57.84% 반등을 기록한 창원 진해 아파트 시장은 10.15 대책의 규제를 피한 비규제 지역으로 투자 우위를 점하고 있습니다. 전세가율 80.49%를 기록한 마린푸르지오 등 대장주 단지의 실거래 데이터와 신항만 예산 확정 호재를 분석한 최신 리포트를 지금 확인하세요. (25.12 기준)
창원 마린푸르지오는 현재 진해 부동산 시장의 회복 탄력성을 상징하는 핵심 지표로서 많은 투자자가 주목하는 단지입니다. 데이터로 그 구체적인 이유를 파헤쳐 보겠습니다.
一. 진해구 부동산 시장: 저점 대비 57.84% 반등의 실체
1. 10.15 대책 규제 제외와 비규제 지역 낙수 효과
진해구 부동산 시장은 2025년 5월 기록한 역사적 저점(1억 8,032만 원) 대비 57.84% 반등하며 공식적인 ‘회복’ 국면에 진입했습니다. 2021년 9월의 전고점(2억 4,807만 원) 대비 여전히 상승 여력이 남아 있는 상태로, 현재 시장은 가격 회복에 앞서 물량을 먼저 소화해내는 전형적인 바닥 다지기 이후의 반등 사이클을 보이고 있습니다. 특히 창원 마린푸르지오와 같은 대장주 단지들이 이러한 흐름을 선도하고 있습니다.
2. 거래량 42.8% 급증 속 물량 소화와 바닥 다지기 국면
실시간 시장 에너지를 진단한 결과, 최근 3개월 거래량이 전 분기 대비 42.8% 급증하며 강력한 매수 가속도(8.04%)를 기록 중입니다. 평균 가격은 2억 2,193만 원으로 수치상 9.8% 하락했으나, 이는 가격 하락이라기보다 저가 매물을 중심으로 한 강력한 에너지 응집 현상으로 해석됩니다.
특히 구축 아파트 거래 비중이 99.5%에 달해, 신축 공급 부재 속에서 기존 단지들이 시장의 속도와 방향성을 주도하고 있습니다. 정책 환경 측면에서 진해구는 10.15 부동산 대책의 규제 명단에서 제외된 ‘비규제 지역 아파트’ 시장으로 확정되며 투자 우위를 점했습니다.
LTV·DTI 규제와 전입 의무 등 수도권 중심의 강력한 제약에서 벗어나 있어, 최근 전세가율 상승(0.9%p)과 맞물려 규제 지역을 이탈한 자본이 유입되는 풍선효과가 가시화되고 있습니다. 결론적으로 현 시장은 비규제 이점을 활용해 리스크를 관리하며 수익률을 극대화할 수 있는 선별적 회복 초기 단계입니다.
앞선 거시 분석에서 확인했듯이, 지표들의 회복 에너지는 단순한 통계의 반등이 아닙니다. 진해의 지형도를 근본적으로 바꿀 메가 프로젝트들이 이 거대한 에너지의 근원이 되고 있습니다. 어떤 청사진들이 진해의 미래 가치를 지탱하고 있는지 그 구체적인 실체를 검증해 보겠습니다.
