2026년 광명시 광명동 아파트, 24% 하락 vs 40% 폭등? 극과 극 가격의 진실

광명동 아파트 시장은 2025년 12월 기준, 중앙하이츠1은 고점 대비 24.44% 하락했지만 광명한진타운은 40.24% 폭등했습니다. 토지거래허가구역 규제 속 극명한 양극화, 최신 실거래 데이터로 실거주 가치를 분석합니다.

가. 광명동 아파트 시장, 거시적 흐름 분석

광명동 아파트 시장은 2022년 7월 최고점(9억 3,200만 원)을 기록한 이후 ‘Recovery’ 국면에 진입, 역사적 저점 대비 80.35% 반등하며 회복세를 보이고 있습니다. 2025년 12월 13일 확정치 기준, 최근 3개월(2025년 10월~12월) 평균 가격은 8억 2,203만 원을 기록했으며, 전년 동기 대비 매수 가속도는 17.18%를 기록하며 시장 에너지가 가속화되는 양상이 관측됩니다.

시장 에너지는 ‘탄력적(Elastic)’으로 진단되며, 최근 3개월(2025년 10월~12월) 거래량은 65건으로 전 분기 대비 8.3% 상승했고, 평균 가격 또한 8억 2,203만 원으로 8.3% 상승하여 거래량과 가격이 동반 상승하는 흐름을 보입니다. 그러나 이러한 에너지는 시장 전반에 고르게 확산되기보다, 최근 3개월 거래량의 81.5%가 구축 아파트에서 발생하며 구축 중심의 선별적 회복 양상을 나타내고 있습니다.

광명동은 2025년 10월 15일 시행된 ‘10.15 부동산 대책’에 따라 토지거래허가구역, 투기과열지구 및 전입의무까지 중첩 적용되는 강력 규제 지역으로, 실거주 목적 외 매수가 불가능하여 투자 접근이 원천 차단되었습니다.

이러한 규제 환경 속에서 자본 흐름은 실수요 기반 강화 특징을 보이며, 정책 발표 후 거래 에너지가 1.44% 증가했으나 이는 유의미한 추세 전환으로 보기 어렵습니다. 전세가율이 3.8%p 벌어지며 갭투자 환경이 악화된 점은 규제에 의한 투자 수요 차단과 실수요자 중심 시장을 방증하며, 시장 방향성이 불분명한 만큼 실거주 가치에 대한 냉철한 진단이 필수적입니다.

현재 구축 아파트 중심의 선별적 회복 양상을 보이는 광명동 시장은 비규제적 성장 기회를 통해 새로운 도약을 준비하고 있습니다. 특히, 광명시흥테크노밸리 조성 사업은 광명동을 서울의 배후 주거지에서 벗어나 자족 기능을 갖춘 서남부 핵심 거점으로 변모시킬 기회를 제공합니다.

나. 광명시의 미래: 개발 호재와 잠재 리스크

(가). 광명시흥테크노밸리 조성 사업

광명시흥테크노밸리 조성 사업은 광명시를 서울의 배후 주거지에서 벗어나 자족 기능을 갖춘 서남부 핵심 거점으로 변모시키기 위해 추진됩니다. 약 244만㎡ 부지에 총 사업비 2조 4천억 원을 투입하여 4개 구역으로 조성되는 이 초대형 산업단지 프로젝트는 완공 시 약 4만 명 이상의 고용 창출과 2조 원 이상의 생산 유발 효과를 통해 지역 주택 시장에 고소득 실수요층을 유입시킬 기회를 제공할 것입니다.

그러나 글로벌 경기 침체와 고금리 기조로 인한 기업 입주 지연 가능성, 그리고 학온 공공주택지구의 주택 건설 지연으로 인한 주거 수요의 ‘풍선 효과’가 주요 리스크로 꼽힙니다. 현재 일반산업단지와 도시첨단산업단지는 2026년 준공을 목표로 순항 중이며, 유통단지는 2026년 5월 마무리 공사 단계이나, 학온 공공주택지구는 2027년 이후 입주가 지연될 가능성이 높습니다.

(나). 신안산선 학온역 신설

신안산선 학온역 신설은 광명시의 광역 교통 접근성을 혁신적으로 개선하여 서울 주요 업무지구로의 이동 편의성을 높이는 것을 핵심 비전으로 합니다. 광명학온 공공주택지구 내에 신설되는 이 역은 안산(한양대)~광명~여의도를 잇는 신안산선 복선전철의 정차역으로, 개통 시 광명에서 서울 여의도까지 20분대 이동이 가능해져 서울 3대 업무지구로의 접근성을 획기적으로 개선할 기회를 제공합니다.

