2025년 12월 기준 동안구 아파트 시세는 저점 대비 87.2% 회복하며 선별적 반등 국면에 진입했습니다. 10.15 대책 이후 토지거래허가구역 지정이라는 강력한 규제 속에서도 향촌마을현대4차는 41.48% 급반등하며 시장을 주도하고 있습니다. 최신 실거래 데이터로 본 필승 전략을 확인하세요.
동안구 아파트 시세가 급격한 변곡점을 맞이한 지금, 시장의 실질적인 데이터와 규제의 흐름을 읽는 것이 성공적인 자산 전략의 핵심입니다.
1. 2025년 안양시 동안구 시장, 87% 회복과 규제의 정면 충돌
A. 저점 대비 87.2% 반등: 회복 국면 진입의 3가지 핵심 지표
동안구 아파트 시세는 역사적 저점 대비 87.2% 수준까지 반등하며 완연한 회복(Recovery) 국면에 진입했습니다. 연간 매수 가속도는 10.79%로 가속 상태를 유지하고 있으며, Z-Score -1.0 수준에서 아직 강력한 추세 전환보다는 정상적인 범위 내의 움직임인 ‘선별적 회복 초기 국면’에 머물러 있는 것으로 정의됩니다.
최근 3개월간 전 분기 대비 85.5%라는 압도적인 거래량 상승(총 491건)이 발생했으며, 평균 매매 가격 역시 7억 4,862만 원으로 7.3% 상승하며 강한 회복 에너지를 보이고 있습니다.
다만 가격 탄력성 지수가 1.44로 비탄력적인 반응을 보이고 있으며, 시장의 96.5%가 구축 아파트를 중심으로 형성되어 있어 투기적 과열보다는 실질적인 주거 가치에 기반한 신중한 관망세가 시장의 속도를 조절하고 있습니다.
B. 10.15 대책과 토지거래허가구역: 규제 경직성이 불러온 시장 변화
규제 환경 측면에서 동안구는 ‘10.15 부동산 대책 안양’의 영향으로 토지거래허가구역으로 지정된 강력 규제 지역으로, 투자 목적의 진입이 원천 차단된 상태입니다.
이에 따라 10.15 대책 발표 직후 매매가가 -2.56%의 단기 변동을 보이는 등 규제 경직성이 가시화되고 있으나, 최근 전세가율이 2.0%p 상승하며 실거주 수요가 가격 하방 경직성을 견고하게 지지하고 있음이 데이터로 증명되었습니다.
앞선 거시 분석에서 확인했듯이 동안구의 응집된 에너지는 강력한 상승 동력을 내포하고 있습니다. 이 실체를 파악하기 위해 현재 이 지역의 지형도를 바꾸고 있는 핵심 개발 계획들을 정밀하게 검증해 보겠습니다.
2. 4대 개발 호재의 명암: 선도지구 기대와 GTX 지연 리스크
A. 평촌 선도지구와 1기 신도시 정비: 용적률 상향의 실질적 가치
평촌 선도지구 지정 현황과 관련된 노후계획도시 정비 사업은 특별법에 근거한 용적률 상향과 통합 재건축을 통해 30년 차 노후 주거 환경을 혁신하기 위해 추진됩니다. 이는 지역 내 핵심 주거 가치를 대폭 상승시킬 기회를 제공합니다.
다만 강력한 대출 규제와 토지거래허가구역 지정에 따른 유동성 봉쇄는 사업성 악화의 변수가 될 수 있으며, 현재는 2025년 12월 정비계획안이 조건부 통과되는 등 행정 절차가 매우 신속하게 진행 중입니다.
