실 인식을 기반으로 한 현명한 전략을 세우는 데 도움이 되기를 바랍니다.

투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.