하지만 당초 2025년 4월 개통 예정에서 2026년 12월로 한 차례 연기된 바 있으며, 노반 공사는 마무리 단계이나 시스템 설치 및 시운전 기간이 필요하여 2027년 상반기로의 추가적인 미세 지연 가능성이 잔존합니다. 또한, 역사 주변 역세권 개발 사업의 수익성 악화로 인해 상업 시설 분양 등 부대 사업의 속도가 둔화될 수 있다는 리스크도 존재합니다.

(다). 광명뉴타운 사업 완성 및 3기 신도시 연계 계획

광명뉴타운 사업의 완성 및 3기 신도시 연계 계획은 광명시 구도심의 낙후된 이미지를 벗고 약 2만 5천 세대의 미니 신도시급 신축 대단지 주거벨트로 재편하여 새로운 도시 브랜드를 형성하는 것을 목표로 합니다. 이미 주요 구역들이 입주를 마쳤거나 입주 중이며, 북측 구역들의 입주가 이어지면서 낙후된 이미지를 완전히 탈피하고 대규모 신축 주거 환경을 제공할 기회를 창출합니다. 그러나 2025년 1만 4천 세대 입주에 이어 2026년, 2027년까지 잔여 물량 입주가 지속되어 전세가 회복을 더디게 만드는 공급 과잉의 정점이 예상됩니다.

또한, 2027년 착공, 2031년 준공을 목표로 하는 광명시흥 3기 신도시가 아직 토지 보상 단계에 머물러 있지만, 심리적인 공급 부담으로 작용하여 기존 주거 단지의 매수 심리를 위축시킬 수 있습니다. 투기과열지구 지정으로 인한 재개발 입주권의 전매 제한, 재당첨 제한, 대출 규제는 정비사업 막바지 단계 조합원들의 자금 유동성을 경색시키고 급매물을 유발할 수 있는 위협 요인으로 작용하고 있습니다.

지금까지 광명시의 거시적인 미래 청사진과 그 이면에 숨겨진 리스크들을 면밀히 살펴보았습니다. 이러한 개발 호재와 규제 환경이 실제 아파트 시장의 가격과 거래량에는 어떻게 반영되고 있을까요? 이제 화려한 청사진과 냉정한 현실이 교차하는 광명동 부동산 시장의 민낯을 구체적인 데이터로 확인해 볼 시간입니다.

다. 광명동 아파트 시장, 단지별 심층 분석

광명동 아파트 시장은 현재 ‘유동성 동결’과 ‘미래 가치의 실현’이라는 두 가지 상반된 힘이 충돌하는 과도기를 겪고 있습니다. 2025년 1만 4천여 가구의 대규모 입주 물량과 정부의 고강도 규제 정책으로 인한 거래 절벽 속에서도, 광명시흥테크노밸리 준공과 신안산선 학온역 개통이라는 굵직한 개발 호재들이 가시화되며 시장의 하방 경직성을 지지하고 있습니다.

(가). 시장 상승 흐름을 주도하는 단지들

먼저 시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들부터 살펴보겠습니다.

가장 먼저 주목할 곳은 광명동 광명푸르지오센트베르 (59.0㎡ 타입)입니다. 1335세대의 대단지 규모에 준공 4년차 신축 아파트인 이곳은 시장의 상승 흐름을 주도하고 있습니다. 데이터 분석에 따르면, 2022년 준공되어 4년차를 맞이한 이 단지는 전고점을 돌파하며 신고가를 경신했고, 매매가가 전년 대비 8.5% 상승하는 등 강력한 회복 강도를 보여주고 있습니다.

실제로 지난 2025년 12월, 34층 매물이 10억 원에 거래되며 이러한 상승세를 입증했습니다. 총 97건의 활발한 거래량은 탄탄한 실수요가 뒷받침되고 있음을 시사합니다. 결국 광명푸르지오센트베르는 신축 대단지의 희소성과 입지적 강점이 규제 속에서도 빛을 발하며 시장의 선두 주자임을 증명하고 있습니다.