| 구분 | 주요 내용 | 현재 상태 | 리스크 평가 |
|---|---|---|---|
| 평촌신도시 노후계획도시 정비 | 통합 재건축 주거 환경 개선 | 2025년 12월 정비계획 조건부 통과 | 재건축 분담금 가중/외부 자금 차단 |
| GTX-C 노선 | 강남 생활권 편입 접근성 확충 | 2030년 이후 개통 순연 전망 | 착공 지연 장기화/자금 조달 난항 |
| 월곶~판교선 | 판교 업무지구 접근성 혁신적 개선 | 2029년 12월 개통 연기 확정 | 장기 공사 소요/완공 시점 불확실 |
| 동탄~인덕원선 | 인덕원 환승 거점화 교통망 구축 | 2029년 개통 목표 전 구간 착공 | 공사 변수 발생/개통 시점 지연 가능 |
B. GTX-C 인덕원 vs 동탄인덕원선: 착공 지연과 순항 노선의 엇갈린 운명
GTX-C 인덕원 착공 지연 리스크는 서울 강남 생활권 편입을 목표로 광역 교통 거점 위상을 강화하기 위해 추진되는 사업의 핵심 변수입니다. 쿼드러플 역세권 개발이라는 강력한 촉매제 역할을 할 것으로 기대되지만, 자금 조달 난항으로 본공사 진척이 더뎌 2028년 말 개통 목표는 지연이 불가피해 보입니다. 현재 2030년 이후로 사업이 순연될 가능성이 높은 상황입니다.
반면 동탄~인덕원선은 남북 방향의 교통 연결성을 강화하며 주요 주거 밀집 지역에 신설 역사가 들어서 실질적인 수혜가 가장 먼저 가시화될 가능성이 높습니다. 2024년 전 구간 실착공에 돌입하여 현재 터널 공사 등이 궤도에 올랐으며, 2029년 개통 목표를 향해 순항 중입니다. 월곶~판교선 또한 판교 업무지구에 대한 직주근접성을 개선할 잠재력이 크나 공식 개통 시기가 2029년 말로 연기되어 장기적인 호흡이 필요합니다.
거대한 변화의 청사진과 그 이면에 숨겨진 지연 리스크는 실제 시장 가격에 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 실거래 데이터를 통해 안양 동안구 아파트 가격이 어떻게 반응하고 있는지 확인해 보겠습니다.
3. 동안구 아파트 양극화 분석: 41% 반등 단지 vs 30% 하락 단지
A. 상승 주도 단지: 향촌마을현대4차 41.48% 반등의 교육 입지 파워
현재 동안구 아파트 시세는 2025년부터 2027년까지의 입주 예정 물량이 직전 3년 대비 55.7%나 급감하는 심각한 ‘공급 절벽’ 상황에 놓여 있습니다. 평촌신도시 선도지구 지정이라는 미래 가치와 10.15 대책에 따른 강력한 규제가 충돌하며 가격이 쉽게 빠지지 않는 기형적인 하방 경직성을 보이고 있습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 평촌자이아이파크 | 39.9㎡ | 2021년 | 2,737세대 | |||
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| 향촌마을현대4차 | 84.0㎡ | 1992년 | 552세대 | |||
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| 평촌자이아이파크 | 45.6㎡ | 2021년 | 2,737세대 | |||
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| 한가람(삼성) | 59.0㎡ | 1995년 | 708세대 | |||
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| 평촌자이아이파크 | 59.0㎡ | 2021년 | 2,737세대 | |||
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가장 주목할 곳은 평촌동 향촌마을현대4차(84.0m²)입니다. 평촌대로 학원가라는 독보적인 교육 입지와 선도지구 지정 기대감이 맞물리며 시장을 주도하고 있습니다. 2023년 7월 8억 8,000만 원까지 하락했던 시세는 최근 2025년 10월 12억 4,500만 원에 거래되며 저점 대비 41.48%라는 경이적인 반등을 기록했습니다. 탄탄한 학군 수요와 재건축 엔진이 결합된 결과입니다.
비산동 평촌자이아이파크(45.6m²) 역시 2025년 12월 5억 9,700만 원에 거래되며 신고가를 경신했습니다. 관양동 한가람(삼성)(59.0m²) 또한 인덕원역의 입지적 장점을 바탕으로 2025년 11월 7억 3,000만 원에 거래되며 전고점을 돌파하는 등 핵심 입지의 저력이 증명되고 있습니다.