二. 진해의 미래 가치: 메가 프로젝트 청사진과 현실적 리스크
| 구분 | 주요 내용 | 현재 상태 | 리스크 평가 |
|---|---|---|---|
| 가덕도신공항 건설 사업 | 광역 물류 네트워크 구축 | 2035년 12월 개항 목표 | 개항 시점 지연/입찰 절차 유찰 |
| 부전-마산 복선전철 | 영남권 통합 생활권 조성 | 2026년 이후 개통 불투명 | 터널 복구 난항/피난 터널 갈등 |
| 웅동1지구 개발 사업 | 배후 단지 자족 기능 확충 | 사업자 지정 취소/정상화 착수 | 장기 소송 여파/민간 자본 유치 |
| 대야구역 재개발 | 원도심 랜드마크 단지 공급 | 2028년 입주 목표/착공 돌입 | 공사비 증액 갈등/분양 시장 침체 |
| 부산항 진해신항 1단계 건설 | 스마트 물류 거점 도시 개발 | 2030년 7월 준공 목표 | 건설 경기 위축/PF 대출 리스크 |
1. 가덕도신공항 및 진해신항: 트라이포트 체계의 기회와 지연 요소
가덕도신공항 건설은 기존 산업 도시의 한계를 넘어 광역 물류와 해양 관광이 결합된 복합 자족 도시로 도약하기 위한 핵심 비전으로 추진됩니다. 진해신항과 연계된 ‘트라이포트’ 체계를 완성하여 글로벌 기업 유치와 유동성 재유입이라는 강력한 기회를 제공하지만, 당초 계획보다 6년 지연된 2035년 12월 개항 목표는 단기적인 투자 심리 위축이라는 리스크를 안고 있습니다. 현재는 공사 기간 연장에 따른 재입찰과 주민 보상을 위한 행정 절차가 구체화되는 단계에 있습니다.
2. 부전-마산 복선전철과 웅동지구: 교통망 혁신과 정상화 타임라인
부전-마산 복선전철은 부산과 창원을 30분대 생활권으로 연결해 도시 간 접근성을 혁신하고 교통 소외 지역의 가치를 재평가받게 할 강력한 촉매제입니다. 낙동강 하부 터널 사고로 인해 개통 시기가 2026년 이후로 불투명해진 점이 핵심 리스크로 작용하고 있으나, 현재 사고 구간 복구 공사가 마무리 단계에 접어들며 2026년 상반기 우선 개통을 위한 정부 협의가 활발히 진행 중입니다.
웅동지구(1지구) 개발은 장기간 표류하던 미개발지를 휴양과 문화 기능을 갖춘 복합 단지로 조성하여 동부권의 정주 환경을 완성하고 지역 균형 발전의 도모를 위한 프로젝트입니다. 16년의 사업 지연으로 인한 피로감이 리스크로 남아있으나, 2025년 11월 창원시의 소송 패소 이후 부산진해경제자유구역청 주도로 대체 사업자 지정과 사업 재개를 위한 법적 기틀이 마련되어 드디어 정상화 궤도에 진입했습니다.
3. 서부 원도심 정비사업: 노후 환경 개선과 신규 공급 거점
서부 원도심 대규모 주거 정비 사업은 노후화된 도심 환경을 개선하고 대규모 신규 주택을 공급해 원도심 부활의 거점을 마련하고자 하는 계획입니다. 진해구 최대 규모의 신축 단지 조성으로 스카이라인이 변화하고 고소득 전문직 배후 수요를 흡수할 기회가 열렸으나, 공사비 상승에 따른 조합원 부담 증가가 잠재적 위협 요소입니다. 현재는 기존 건축물 철거를 완료하고 2025년 말 본격적인 착공 단계에 돌입하며 불확실성을 해소하고 있습니다.
진해구의 미래는 조선업 슈퍼사이클에 따른 실물 경제의 부활과 대형 국책 인프라 사업의 가시화라는 강력한 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, 핵심 프로젝트들의 개항 및 개통 시기가 당초 예상보다 지연되면서 발생하는 단기적 불확실성은 여전히 상존합니다. 따라서 향후 진해구 시장은 지연되었던 대형 호재들이 실질적인 착공과 부분 개통 등을 통해 불확실성을 제거해 나가는 과정에서 계단식 성장을 이어갈 것으로 전망됩니다.
화려한 미래 청사진은 매력적이지만 시장은 냉정하게 반응합니다. 인프라 지연이라는 리스크와 산업 부활이라는 기회가 실제 아파트 가격이라는 현실 속에서 어떻게 증명되고 있는지, 권역별 대장주들의 성적표를 통해 현장의 온도를 직접 확인해 보겠습니다.