한편, 광명동 광명푸르지오포레나 (74.0㎡)는 1187세대의 대단지로서 2023년 준공 신축 단지로, 매매가가 전년 대비 21.9% 상승하며 2025년 12월 12억 2,000만 원에 신고가로 거래되는 등 시장의 상승 흐름을 견인하고 있습니다.

이러한 흐름은 광명동 광명아크포레자이위브 (49.0㎡)에서도 확인됩니다. 2104세대의 준공 5년차 단지인 이곳은 매매가가 전년 대비 10.2% 상승하여 2025년 12월 8억 3,000만 원에 신고가로 거래되며 시장의 상승세를 이끌고 있습니다.

이처럼 신축 대단지들이 규제 속에서도 신고가를 경신하며 시장을 이끌고 있지만, 광명시흥 3기 신도시의 심리적 공급 부담과 고금리 기조 유지에 따른 중도금 대출 이자 부담은 여전히 시장의 한 축에 그림자를 드리우고 있습니다. 이러한 복합적인 요인들은 일부 구축 단지들의 가격 조정으로 이어지며 시장의 양극화를 심화시키고 있습니다.

(나). 시장 조정 국면을 이끄는 단지들

반면, 시장의 조정 국면을 이끄는 단지들의 현실도 냉정하게 짚어보겠습니다.

먼저 살펴볼 곳은 광명동 중앙하이츠1 (84.0㎡ 타입)입니다. 909세대의 중형 단지로 준공 33년차 아파트인 이곳은 큰 변동 없이 에너지를 비축하는 숨고르기 장세를 보이고 있습니다. 데이터 분석에 따르면, 전세가율이 65.2%로 적정 수준을 유지하고 있으며, 7건의 꾸준한 거래량은 실수요가 여전히 존재함을 보여줍니다. 실제로 최근 2025년 12월에 7층 매물이 5억 1,000만 원에 거래되었습니다.

이는 2021년 7월에 기록된 역사적 고점 6억 7,500만 원 대비 24.44% 하락한 수준입니다. 참고로 2023년 8월에는 1층 매물이 4억 6,500만 원까지 하락하며 바닥을 찍었으나, 최근 거래가는 당시 대비 반등한 모습입니다. 중앙하이츠1은 신축 단지 대비 저렴한 가격으로 실수요자에게 가성비 있는 선택지가 될 수 있으나, 구축 단지로서의 한계와 뉴타운 신축 공급의 지속적인 압박 속에서 가격 방어력에 대한 고민이 필요한 시점입니다.

마지막으로 광명동 월드메르디앙 (84.0㎡)은 577세대의 준공 19년차 단지로, 2025년 12월 6억 8,500만 원에 거래되며 고점 대비 18.26% 하락한 가격 조정으로 매수 기회가 발생한 구간으로 평가됩니다.

앞서 살펴본 일부 단지의 강력한 회복세는 시장의 잠재력을 보여주지만, 2025년 10월 ‘10.15 부동산 대책’으로 광명동이 실거주 전용 시장으로 재편되며 투자 기회는 제약을 받게 되었습니다. 이제는 변화된 규제 환경 속에서 실거주 가치를 극대화할 전략에 주목해야 할 때입니다.

라. 광명동 실거주 전략: 규제 속 기회 포착

광명동은 현재 ‘실거주 전용 시장’으로 재편되었습니다. 2025년 10월 발표된 ‘10.15 부동산 대책’으로 인해 이 지역은 토지거래허가구역으로 지정되었고, 주택담보대출 시 6개월 내 전입 의무가 부과되는 등 강력한 규제가 중첩 적용되고 있습니다. 이는 투자 수요의 진입을 원천 봉쇄하며 시장 분위기를 급변시켰는데요, 과연 이 상황에서 우리는 어떤 실거주 가치에 주목해야 할까요?

(가). 데이터 분석 결과: 실거주 검증 단지

먼저 데이터 분석 결과를 공유하겠습니다. 저희 분석 자료에는 과거 규제 완화 시기, ‘갭투자 관점’에서 주목받았던 단지들이 정리되어 있습니다. 당시에는 상대적으로 높은 전세가율로 소액 투자가 가능했던 곳들입니다.

하지만 2025년 10월 ‘10.15 부동산 대책’이 발표된 이후, 이 지역은 토지거래허가구역으로 지정되면서, 전세를 끼고 매수하는 방식은 완전히 차단되었습니다. 그렇다면 이 단지들은 지금 어떤 의미를 가질까요? 바로 ‘실거주 수요가 검증된 단지’라는 점입니다.