B. 조정 우려 단지: 목련선경 10.47% 하락과 고가 주택 대출 규제의 벽
화려한 반등 뒤에는 규제와 개발 지연의 그림자도 존재합니다. 대표적인 사례는 호계동 목련선경(98.9m²)입니다. 이곳은 10.15 대책의 정밀 타격을 받은 사례로, 15억 원에 근접한 고가 주택에 대한 대출 한도가 축소되면서 매수세가 위축되었습니다. 그 결과 2025년 5월 13억 2,500만 원으로 거래가가 낮아지며 10.47%의 조정을 보였습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 목련선경 | 98.9㎡ | 1992년 | 480세대 | |||
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| 평촌센텀퍼스트 | 99.3㎡ | 2023년 | 2,886세대 | |||
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| 삼성래미안 | 182.5㎡ | 2003년 | 3,806세대 | |||
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| 은하수마을한양 | 28.2㎡ | 1993년 | 716세대 | |||
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| 대림e-편한세상 | 97.7㎡ | 2003년 | 1,752세대 | |||
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호계동 평촌센텀퍼스트(99.7m²)는 준공 2년 차 신축임에도 대출 규제로 인한 ‘갈아타기 함정’에 빠져 실거래가 끊긴 상태입니다. 비산동 삼성래미안(182.5m²) 역시 고점 대비 25.5% 하락한 9억 8,000만 원 수준에 머물러 있는 등 시장의 양극화 현상이 뚜렷합니다.
상승과 하락이 공존하는 시장에서 투자가 원천 봉쇄된 지금, 우리는 자산의 ‘실거주 가치’를 최우선으로 판단해야 합니다. 현재 시장이 평가하는 진정한 가치의 기준을 확인해 보겠습니다.
4. 규제 빗장 속 실거주 가치: 전세가율 70%대 우량 단지 심층 분석
안양 동안구 부동산 시장은 ‘공급 절벽’이라는 상승 압력과 ‘정부 규제’라는 방파제가 충돌하는 초긴장 상태입니다. 10.15 부동산 대책으로 동안구 전역이 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정되면서, 이제 이곳은 정부의 허가를 받은 실거주자만 진입 가능한 통제 시장이 되었습니다.
특히 실거주 의무 부과와 대출 규제 강화는 투자 접근을 차단했습니다. 따라서 ‘동안구 전세가율 순위’를 참고하여 학군, 교통, 인프라 등 실거주 가치에 기반한 철저한 옥석 가리기가 필요한 시점입니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 더포레스트힐 | 49.0㎡ | 2003년 | 2,044세대 | |||
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| 효성백년가약 | 84.0㎡ | 2000년 | 370세대 | |||
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| 더포레스트힐 | 59.0㎡ | 2003년 | 2,044세대 | |||
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| 신성미소지움 | 84.0㎡ | 2004년 | 361세대 | |||
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| 안양임곡휴먼시아 | 59.0㎡ | 2007년 | 492세대 | |||
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A. 비산동 더포레스트힐: 전세가율 73.37%가 증명하는 실거주 선호도
과거 지표와 상관없이 현재는 실거주 가치로만 평가받는 ‘전세 수요 탄탄한 우량주’를 주목해야 합니다. 첫 번째는 비산동 더포레스트힐(49.0m²)입니다. 2,044세대의 매머드급 단지로, 매매가와 전세가의 격차는 약 9,044만 원 수준입니다. 현재 규제로 전세 낀 매수는 불가능하지만, 73.37%에 달하는 높은 전세가율은 이곳의 실거주 선호도를 입증하는 핵심 지표입니다.
B. 호계동 효성백년가약 & 신성미소지움: 공급 절벽 시대의 안전 마진 확보
호계동 효성백년가약(84.0m²)은 전세가율 73.08%, 매매-전세 간 격차 약 1억 3,629만 원으로 높은 실거주 접근성을 보여줍니다.
호계동 신성미소지움(84.0m²) 역시 전세가율 70.81%, 격차 약 1억 6,301만 원으로 집계되며 공급 절벽 시대에 안전 마진을 확보할 단지로 평가됩니다.
이 세 단지는 우수한 입지와 인프라를 바탕으로 한 실거주 수요의 견고함이 증명된 곳들입니다. 다만 토지거래허가구역 특성상 거래 절벽이 장기화될 수 있고 환금성이 제약될 수 있으므로, 최소 3년 이상의 장기 거주를 계획하는 것이 바람직합니다.