三. 시장 양극화 분석: 상승 주도 대장주 vs 하락 조정 단지
2025년 12월 말 현재, 창원시 진해구 부동산 시장은 과거의 산업 배후 도시라는 정체성을 넘어 복합 자족 도시로 거듭나는 중대한 변곡점에 서 있습니다. 특히 한화오션을 위시한 조선업의 완벽한 호황기 진입과 2024년 개통된 석동터널이 출퇴근 시간을 10분대로 단축하면서, 진해구는 비규제 지역으로서 독자적인 회복 국면을 형성하고 있습니다. 현재 시장은 저점 대비 57.84%의 반등을 기록하며 선별적 회복 초기 단계에 진입한 것으로 진단됩니다.
시장의 상승 흐름을 주도하는 단지들부터 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 창원마린푸르지오1단지 | 84.0㎡ | 2015년 | 1,822세대 | |||
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| 시티프라디움1차아파트 | 59.0㎡ | 2017년 | 1,103세대 | |||
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| 부산신항만이지더원1단지 | 84.0㎡ | 2014년 | 340세대 | |||
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| 부영3차 | 49.0㎡ | 2003년 | 1,275세대 | |||
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| 대동다:숲 | 84.0㎡ | 2006년 | 414세대 | |||
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1. 창원마린푸르지오 1단지: 27% 반등을 이끈 대장주의 회복 탄력성
가장 먼저 주목할 상승 주도 단지는 창원 마린푸르지오 1단지 (84.0㎡)입니다. 1,822세대의 매머드급 초대형 단지이자 준공 10년 차 준신축인 이곳은 현재 진해구 시장을 이끄는 확실한 대장주 역할을 하고 있습니다. 75.2%에 달하는 높은 전세가율이 하방 경직성을 강력하게 지지하는 가운데, 최근 3개월간 43건의 거래가 집중되며 압도적인 유동성을 증명했습니다.
실거래 측면에서는 2022년 8월 기록한 5억 700만 원의 고점 대비 약 6.3% 하락한 수준인 4억 7,500만 원(11층)에 2025년 12월 거래가 체결되었습니다. 이는 2023년 2월의 3억 7,400만 원이라는 바닥을 찍고 무려 27.0% 반등한 수치로, 핵심 입지의 대단지가 지닌 회복 탄력성을 여실히 보여줍니다. 결국 한화오션의 실적 개선과 성과급 지급이 실질적인 구매력으로 전환되며 상승 흐름을 견인하고 있는 셈입니다.
남문동 시티프라디움 1차 아파트(59.0㎡)는 준공 8년 차 대단지로 웅동1지구 정상화 호재 속에 83.0%의 전세가율로 에너지를 비축하며 최근 1억 7,300만 원에 거래되는 등 저점 대비 19.3%의 회복세를 보이고 있습니다.
용원동 부산신항만 이지더원 1단지(84.0㎡) 역시 75.3%의 전세가율을 유지하며 최근 2억 4,500만 원에 거래되어 물류 산업 활성화의 수혜를 입증하고 있습니다.
하지만 이 화려한 반등 뒤에는 인프라 지연과 노후화로 인한 그림자도 존재합니다. 시장의 조정 국면을 이끄는 단지들의 현실도 냉정하게 짚어보겠습니다.
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 경화주공 | 39.7㎡ | 1986년 | 420세대 | |||
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| 자은동더샵 | 123.2㎡ | 2005년 | 442세대 | |||
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| STX칸 | 84.0㎡ | 2009년 | 385세대 | |||
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| 우성 | 77.1㎡ | 1993년 | 1,764세대 | |||
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| 월드메르디앙 | 84.0㎡ | 2008년 | 358세대 | |||
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2. 자은동더샵 및 구축 단지: 가격 조정 국면의 실수요 지지선 확인
조정 국면에 있는 자은동더샵 (123.2㎡)은 442세대 규모의 2005년 준공 단지입니다. 중대형 평형의 희소성에도 불구하고 최근 가격 조정이 이루어지며 새로운 매수 기회가 포착되는 구간입니다. 매매가가 전년 대비 약 4.7% 하락하는 등 관망세가 짙은 상황입니다. 2022년 3월의 고점인 3억 2,800만 원 대비 현재 6.0% 하락한 3억 800만 원(11층)에 2025년 8월 거래가 멈춰 있습니다.