(나). 주목할 만한 실거주 단지

가장 먼저 광명동 광명해모로이연 (141.3㎡ 타입)을 살펴보겠습니다. 준공 11년차 준신축, 1,267세대의 대규모 단지인 이곳은 최근 1년 평균 전세가율이 65.42%로 높게 형성되어 있어 실거주 수요가 탄탄함을 보여줍니다.

하지만 현재 토지거래허가구역으로 묶여 있어 전세를 낀 매수는 불가능하며, 오직 실거주 목적으로만 접근 가능한 시장임을 유의해야 합니다. 도덕산 공원이 인접해 쾌적한 숲세권 환경을 제공하며, 광일초등학교와 광남중학교 배정으로 학령기 자녀를 둔 세대에 특히 선호도가 높습니다.

이어서 광명동 중앙하이츠1 (56.5㎡ 타입), 1993년 준공(33년 차)된 909세대의 중규모 단지는 최근 1년 평균 전세가율이 63.6%에 달하며, 안정된 초등학교 배정으로 학군 수요가 탄탄하고 신축 단지 대비 저렴한 가격으로 가성비 있는 실거주를 중시하는 분들께 적합합니다.

마지막으로 광명동 현진에버빌 (84.0㎡ 타입), 2005년 준공(21년 차)된 657세대의 중규모 단지 역시 최근 1년 평균 전세가율 61.28%를 기록하며 실거주 수요가 검증된 곳으로, 광명뉴타운 사업 완성에 따른 주변 인프라 개선의 낙수 효과와 합리적인 가격이 실거주 매력 요소입니다.

보시다시피 이 세 단지는 모두 과거 높은 전세가율로 실수요자들의 관심을 받았으며, 현재는 안정적인 학군과 쾌적한 주거 환경 이라는 실거주 가치로 재평가받고 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 특성상 거래량이 급감하는 ‘거래 절벽’이 발생할 수 있어, 3년 이상 장기 거주를 계획하시는 분들만 접근하시길 권장드립니다.

마. 결론: 광명동 시장, 현명한 실거주를 위한 3가지 원칙

그렇다면 이 모든 데이터를 종합했을 때, 우리가 내려야 할 최종 결론은 무엇일까요?

지금부터 이 강력 규제 지역 시장에서 반드시 기억해야 할 3가지 생존 원칙을 말씀드리겠습니다.

(가). 규제의 벽, 실거주로 돌파하라.

강력 규제 지역인 광명동은 토지거래허가구역 지정으로 투자 목적의 진입이 원천 봉쇄되었습니다. 오직 2년 실거주 의무를 충족하는 실수요자만이 이 시장에 진입할 수 있습니다. 이는 단기적 거래 절벽을 야기하지만, 역설적으로 거품 없는 ‘진짜 가치’를 선점할 수 있는 절호의 기회입니다.

(나). 청사진 아닌, 완성된 인프라를 선점하라.

광명동은 2026년 말 광명시흥테크노밸리 준공과 신안산선 학온역 개통이라는 ‘완성형 호재’를 눈앞에 두고 있습니다. 부동산 시장은 ‘계획’보다 ‘준공’ 단계에서 가치가 폭발합니다. 강력 규제 지역 시장에서 장기적인 가치를 확보하려면, 청사진이 아닌 현실화된 직주근접 인프라의 수혜를 직접 누릴 수 있는 단지에 주목해야 합니다.

(다). 빚의 유혹, 자금력으로 제어하라.

10.15 및 6.27 대책으로 광명동은 대출 규제가 매우 강력한 강력 규제 지역입니다. ‘금리’보다 ‘대출 총량’이 시장을 지배하는 지금, 무리한 ‘영끌’ 투자는 고금리와 원리금 상환 압박으로 이어질 수 있습니다. DSR 40%를 엄격히 준수하고 순수 자금력 내에서 안전 마진을 확보하는 것이 현명한 전략입니다.

광명동 아파트 시장의 장기적인 잠재력은 분명합니다. 하지만 오늘의 분석이 맹목적인 희망이 아닌, 냉철한 현실 인식을 기반으로 한 현명한 전략을 세우는 데 도움이 되기를 바랍니다.

실거주 선택의 최종 판단과 책임은 본인에게 있습니다.