5. 동안구 시장 생존 전략: 2026년을 대비하는 3대 투자 원칙
모든 데이터를 종합했을 때, 동안구 시장은 실거주 목적 외 진입이 불가능한 강력 규제 지역임을 상기해야 합니다. 강력한 규제의 방파제 속에서도 흔들리지 않을 3가지 생존 원칙을 제언합니다.
| 핵심 원칙 | 구분 | 주요 내용 | 핵심 지표 |
|---|---|---|---|
| 첫째, 투기가 봉쇄된 시장, 오직 ‘실거주 가치’에 집중하십시오. | 실거주 1급지 본질 | 대규모 학원가 & 선도지구 테마 | 평촌 중심권역 핵심지 사수 |
| 둘째, 입주 물량 55.7% 급감에 따른 ‘신축 방어력’을 신뢰하십시오. | 공급 절벽의 희소성 | 전세 수요 증가 & 가격 하방 경직성 | 신축 단지 중심의 포트폴리오 구축 |
| 셋째, 장밋빛 청사진 대신 눈에 보이는 ‘실착공’ 사업을 선택하십시오. | 호재의 가시화 | 지연 리스크(GTX) 배제 vs 공정 진행(동탄인덕원선) 확인 | 확실한 안전 마진 확보 전략 |
A. 실거주 가치 집중: 경기도 최대 학원가와 1급지의 본질
투기적 진입이 봉쇄된 시장에서 가격을 지지하는 유일한 힘은 실거주 가치입니다. 경기도 최대 규모의 학원가와 1기 신도시 선도지구 테마가 결합된 평촌 중심권역은 시세를 떠받치는 가장 단단한 보루가 될 것임이 데이터로 증명되었습니다.
B. 공급 절벽 대응: 입주 물량 55.7% 급감에 따른 신축 방어력 신뢰
안양시는 향후 3년간 입주 물량이 직전 대비 55.7% 급감하는 심각한 공급 부족 상태에 진입합니다. 매매 규제로 수요가 억눌릴수록 전세 수요는 더욱 강력해지며, 특히 신축 단지들은 상승하는 전세가라는 든든한 지원군을 얻어 하락장에서도 안전한 자산을 유지할 것입니다.
마지막으로 장밋빛 청사진보다는 실제로 공사가 진행 중인 사업에 주목해야 합니다. GTX-C의 지연 리스크는 보수적으로 접근하되, 이미 실착공에 들어간 동탄인덕원선처럼 눈에 보이는 공정이 진행 중인 노선을 중심으로 포트폴리오의 안전 마진을 확보하는 것이 현명합니다.
안양시 동안구의 잠재력은 분명하지만, 지금은 용기보다 인내심이 수익을 결정하는 시기입니다. 냉철한 현실 인식을 기반으로 한 전략이 여러분의 자산을 지켜줄 것입니다.
💡 데이터로 팩트 체크 (FAQ)
A1. 실거주 선호도가 높아 거래가 활발한 비산동 더포레스트힐(49.0㎡)을 주목할 만합니다. 이 단지는 최근 22건의 거래가 발생하며 지역 내 높은 수요를 증명하고 있습니다. 현재 전세가율은 73.37%로 주거 만족도가 매우 높게 형성되어 있으며, 실거주 목적의 무주택자나 1주택 갈아타기 수요자들에게 합리적인 선택지가 될 수 있습니다. 다만, 동안구 전역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 실거주 목적 외의 매수는 불가능하며, 반드시 관할 지자체장의 허가를 득해야 함을 유의해야 합니다.
A2. 지난 9월 거래량이 전월 대비 110.4% 급등하며 시장의 변곡점을 만들었습니다. 최근 3개월간 총 491건의 거래가 발생하며 물량이 빠르게 소화되고 있으며, 전반적인 유동성은 살아나고 있는 모습입니다.
A3. GTX-C 인덕원역 정차 사업은 자금 조달 난항과 본공사 진척 부진으로 인해 실입주는 2030년 이후로 지연될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 투자 시 타임라인에 대해 매우 보수적인 접근이 필요합니다.