남양동 STX칸 (84.0㎡)은 준공 16년 차 단지로 최근 1억 5,200만 원에 거래되며 최고가 대비 24.0% 하락한 보합권에서 매물 소화 과정을 거치고 있습니다.
마지막으로 풍호동 우성 (77.1㎡) 역시 83.4%의 전세가율에도 불구하고 최근 고점 대비 17.7% 하락한 1억 5,800만 원에 거래되었으며, 한 달 만에 저점 대비 반등하며 구축 대단지의 하방 경직성을 동시에 증명하고 있습니다.
단지별 가격 분석을 통해 진해 시장 내에서도 양극화가 뚜렷해지고 있음을 확인했습니다. 이 기회의 시장에서 소액 투자자는 어떤 전략을 세워야 할지, 비규제 이점을 극대화할 수 있는 구체적인 투자처를 공개합니다.
四. 진해구 소액 갭투자 심층 분석: 실투자금 1천만 원대 단지
최근 부동산 시장은 10.15 대책 발표 이후 서울과 경기 주요 지역의 규제가 대폭 강화되면서 큰 혼란에 빠져 있습니다. 하지만 데이터를 살펴보면 창원시 진해구는 이번 규제 명단에서 제외된 ‘비규제 지역’으로서 반사이익을 누리고 있습니다. 실물 경제의 회복세를 바탕으로 한 진해 갭투자 전략이 유효한 시장입니다.
1. 풍호동 우성 및 청안동 부영 3차: 전세가율 88%의 안전마진
| 단지명 | 대표면적 | 준공 | 세대수 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우성 | 69.6㎡ | 1993년 | 1,764세대 | |||
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| 창원한신휴플러스오션파크 | 69.8㎡ | 2016년 | 684세대 | |||
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| 부영3차 | 49.0㎡ | 2003년 | 1,275세대 | |||
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| 시티프라디움1차아파트 | 59.0㎡ | 2017년 | 1,103세대 | |||
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| 자은동더샵 | 84.0㎡ | 2005년 | 442세대 | |||
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가장 먼저 보실 곳은 풍호동 우성 (69.6㎡)입니다. 1993년 준공된 1,764세대의 매머드급 초대형 단지로, 최근 1년 평균 데이터를 기준으로 실투자금 약 1,653만 원이면 진입이 가능합니다. 이곳의 전세가율은 무려 88.5%에 달해 지역 내에서 압도적인 상대적 우위를 보이고 있습니다. 특히 작년 개통된 석동터널 덕분에 창원 성산구 국가산단까지 10분대 이동이 가능해지면서 탄탄한 배후 수요가 매매가를 강력하게 지지하고 있습니다.
청안동 부영 3차 (49.0㎡) 역시 1,260만 원이라는 가벼운 실투자금과 84.6%의 전세가율을 기록 중입니다. 한화오션 근로자들의 임대 수요 덕분에 공실 리스크 낮은 수익형 자산으로서의 매력이 충분합니다.
2. 장천동 한신휴플러스: 신항 배후 주거지의 가성비 투자 전략
장천동 창원 한신휴플러스 오션파크 (69.9㎡)는 준공 9년 차 준신축의 89.6%라는 경이로운 전세가율을 바탕으로 실투자금 약 2,973만 원이면 진해신항 배후 주거지의 미래 가치를 선점할 수 있습니다.
지금까지 거시적 흐름부터 미시적 단지 분석, 그리고 구체적인 소액 투자 대안까지 모두 짚어보았습니다. 이제 이 모든 분석을 하나로 집대성하여, 바로 현장에서 실행에 옮길 수 있는 최종 행동 원칙을 제시해 드리겠습니다.
五. 2026년 진해 부동산 시장 필승 투자 3대 원칙
이 모든 데이터를 종합했을 때, 창원 마린푸르지오를 비롯한 이 시장에서 내려야 할 최종 결론은 다음과 같습니다.
| 핵심 원칙 | 구분 | 주요 내용 | 핵심 지표 |
|---|---|---|---|
| 첫 번째 원칙은 진해의 경제 엔진인 조선업 호황을 실거주 가치로 연결하는 것입니다. | 실질 구매력 투자 | 조선업 호황 및 지역 가처분 소득 증대 | 단순 건물 가치가 아닌 거주자의 소득 수준에 집중 |
| 두 번째 원칙은 매매가가 아닌 전세가의 움직임에서 투자 타이밍을 포착하는 것입니다. | 전세가율 안전판 | 80% 이상의 높은 전세가율 지표 | 실수요가 매매가를 밀어 올리는 에너지 응집 구간 포착 |
| 마지막 원칙은 인프라 개통 지연을 실망이 아닌 ‘진입의 기회’로 역이용하는 것입니다. | 역발상 선점 전략 | 인프라 지연의 가격 선반영 및 불확실성 해소 단계 | 저평가된 구역의 선제적 매수 적기 활용 |
1. 조선업 호황에 따른 실질 구매력과 전세가율 80% 안전핀 활용
첫 번째 원칙은 진해의 경제 엔진인 조선업 호황을 실거주 가치로 연결하는 것입니다. 한화오션의 성과급 지급 등으로 지역의 가처분 소득이 올라가고 있다는 점에 주목해야 합니다. 단순한 건물의 가치가 아니라, 그 안에 거주하는 이들의 ‘구매력’에 투자하는 것이 핵심입니다.
두 번째 원칙은 매매가가 아닌 전세가의 움직임에서 투자 타이밍을 포착하는 것입니다. 현재 창원 마린푸르지오의 전세가율은 80.49%에 달하며, 남문지구 일부 단지는 85.71%까지 치솟았습니다. 전세가율이 80%를 넘는다는 것은 탄탄한 실수요가 매매가를 밀어 올릴 준비가 되었다는 신호입니다.
2. 인프라 지연 리스크를 기회로 바꾸는 시간차 선점 전략
마지막 원칙은 인프라 개통 지연을 실망이 아닌 ‘진입의 기회’로 역이용하는 것입니다. 가덕도신공항과 부전-마산 복선전철의 공기 연장은 이미 시장 가격에 선반영되어 있습니다. 하지만 웅동1지구 개발 정상화와 석동터널의 실효성은 현재 진행형입니다. 호재의 불확실성이 걷히고 있는 지금이 저평가된 구역을 선점할 적기입니다.
진해구의 잠재력은 산업의 부활과 인프라의 완성이 만나는 지점에서 폭발할 것입니다. 분석이 냉철한 현실 인식을 기반으로 한 현명한 전략을 세우는 데 도움이 되기를 바랍니다. 투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
💡 데이터로 팩트 체크 (FAQ)
A1. 현금 투자 효율이 높은 풍호동 우성(69.6㎡)의 경우 최근 1년 동안 10건의 거래가 발생하며 활발한 모습을 보입니다. 현재 기준 실투자금(갭)은 약 1,653만 원 수준으로 형성되어 있어 소액 진입이 가능합니다.
A2. 지난 7월 거래량이 전월 대비 871.4%로 폭증하며 시장의 변곡점을 만들었습니다. 최근 11월까지 거래량이 132건을 기록하며 전반적인 유동성이 살아있는 모습입니다.
A3. 가덕도신공항 건설은 공기 연장 발표로 인해 실개항은 2035년 12월 이후로 예상됩니다. 따라서 단기적인 기대감보다는 장기적인 물류 거점 성장성에 초점을 맞춘 보수적인 타임라인 접근이 필요합니다.
